2005年6月18日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，并于同年8月1日起施行。這是最高人民法院為配合國務(wù)院部署開展的土地市場治理整頓工作，保障人民法院及時(shí)正確審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐而制定出臺(tái)的一部重要司法解釋。 土地作為與人類社會(huì)生活須臾不可分離的生產(chǎn)資料，隨著人類社會(huì)的進(jìn)步發(fā)展，特別是在人口眾多的我國，土地資源日益緊缺，土地資源的不可再生性進(jìn)一步加劇了人多地少的不均衡現(xiàn)狀，同時(shí)嚴(yán)重影響到土地交易市場的供需關(guān)系。按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程，我國的房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)分為三級：一級市場是土地使用權(quán)出讓；二級市場即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；三級市場是投入使用后的房地產(chǎn)交易。只有在通過一級市場以出讓方式取得土地使用權(quán)后，才可進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的二級市場，這就決定了土地使用權(quán)的取得成為房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。由于我國在土地使用權(quán)方面的法律制度還不完備，房地產(chǎn)市場管理機(jī)制的不完善，許多土地交易行為很不規(guī)范，引發(fā)了大量的糾紛。為保障人民法院及時(shí)解決糾紛，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，最高人民法院曾于1995年12月27日制定公布了《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》，對因房地產(chǎn)市場的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、商品房買賣等行為引發(fā)糾紛的處理作出了規(guī)定。針對《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后出現(xiàn)的新問題、新情況，最高人民法院又從2001年開始著手起草制定相關(guān)司法解釋，并于2003年4月28日公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，2004年10月26日公布了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。隨后，又通過人民法院報(bào)、中國法院網(wǎng)向社會(huì)各界征詢《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋(稿)》的意見，并多次征求全國人大法工委、國務(wù)院法制辦、國土資源部、建設(shè)部等相關(guān)部門的意見，反復(fù)討論修改，最后報(bào)請最高人民法院審判委員會(huì)第1334次會(huì)議討論通過。 這部《解釋》主要針對的是土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓及合作開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，如開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)出讓土地、以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)出讓金低于法定最低價(jià)、擅自改變土地用途、無證轉(zhuǎn)讓土地、一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)、未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)、不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等。對由此引發(fā)的糾紛，我們依據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，對違法行為區(qū)別情況，在《解釋》中作出了寬嚴(yán)相濟(jì)的處理規(guī)定，既嚴(yán)格執(zhí)法，又采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施，避免了無效行為的大量出現(xiàn)，穩(wěn)定了土地市場交易關(guān)系。該《解釋》與《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》共同構(gòu)成了一個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售方面的法律解釋體系，為人民法院審理房地產(chǎn)一級、二級、三級市場糾紛案件適用法律提供了有力的法律武器。 房地產(chǎn)三級市場均是以土地和房屋不動(dòng)產(chǎn)為開發(fā)經(jīng)營對象，涉及物權(quán)法和債權(quán)法中最難以解決和處理的不動(dòng)產(chǎn)和買賣兩大難題，這一直是立法機(jī)關(guān)、學(xué)術(shù)界及實(shí)務(wù)界亟需解決的問題?！督忉尅吩谄鸩葜贫ㄟ^程中同樣也就面臨著這些各種各樣的觀點(diǎn)和建議。為便于法官和社會(huì)各界更準(zhǔn)確地理解、掌握《解釋》的內(nèi)容，最高人民法院民一庭組織負(fù)責(zé)起草和參加討論的法官撰寫了本書，從理論和實(shí)務(wù)的角度對《解釋》的規(guī)定逐條進(jìn)行了詳細(xì)說明。同時(shí)，本書還收錄了最高人民法院近年來審結(jié)的典型案例及相關(guān)法律、行政法規(guī)、司法解釋、部門規(guī)章以供讀者參考。此書集學(xué)術(shù)性、實(shí)務(wù)性、指導(dǎo)性為一體，不僅可以指導(dǎo)各級人民法院的司法審判工作，而且也適合從事相關(guān)工作的社會(huì)各界人士借鑒。由于《解釋》涉及許多物權(quán)法、債權(quán)法領(lǐng)域中長期爭論的法學(xué)理論問題，書中某些觀點(diǎn)還可進(jìn)一步研討。