許多業(yè)主為了贈(zèng)送的花園買了一樓的期房,誰知交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)花園無法“私人化”。
近日，舟山中院二審審結(jié)一起業(yè)主因開發(fā)商無法交付一樓花園而要求退房退款的案例，法院對(duì)其訴請(qǐng)予以了支持。
2018年1月初，李某夫婦倆到舟山東港某樓盤看房，想挑一套有舒適養(yǎng)老環(huán)境的自住房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)，售樓處業(yè)務(wù)員獲悉夫妻倆的需求后，推薦了一樓房屋前附帶綠地花園的部分戶型，稱花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有。
李某夫婦對(duì)該戶型挺滿意，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，李某夫婦還與房地產(chǎn)公司簽訂了《一樓花園使用協(xié)議》，載明“該幢一樓所屬陽臺(tái)外草坪花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有（無產(chǎn)權(quán)），該花園不屬于小區(qū)公共綠化設(shè)施，花園外圍由籬笆綠化帶與小區(qū)公共綠化設(shè)施隔離。”有了這份加蓋了房地產(chǎn)公司公章的補(bǔ)充協(xié)議，李某夫婦交付購房款后，滿心歡喜地期待著交房的那一天。
去年一月，李某夫婦收到了交房通知。然而，驗(yàn)房時(shí)，夫妻倆發(fā)現(xiàn)，他們所購的一樓房屋陽臺(tái)并未開設(shè)通往花園的通道。夫妻倆提出質(zhì)疑，但房地產(chǎn)公司對(duì)此含糊其辭。夫妻倆很氣憤，拒絕交房。
（并未開設(shè)通道）
同年4月中旬，為弄清事實(shí)，李某向市自然資源和規(guī)劃局咨詢案涉房屋外花園的使用權(quán)等事宜。之后，該局答復(fù)稱：“經(jīng)現(xiàn)場踏勘、資料查詢，該區(qū)域的土地使用權(quán)為全體業(yè)主所有，同時(shí)綠化區(qū)域通道建設(shè)將破壞小區(qū)公共綠地，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，任何人不得擅自破壞、改造小區(qū)公共綠地?！?/strong>（局答復(fù)涵）
本以為簽了補(bǔ)充協(xié)議，花園使用權(quán)是板上釘釘了，不曾想到頭來協(xié)議竟成了一紙空文，李某夫婦經(jīng)與房地產(chǎn)公司多次協(xié)商未果后，去年6月，夫妻倆向法院提起訴訟，要求退房退款。
一審法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的《一樓花園使用協(xié)議》表明，一樓花園的合法合理使用，對(duì)案涉商品房買賣合同的訂立以及價(jià)格的確定有重大影響。雙方關(guān)于一樓花園的約定，應(yīng)當(dāng)視為房屋買賣合同內(nèi)容。房地產(chǎn)公司在未取得專屬綠地審批及其他業(yè)主的同意下，向李某允諾公共綠地的專屬使用權(quán)，致使該約定最終無法履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院認(rèn)為，李某夫婦無法使用一樓花園，勢必影響其對(duì)案涉房屋的整體評(píng)價(jià)和居住體驗(yàn)，其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除購房合同符合法律規(guī)定，法院予以支持，判決雙方解除商品房買賣合同，房地產(chǎn)公司退還李某夫婦購房款、車位費(fèi)及相關(guān)利息共計(jì)190余萬元。房地產(chǎn)公司不服，提起上訴。日前，舟山中院二審作出維持原判的終審判決。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第274條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。可見，小區(qū)綠地屬建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分，原則上由業(yè)主共有，單個(gè)業(yè)主一般不能通過協(xié)議方式享有綠地的專有權(quán)。但也存在例外情形，即“明示屬于個(gè)人”，“明示”必須符合以下二項(xiàng)要件：其一為綠地規(guī)劃必須經(jīng)過規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)；其二為在銷售商品房時(shí)，其他業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道綠地按照規(guī)劃和合同約定屬于業(yè)主個(gè)人專有。因此，消費(fèi)者在購買附綠地的商品房時(shí)，首先需了解綠地規(guī)劃屬性，該綠地是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)專屬于特定房屋；其次需確認(rèn)開發(fā)商是否以合同約定等方式明確該綠地專屬于特定房屋附屬；最后也需明確開發(fā)商是否以銷售廣告、合同或其他有效方式告知其他業(yè)主該綠地屬個(gè)人專有使用。
