近年來(lái)，因一房二賣(mài)而導(dǎo)致的糾紛與日俱增。與傳統(tǒng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛不同，一房二賣(mài)而引發(fā)的訴訟中，因涉及到兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的雙方，有時(shí)還包括抵押借款合同的主體等，涉及的法律關(guān)系就更為復(fù)雜，最終對(duì)不同買(mǎi)賣(mài)合同的效力或房屋的物權(quán)歸屬作出司法判斷，如何對(duì)不同情形下的一房二賣(mài)涉及的法律行為進(jìn)行審查和認(rèn)定，從而確認(rèn)房屋歸屬、解決一房二賣(mài)引發(fā)的糾紛，通過(guò)何種途徑對(duì)糾紛涉及到其他權(quán)利人進(jìn)行保護(hù)，成為審判實(shí)踐中的新問(wèn)題。本文將對(duì)此進(jìn)行初步探討，以期對(duì)此類(lèi)案件的審理提供思路，也對(duì)此類(lèi)糾紛做到案結(jié)事了提供途徑。

一、一房二賣(mài)糾紛的類(lèi)型及特點(diǎn)

審判實(shí)踐中，根據(jù)不同的引發(fā)原因，典型的一房二賣(mài)糾紛主要有三種類(lèi)型：一是單純就一套房屋分別與兩個(gè)真實(shí)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛。二是商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛；三是開(kāi)發(fā)商為套取銀行貸款而簽訂虛假買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛；其中第一種是比較傳統(tǒng)的一房二賣(mài)糾紛，而第二、三種是近期審判實(shí)踐中新出現(xiàn)的糾紛類(lèi)型。我們?cè)诖藢?duì)這三類(lèi)糾紛的不同表現(xiàn)和特點(diǎn)分別探討。

（一）傳統(tǒng)的一房二賣(mài)糾紛及特點(diǎn)

在銷(xiāo)售商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商就同一套待售房屋分別與兩個(gè)買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但僅能向一個(gè)購(gòu)房人交付房屋并辦理過(guò)戶(hù)而引發(fā)糾紛。在此，兩個(gè)買(mǎi)受人的意圖都是真實(shí)的，簽訂的也多為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，預(yù)售手續(xù)基本齊備。這一類(lèi)別出現(xiàn)的時(shí)間最早，在此稱(chēng)其為傳統(tǒng)的一房二賣(mài)糾紛，近年來(lái)在一房二賣(mài)糾紛中的比例在下降。

（二）商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛及特點(diǎn)

這類(lèi)糾紛在近期的審判實(shí)踐中處于上升趨勢(shì)。在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商將建設(shè)工程發(fā)包，因資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題不以現(xiàn)金方式結(jié)算給付，而與承包方協(xié)商用開(kāi)發(fā)建設(shè)中的房屋抵頂工程款，此情況有時(shí)也發(fā)生在開(kāi)發(fā)商與建設(shè)材料的供應(yīng)商之間。一般以債務(wù)人（即開(kāi)發(fā)商）作為出賣(mài)人、將債權(quán)人（即承包方或材料供應(yīng)商）作為房屋買(mǎi)受人、選定一套雙方認(rèn)為價(jià)格合適的房屋并將欠付的工程款數(shù)額約定為購(gòu)房款，抵頂時(shí)視為以債權(quán)支付了購(gòu)房款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋。而在商品房銷(xiāo)售中，又將房屋通過(guò)正常的銷(xiāo)售方式賣(mài)與其他買(mǎi)受人。其中一個(gè)買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)房屋被另一買(mǎi)受人占有使用或已過(guò)戶(hù)至另一買(mǎi)受人名下，要求出賣(mài)人（即開(kāi)發(fā)商）向己方履行義務(wù)從而產(chǎn)生糾紛。此即以開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛?！?/p>

根據(jù)審判實(shí)踐，此種糾紛的特殊性主要有兩點(diǎn)：第一、簽訂合同形式的特殊性。抵頂發(fā)生時(shí)，建設(shè)工程多剛完工甚至尚未完工，尚無(wú)法簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人與買(mǎi)受人（即工程承包方或材料供應(yīng)商）簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)以房屋抵頂工程款并確認(rèn)雙方權(quán)利。訴諸法院時(shí)，也只能提交認(rèn)購(gòu)書(shū)作為其主張權(quán)利的依據(jù)。第二、房款支付方式的特殊性。在房屋交易過(guò)程中，買(mǎi)受人是以事先存在的債權(quán)抵頂房款，因此并不存在房款的實(shí)際支付流轉(zhuǎn)，一般也無(wú)法提供正規(guī)的支付憑據(jù)以確定支付時(shí)間。這些特殊性都會(huì)增加審理工作的復(fù)雜性和難度，我們將在后文中探討其審查方式。

（三）開(kāi)發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛

開(kāi)發(fā)商以房屋買(mǎi)賣(mài)之名行套取銀行貸款之實(shí)。主要方式是開(kāi)發(fā)商以他人名義與自己簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并以此買(mǎi)受人名義向銀行申請(qǐng)貸款用以支付部分房款，開(kāi)放商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至此買(mǎi)受人名下，銀行發(fā)放貸款后，開(kāi)發(fā)商并不將此房屋實(shí)際交付。在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商又就此房屋與另一真實(shí)買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交付占有使用，后買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)已登記在他人名下，故訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)戶(hù)登記而產(chǎn)生糾紛。此類(lèi)糾紛即為開(kāi)發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛。

此類(lèi)一房二賣(mài)糾紛的主要特點(diǎn)是法律關(guān)系復(fù)雜。除出賣(mài)人與兩位買(mǎi)受人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系外，還涉及到買(mǎi)受人與銀行的借貸合同關(guān)系，買(mǎi)受人與銀行的抵押合同關(guān)系，以及銀行對(duì)于房屋的抵押權(quán)關(guān)系，所以在審判實(shí)踐中，即使對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解決完畢后，實(shí)際還存在許多待解決的法律問(wèn)題。

二、一房二賣(mài)糾紛的審查重點(diǎn)及法律適用

對(duì)不同類(lèi)型的糾紛進(jìn)行審理，應(yīng)根據(jù)其不同的特點(diǎn)而采取不同的針對(duì)性審查方式：

（一）傳統(tǒng)的一房二賣(mài)糾紛的審查重點(diǎn)及法律適用

對(duì)于這類(lèi)糾紛，司法實(shí)踐中已經(jīng)有比較成熟和統(tǒng)一的做法，由于兩個(gè)真實(shí)買(mǎi)受人分別簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同都為有效合同，一般按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。例如，甲將同一商品房出先后出售給真實(shí)買(mǎi)受人乙和丙，后糾紛訴至法院，要確定乙、丙對(duì)于爭(zhēng)議房屋的歸屬，首先審查乙與丙是否取得所有權(quán)變更登記，若乙已經(jīng)依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同辦理所有權(quán)變更登記，則可判令其取得房屋所有權(quán)，若均未辦理登記，則依據(jù)合法占有房屋的先后判令歸屬，若均未占有房屋，則依據(jù)二者買(mǎi)賣(mài)合同成立先后確定權(quán)利，對(duì)于這類(lèi)一房二賣(mài)糾紛的審理，審判實(shí)踐中爭(zhēng)議不大，在此不作詳論。

（二）以房頂帳引發(fā)糾紛的審查重點(diǎn)及法律適用

此類(lèi)糾紛相對(duì)復(fù)雜，為方便論述，我們來(lái)舉例說(shuō)明：某開(kāi)發(fā)商甲將樓盤(pán)部分開(kāi)發(fā)建設(shè)工程發(fā)包給施工人乙，在施工結(jié)算時(shí)，因甲資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題無(wú)法立即支付工程款，便與乙協(xié)商，將此樓盤(pán)內(nèi)臨街最西側(cè)8號(hào)越層商鋪轉(zhuǎn)讓給乙抵頂全部工程款300萬(wàn)元，由甲作為出賣(mài)人、乙作為買(mǎi)受人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定由乙認(rèn)購(gòu)此樓盤(pán)8號(hào)商鋪，預(yù)計(jì)建筑面積200平，總房款300萬(wàn)元整，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)日交齊房款。實(shí)際以工程款抵頂房款，并無(wú)現(xiàn)金支付。但乙自認(rèn)抵頂完成，再未向甲主張工程款，只等房屋交付。后樓盤(pán)對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，甲將此商鋪出售給丙，與丙簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付丙使用，之后，乙發(fā)現(xiàn)丙入住裝修，遂訴至法院，要求甲交付房屋。

根據(jù)前文所論述的特點(diǎn)，此類(lèi)糾紛中，審查重點(diǎn)是認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力問(wèn)題，既要確定認(rèn)購(gòu)書(shū)是否可以等同于商品房買(mǎi)賣(mài)合同而作為主張交付房屋辦理過(guò)戶(hù)的依據(jù)。認(rèn)購(gòu)書(shū)效力不同，會(huì)直接導(dǎo)致不同的審理結(jié)果。以此案為例，若甲乙之間認(rèn)購(gòu)書(shū)經(jīng)審查不具備買(mǎi)賣(mài)合同效力。那么從性質(zhì)而言，此認(rèn)購(gòu)書(shū)就是以將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同為目的的預(yù)約合同，預(yù)約合同以承諾訂立買(mǎi)賣(mài)合同為雙方的約束，而不產(chǎn)生交付房屋的義務(wù)，乙以認(rèn)購(gòu)書(shū)為依據(jù)主張甲交付房屋不能獲得支持。丙依據(jù)合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同而取得的對(duì)房屋的占有將獲得保護(hù)。若乙簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后先行占有了房屋，后丙訴至法院，則在確認(rèn)甲乙之間認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備買(mǎi)賣(mài)合同效力后，乙對(duì)于房屋的占有則失去了合法依據(jù)，乙需將房屋返還。但相反，若經(jīng)審查若確認(rèn)甲乙之間認(rèn)購(gòu)書(shū)具備合同效力，則此案轉(zhuǎn)化為兩個(gè)有效買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題，處理方式與傳統(tǒng)一房二賣(mài)糾紛相同。故，此類(lèi)糾紛核心問(wèn)題即認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力審查問(wèn)題，要認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具備合同效力，應(yīng)從兩方面進(jìn)行審查：

第一、審查甲乙簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)上是否可認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此解釋表明，雙方訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立的必備條件，在一定條件下，認(rèn)購(gòu)書(shū)可認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)。司法解釋做了形式和實(shí)質(zhì)兩方面的規(guī)定。形式上要求認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容作以約定，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容采取列舉的方式列明了十二項(xiàng)并在第十三項(xiàng)中以雙方約定的其他事項(xiàng)作為兜底條款。筆者認(rèn)為，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第五條中列舉的十三項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)為指導(dǎo)性條款而非強(qiáng)制性條款，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同雖應(yīng)當(dāng)具備列舉內(nèi)容，但并非要求全部具備方能生效。況且，此十三項(xiàng)內(nèi)容中并非所有內(nèi)容在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)階段即能夠確認(rèn)，若要求十三項(xiàng)內(nèi)容全部具備，則失去了司法解釋賦予認(rèn)購(gòu)書(shū)以買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)的初衷。故審判實(shí)踐中不宜僵化認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)必須具備列舉的全部?jī)?nèi)容，若在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，雙方對(duì)房屋情況、價(jià)款及給付、交付時(shí)間等主要條款已達(dá)成一致，主要權(quán)利義務(wù)已經(jīng)約定明確，認(rèn)購(gòu)書(shū)具有確定性和可履行性，即可認(rèn)為此認(rèn)購(gòu)書(shū)具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，符合形式要件。實(shí)質(zhì)要件要求出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受了購(gòu)房款，即雙方已開(kāi)始履行合同。稱(chēng)其為實(shí)質(zhì)要件，是因?yàn)樵诤贤ɡ碚撋希贤瑢?shí)際履行是雙方以行為表示受合同約束并認(rèn)為此交易已經(jīng)實(shí)際達(dá)成的體現(xiàn)。在認(rèn)定合同履行時(shí)，要對(duì)房款支付時(shí)間作出確認(rèn)，以確定買(mǎi)受人履行支付義務(wù)。但在以房頂賬情況下，并不存在通過(guò)現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的支付行為，何時(shí)應(yīng)當(dāng)視為房款已實(shí)際支付？筆者認(rèn)為，以房頂賬本質(zhì)上是乙方用債權(quán)抵頂了購(gòu)房款，結(jié)合雙方意思表示，抵頂達(dá)成協(xié)議后，乙即喪失了向甲方索要工程款的權(quán)利，其對(duì)工程款的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化成了要求甲履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)同意抵頂時(shí)，乙方的債權(quán)即告消滅，此債權(quán)消滅即可視為支付房款的行為。但需注意，房款已經(jīng)支付需要以存在合法債權(quán)為前提，才存在將消滅債權(quán)的行為視為支付房款，故法院需對(duì)債權(quán)的真實(shí)合法進(jìn)行審查。實(shí)踐中有觀點(diǎn)認(rèn)為只要債權(quán)人和債務(wù)人對(duì)債權(quán)予以認(rèn)可，法院無(wú)需具體審查，筆者認(rèn)為此說(shuō)不妥，如前所述，債權(quán)是否真實(shí)存在直接影響著認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)，從而直接影響另一買(mǎi)受人乙的合法權(quán)益，因此，不宜直接適用自認(rèn)原則，需結(jié)合相關(guān)證據(jù)進(jìn)行綜合審查，此觀點(diǎn)與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十三條的規(guī)定相一致。若經(jīng)審查，甲乙的債權(quán)債務(wù)并不合法存在或已然清償，則此認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂即失去了事實(shí)基礎(chǔ)，也不符合出賣(mài)人已收受房款的實(shí)質(zhì)要件，則此認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)。

第二、若可認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，審查其是否合法有效而得以履行。

認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)，乙能否據(jù)此主張權(quán)利，還須進(jìn)一步審查。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣(mài)人需在訴訟前，取得商品房預(yù)售許可證明，否則，商品房預(yù)售合同將被認(rèn)定為無(wú)效。債權(quán)人和債務(wù)人之所以在以房頂賬時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)確認(rèn)權(quán)利義務(wù)，多因出賣(mài)人當(dāng)時(shí)并不具備商品房預(yù)售許可證明等手續(xù)，無(wú)法簽訂正式的預(yù)售合同，因此，在審判實(shí)踐中，需審查出賣(mài)人是否取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證明，來(lái)確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)是否合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。若甲未取得預(yù)售許可證明，則甲與丙之間的合同亦因此無(wú)效，乙和丙各自向甲主張賠償，都無(wú)權(quán)再主張房屋的交付。

（三）為套取貸款簽訂虛假合同引發(fā)糾紛的審查重點(diǎn)及法律適用

仍以開(kāi)發(fā)商甲為例，甲將其開(kāi)發(fā)的住宅一座賣(mài)與丁并簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，后丁支付全款，并在數(shù)月后辦理入住，入住后屢次要求甲辦理產(chǎn)權(quán)未果，后丁查詢(xún)發(fā)現(xiàn)在其之前甲已就此房與戊簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在銀行辦理《個(gè)人住房按揭（抵押）借款合同》并經(jīng)公證，現(xiàn)在還款期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)已登記在戊的名下，抵押權(quán)人為該銀行，丁故訴至法院，要求法院確認(rèn)自己與甲之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，確認(rèn)甲與戊之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求甲履行合同過(guò)戶(hù)房屋。要解決此一房二賣(mài)而產(chǎn)生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，首先要先審查兩個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，無(wú)論丁是否在訴求中單獨(dú)提起合同效力確認(rèn)之訴。其次要審查甲與戊之間物權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。

第一、甲與戊簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同因意思表示不真實(shí)而無(wú)效。我們?cè)O(shè)定真實(shí)購(gòu)房人丁與甲的買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)瑕疵，主要討論甲為套取銀行貸款而與戊簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。當(dāng)事人真實(shí)意思表示是合同有效的必備要件，本案例中，甲與戊雖然簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方并無(wú)房屋交易的真實(shí)意思表示，為實(shí)現(xiàn)甲套取銀行貸款之非法目的而簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（注，實(shí)踐中戊多為開(kāi)發(fā)商工作人員或親屬，一般對(duì)此明知），屬于合同第五十二條第（三）項(xiàng)中以合法形式掩蓋非法目的的情形，因此甲與戊之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)屬無(wú)效。

第二、甲與戊之間的物權(quán)變動(dòng)因買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而無(wú)效。因房屋所有權(quán)已登記至戊的名下，需確認(rèn)此物權(quán)變動(dòng)無(wú)效，方可判令甲履行房屋過(guò)戶(hù)登記義務(wù)將此房所有權(quán)轉(zhuǎn)移至丁的名下，否則，戊取得登記在先，即使甲丁之間買(mǎi)賣(mài)有效，也無(wú)法直接判令將戊名下房屋轉(zhuǎn)移登記至甲的名下。在物權(quán)法理論上，物權(quán)變動(dòng)分為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，因買(mǎi)賣(mài)合同而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，根據(jù)我國(guó)民法通則及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，因法律行為的物權(quán)變動(dòng)原則上采取債權(quán)形式主義。即當(dāng)事人之間要達(dá)成債權(quán)合意的意思表示（如買(mǎi)賣(mài)合同）并履行登記（不動(dòng)產(chǎn)）或交付（動(dòng)產(chǎn)）的法定形式方可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。就是說(shuō)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移除履行變更登記外，還須具備有效的買(mǎi)賣(mài)合同方可產(chǎn)生效力。而本案例中，戊雖然取得房屋的所有權(quán)登記，但其與甲之間的買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，此所有權(quán)的轉(zhuǎn)移缺少合法有效的債權(quán)合意，故此房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移是無(wú)效的。因此，丁可依據(jù)合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同取得房屋的所有權(quán)，其要求甲將房屋過(guò)戶(hù)登記至名下。

三、解決與一房二賣(mài)相關(guān)問(wèn)題的建議

因這兩類(lèi)一房二賣(mài)涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，合同效力及房屋歸屬確認(rèn)之后，還會(huì)遺留其他有待解決的問(wèn)題的糾紛：

（一）認(rèn)購(gòu)書(shū)被確認(rèn)不具備買(mǎi)賣(mài)合同效力后，以房頂賬的買(mǎi)受人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)

甲乙在真實(shí)意思表示下簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，以房屋抵頂欠款，后甲在明知已與乙簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的情況下，又將房屋出售給丙，致使雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)法履行，甲應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于甲承擔(dān)責(zé)任的范圍，分以下兩方面來(lái)討論：

第一、乙以債權(quán)抵頂?shù)姆绞街Ц兜姆靠钊绾握J(rèn)定？這是指乙是否可以主張認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的已經(jīng)支付的房款作為定金雙倍返還的問(wèn)題。根據(jù)最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定以及擔(dān)保法第89條的規(guī)定，若出賣(mài)人與買(mǎi)受人在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定支付的款項(xiàng)為定金，則可依據(jù)定金規(guī)則雙倍返還。一般情況下，若買(mǎi)受人在認(rèn)購(gòu)時(shí)僅支付少量款項(xiàng)作為定金以擔(dān)保履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的承諾，出賣(mài)人與買(mǎi)受人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)中多會(huì)如此約定。但在甲乙的案例中，由于乙是以債權(quán)抵頂?shù)娜糠靠?，即在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)乙已將全部房款支付，因此雙方徑行在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了全部房款的數(shù)額和支付，并未將此款項(xiàng)約定為定金，且結(jié)合雙方意思表示，也并無(wú)將此房款作為定金的意思。則根據(jù)擔(dān)保法第90條和第91條的規(guī)定，乙支付的房款不應(yīng)認(rèn)定為定金要求雙倍返還，僅能作為預(yù)付款的性質(zhì)要求全額返還。當(dāng)然，若本案例中，乙的債權(quán)僅占房款的20%以?xún)?nèi)，是否可認(rèn)定為定金則依據(jù)雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)其性質(zhì)的約定而定。

第二，對(duì)于甲違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的行為，乙還得主張何種損失？對(duì)于乙是否可向甲主張不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)而產(chǎn)生的損失，有觀點(diǎn)認(rèn)為，既然甲乙因以房頂賬而簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，后頂賬協(xié)議不能履行，甲乙之間恢復(fù)之前的債權(quán)債務(wù)即可，乙仍可向甲主張工程款，并可主張此間的利息損失。這一觀點(diǎn)筆者并不認(rèn)同。如前所述，甲乙之間就以房頂賬一事達(dá)成一致的意思表示，并為履行而簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，在簽訂之時(shí)，乙對(duì)于工程款的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)即已消滅而轉(zhuǎn)化為對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)中權(quán)利的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，再恢復(fù)原來(lái)的債權(quán)缺乏依據(jù)。雖然后因甲違反約定而造成認(rèn)購(gòu)書(shū)履行不能，但雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)仍然具有約束力，甲仍然應(yīng)賠償乙因其違約而產(chǎn)生的損失，對(duì)于這一點(diǎn)，乙的權(quán)利范圍與一般買(mǎi)受人并無(wú)不同，其在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并支付房款之時(shí)，即有理由相信甲會(huì)按約定履行訂立合同的義務(wù)，且乙因此也放棄了對(duì)原本債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，從而喪失了使用此筆款項(xiàng)在當(dāng)時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)格與他人訂立購(gòu)房合同的機(jī)會(huì)，因此，若乙主張甲賠償損失，法院應(yīng)根據(jù)認(rèn)購(gòu)時(shí)房屋的市場(chǎng)行情結(jié)合現(xiàn)行房屋的價(jià)格對(duì)于乙的損失予以確認(rèn)。

（二）虛假購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效后，抵押借款合同的效力及善意第三人銀行的權(quán)利保障

如前所述，甲與戊之間為套取貸款而簽訂的購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移也被無(wú)效之后，真實(shí)買(mǎi)受人丁獲得房屋所有權(quán)。此案的審理即告結(jié)束。但由于丁以買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提起訴訟，其并未對(duì)銀行與戊之間的抵押借款合同效力提出確認(rèn)要求，也未對(duì)銀行在此房屋上設(shè)定的抵押權(quán)效力提出確認(rèn)要求，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，法院無(wú)權(quán)直接對(duì)抵押借款合同的效力及抵押權(quán)效力作出確認(rèn)和處分，但實(shí)踐中，買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，抵押借款合同及抵押權(quán)如何認(rèn)定和處理，直接影響著善意第三人銀行的權(quán)利保障，也直接影響著所有權(quán)人丁的權(quán)利行使，那么在程序上，如何啟動(dòng)對(duì)以上法律關(guān)系的效力認(rèn)定，法院又應(yīng)怎樣審查和處理，我們將在此進(jìn)行探討：

1、借款合同、抵押合同及抵押權(quán)的效力確認(rèn)

第一、借款合同及抵押合同應(yīng)為可撤銷(xiāo)合同。

審判實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，因虛假買(mǎi)受人戊以欺詐方式向銀行申請(qǐng)貸款，借款合同及抵押合同應(yīng)當(dāng)因合同法第52條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定而無(wú)效，筆者并不認(rèn)同，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，一方以欺詐手段訂立合同而導(dǎo)致合同無(wú)效的條件是損害了國(guó)家的利益，而此類(lèi)案件中，不存在損害國(guó)家利益的情形，此條并不適用。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，可依據(jù)此條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，以惡意串通損害第三人利益，判令合同無(wú)效，筆者亦不認(rèn)同，根據(jù)第（二）項(xiàng)的規(guī)定來(lái)看，此處的惡意串通應(yīng)是指合同雙方當(dāng)事人的行為，但借款合同及抵押合同的雙方當(dāng)事人為戊及銀行雙方，而銀行并不存在惡意串通的行為，以此條判令虛假買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效尚可，但在此并不適用。況且，適用此條判令無(wú)效的話主體并不適用，銀行是此法律關(guān)系的當(dāng)事人，也并非條款所說(shuō)的第三人。筆者認(rèn)為，借款合同及抵押合同應(yīng)為可撤銷(xiāo)合同。根據(jù)合同法第54條的規(guī)定，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，為可撤銷(xiāo)合同。本案例中，戊以虛構(gòu)的購(gòu)房事實(shí)向銀行申請(qǐng)貸款，讓銀行誤以為其是為購(gòu)房需要而使用貸款，從而向其發(fā)放，此行為構(gòu)成欺詐。銀行在此情況下與之訂立的借款合同及抵押合同均為可撤銷(xiāo)合同。銀行可以據(jù)此請(qǐng)求撤銷(xiāo)借款合同及抵押合同。那么在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效的情況下，是否能導(dǎo)致借款及抵押合同被認(rèn)定無(wú)效。筆者認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)合同雖然是借款合同及抵押合同訂立的原因，但購(gòu)房合同與借款合同之間并非合同法上主從合同關(guān)系，無(wú)法因購(gòu)房合同無(wú)效直接認(rèn)定借款及抵押合同無(wú)效。因此，如前所述，若銀行提起撤銷(xiāo)之訴，法院可判令撤銷(xiāo)借款合同及抵押合同，撤消后此兩合同自始無(wú)效。但若銀行未行使撤銷(xiāo)權(quán)，則不應(yīng)當(dāng)然的認(rèn)為借款合同及抵押合同會(huì)因購(gòu)房合同無(wú)效而導(dǎo)致無(wú)效。　

第二、銀行善意取得抵押權(quán)有效。

根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得也適用于抵押權(quán)，從而抵押權(quán)可因善意取得而得之。本案例中，雖然戊取得所有權(quán)登記無(wú)效，但銀行作為抵押法律關(guān)系的相對(duì)人是善意的，辦理了抵押權(quán)登記，并已發(fā)放了貸款即支付了對(duì)價(jià)，符合此條抵押權(quán)善意取得的條件，即便借款合同及抵押合同被撤銷(xiāo)而自始無(wú)效，銀行仍得依善意取得制度取得抵押權(quán)。

2、權(quán)利保護(hù)的程序

購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效，銀行抵押權(quán)卻因善意取得而有效，但抵押物的所有權(quán)發(fā)生了變化，若繼續(xù)履行借款合同，不僅不符合借款合同簽訂的目的和基礎(chǔ)，倘若借款人戊拒不履行還款義務(wù)，銀行行使抵押權(quán)則導(dǎo)致丁的權(quán)益受損，若不行使抵押權(quán)，則銀行的債權(quán)無(wú)法保障，設(shè)定抵押權(quán)來(lái)保障銀行借款合同債權(quán)的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，在此情況下，啟動(dòng)何種程序才能有效的保護(hù)銀行和真實(shí)買(mǎi)受人丁的合法權(quán)益？ 

第一、銀行行使解除權(quán)，解除借款合同和抵押合同，出賣(mài)人返還本金和利息。 

購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效之后，銀行可以提起訴訟請(qǐng)求解除借款合同和抵押合同，具體而言，有兩種法律途徑，一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，請(qǐng)求法院解除與戊之間的借款合同和抵押合同；二是銀行單獨(dú)提起訴訟請(qǐng)求解除借款合同和抵押合同，銀行單獨(dú)起訴的，法院可以將此訴與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。這也是此解釋第24條及25條明確的方式。第25條同時(shí)明確，若在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，銀行沒(méi)有提出解除合同的訴訟請(qǐng)求，法院僅就買(mǎi)賣(mài)合同糾紛進(jìn)行處理，不得徑行對(duì)借款和抵押合同進(jìn)行判決。根據(jù)此解釋?zhuān)杩詈贤暗盅汉贤唤獬?，出賣(mài)人甲應(yīng)當(dāng)將收受的貸款本金和利息返還抵押權(quán)人即銀行。通過(guò)以上兩條款可以看出，解除權(quán)的行使需銀行啟動(dòng)，銀行行使解除權(quán)并或法院支持后，即可收回貸款本金及利息，權(quán)益得到了保護(hù)。

第二、抵押權(quán)因借款合同的解除而消滅。

根據(jù)《物權(quán)法》理論，借款合同和抵押合同解除后，抵押權(quán)將因主債權(quán)的消滅而消滅。所謂主債權(quán)消滅，系指主債權(quán)的全部消滅。因抵押權(quán)系為擔(dān)保主債權(quán)而存在，具有從屬性，故主債權(quán)一經(jīng)因清償、抵銷(xiāo)、免除等原因因而全部消滅時(shí)，抵押權(quán)也就隨之消滅。抵押權(quán)消滅后，所有權(quán)瑕疵消失。丁對(duì)于房屋的完整所有權(quán)獲得實(shí)現(xiàn)。

綜上，在虛假購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效后，由銀行或作為獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人或獨(dú)立提起訴訟行使對(duì)解除權(quán)而取回貸款本金和利息，避免因此造成銀行的損失，同時(shí)，解除抵押借款合同后，由于主債權(quán)的消滅而消滅了房屋上的抵押權(quán)，從而使得所有權(quán)人獲得完整的所有權(quán)，此即現(xiàn)行法律賦予善意第三人銀行和真實(shí)買(mǎi)受人在此情形下的權(quán)利保護(hù)途徑。

（三）銀行不主動(dòng)行使撤銷(xiāo)權(quán)或解除權(quán)時(shí)，善意購(gòu)房人的權(quán)利保障。

實(shí)踐中，因?yàn)槟承┰?，銀行并不主動(dòng)參加訴訟向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)或解除借款合同，善意購(gòu)房人丁將會(huì)因房屋存在抵押權(quán)而無(wú)法取得所有權(quán)登記，此時(shí)，丁應(yīng)當(dāng)通過(guò)何種途徑保障權(quán)利，取得所有權(quán)登記，現(xiàn)行法律并無(wú)明確規(guī)定，那么，在司法實(shí)踐中如何解決，筆者提出以下兩點(diǎn)建議：

1、在購(gòu)房合同訴訟中，由當(dāng)事人申請(qǐng)追加或法院主動(dòng)追加銀行作為第三人參加訴訟。此種方式的是要法院在庭審中主動(dòng)行使釋明權(quán)以確定銀行是否行使撤銷(xiāo)權(quán)或解除權(quán)，其最終仍然要依靠銀行行使權(quán)力來(lái)完成消除抵押權(quán)的目的。故其實(shí)質(zhì)上僅是督促銀行啟動(dòng)撤銷(xiāo)或解除借款合同的補(bǔ)充程序，若銀行仍然堅(jiān)持不行使撤銷(xiāo)權(quán)或解除權(quán)，仍然無(wú)法達(dá)到消除抵押權(quán)的目的。

2、善意購(gòu)房人丁直接提起訴求排除抵押權(quán)。善意購(gòu)房人若想作為權(quán)利人直接要求排除抵押權(quán)，需要找到其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。丁尚未取得房屋所有權(quán)登記，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法及相關(guān)法律，丁尚且不是法律意義上的所有權(quán)人，其對(duì)此房屋不享有物權(quán)法理論上所謂的“對(duì)世權(quán)”，故其不能依據(jù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)排除抵押權(quán)的存在。那么，丁是否能依據(jù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)排除抵押權(quán)？首先，丁與銀行之間不存在合同等債權(quán)關(guān)系，故丁缺乏依據(jù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向銀行主張權(quán)利的基礎(chǔ)。但，丁與開(kāi)發(fā)商甲之間存在以此房屋所有權(quán)為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，根據(jù)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人甲向買(mǎi)受人丁交付無(wú)權(quán)利瑕疵的標(biāo)的應(yīng)為甲之基本的合同義務(wù)，現(xiàn)甲因一房二賣(mài)行為使得標(biāo)的物上存在他項(xiàng)權(quán)利，從而導(dǎo)致丁無(wú)法取得房屋所有權(quán)，甲應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施的違約責(zé)任。筆者認(rèn)為，依據(jù)此權(quán)利基礎(chǔ)，丁得以承擔(dān)違約責(zé)任為由要求甲償還貸款，消除抵押權(quán)，此為采取補(bǔ)救措施的合理范圍。故筆者的建議是，善意買(mǎi)受人丁得以依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系為權(quán)利基礎(chǔ)訴請(qǐng)法院判令出賣(mài)人甲以?xún)斶€貸款的方式消除抵押權(quán)，同時(shí)，將他項(xiàng)權(quán)利人銀行列為第三人參加訴訟。而此訴求與房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力之訴同時(shí)提取，亦或確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同效力之后單獨(dú)提取，均無(wú)不可。

誠(chéng)然，此種方式固然可行，但僅是由于立法不完善而在司法實(shí)踐中采取的權(quán)宜之計(jì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，仍然應(yīng)該通過(guò)完善立法，賦予買(mǎi)受人丁以明確的解除權(quán)或撤銷(xiāo)權(quán)、亦或明確法院一并撤銷(xiāo)借款合同的法律依據(jù)，從而達(dá)到同時(shí)保障銀行及善意買(mǎi)受人合法權(quán)利的目的。

結(jié)　語(yǔ)

無(wú)論是因商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為還是開(kāi)發(fā)商為套取貸款而簽訂虛假購(gòu)房合同引發(fā)的一房二賣(mài)糾紛，都會(huì)造成房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的混亂無(wú)序，會(huì)侵害善意買(mǎi)受人的權(quán)益，也會(huì)增加原本不必的交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，由于交易市場(chǎng)和交易方式的復(fù)雜性，本文不可能窮盡所有引發(fā)一房二賣(mài)的原因和情形，僅就近期審判實(shí)踐中比較多發(fā)的典型情形作以初步探討，以期為審判思路拋磚引玉。但司法審查畢竟只是事后救濟(jì)，是填補(bǔ)損害糾正錯(cuò)誤的補(bǔ)救途徑，要徹底解決一房二賣(mài)糾紛，還應(yīng)從預(yù)防和避免入手，加強(qiáng)商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中的制度建設(shè)，加大相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管力度，加重違規(guī)操作的處罰力度，從根本上杜絕一房二賣(mài)現(xiàn)象的產(chǎn)生，引導(dǎo)商品房交易市場(chǎng)回歸良好有序的狀態(tài)。

來(lái)源：遼寧省撫順市中級(jí)人民法院