房源虛假致使買房人錢房兩空，未約定土地出讓金買賣雙方對簿公堂，房屋存在上市交易期限制不能完成網(wǎng)簽、無權(quán)處分、他物權(quán)設(shè)定……這些房屋交易風(fēng)險防不勝防。
6月4日上午，大興法院召開“定向安置房買賣風(fēng)險提示”新聞通報會，通報會在該院官方微博同步直播，北京市人大代表、北京市政協(xié)委員受邀在線監(jiān)督，北京青年報、北京人民廣播電臺、勞動午報、北京政法網(wǎng)、大興融媒體中心等多家媒體在線關(guān)注。大興區(qū)委政法委政治部主任蔡幸娟受邀出席，通報會由大興法院黨組成員、政治部主任單祖果主持。
通報會上，該院黨組成員、副院長尹鳳云介紹了本次新聞通報會的召開背景。她指出，隨著承接中心城區(qū)人口疏解、轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造及北京大興國際機場等重大工程建設(shè)項目的有序推進，大興區(qū)域范圍內(nèi)出現(xiàn)了大量的用于提升人民群眾居住生活品質(zhì)的定向安置房。部分被安置對象，因資金周轉(zhuǎn)或其他因素，在滿足自身基本居住需求的前提下，選擇將名下的其他定向安置房對外出售。定向安置房不同于普通商品房，其存在政策因素多、房產(chǎn)證辦理周期長、交易限制、土地收益補交等特殊性，其交易存在的風(fēng)險種類和數(shù)量亦相對較多，近年來，因該類房屋買賣交易而衍生出的糾紛已呈顯著上升趨勢。
數(shù)字顯示，近三年來，大興法院共受理涉及定向安置房買賣合同糾紛案件186件。案件顯示，定向安置房常見交易方式包括合同買賣、指標(biāo)買賣和現(xiàn)房買賣。
合同買賣，是指被安置人已經(jīng)選定好安置房屋，與安置房的出賣方（一般是建設(shè)方）簽訂安置房買賣合同并支付全部購房款后，將安置房買賣合同上所記載的房屋轉(zhuǎn)賣給他人。此時，房屋尚在規(guī)劃建設(shè)中，未實際交付，購買人在訂立房屋買賣合同時無法查看到房屋的現(xiàn)狀。
現(xiàn)房買賣，是指出賣人已經(jīng)實際取得安置房，房屋具備入住條件。該類交易的特點是房屋已經(jīng)竣工驗收并實際交付，但房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦理。
指標(biāo)買賣，是指被安置人將選購房屋的指標(biāo)出賣給他人，屬于一種資格的轉(zhuǎn)讓。此時，房屋尚在規(guī)劃建設(shè)中，安置房買賣合同亦未正式簽訂。
上述三種交易類型中，前兩種最為常見。無論哪種方式，都潛在著較大的交易風(fēng)險和糾紛隱患。通報會上，榆垡法庭庭長齊偉龍發(fā)布了十條風(fēng)險提示：
01
出賣人無權(quán)處分導(dǎo)致合同履行不能
由于定向安置房買賣合同簽訂時，房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，故通常都是被安置人拿出以自己名義選購的定向安置房買賣合同用以證明其是該房屋的權(quán)利人，然后與買受人簽訂買賣合同。由于定向安置房系基于拆遷取得，對外簽訂安置房補償合同的人不一定就是合同上記載房屋的排他權(quán)利人，多數(shù)情況下拆遷利益都是由家庭成員共同享有。若該出售行為未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追認(rèn)，則賣房人出售該房屋的行為依法屬于無權(quán)處分。該無權(quán)處分情形雖不會致使房屋買賣合同無效，但到了交房或者辦理過戶等合同履行階段，其他權(quán)利人不同意繼續(xù)履行合同，即使購房人起訴至法院，其要求交付房屋或者協(xié)助過戶等繼續(xù)履行合同的訴訟請求也面臨得不到支持的風(fēng)險。
02
相關(guān)費用負(fù)擔(dān)約定不明而遲滯履行
定向安置房買賣合同簽訂時，雙方未對初次領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證所需繳納費用由誰承擔(dān)進行明確約定，在具備過戶交易條件時存在雙方相互扯皮的風(fēng)險。例如，根據(jù)北京市的相關(guān)政策，二類經(jīng)濟適用房上市需要繳納3%的土地出讓金，買賣雙方在協(xié)商房屋價款之時，未將土地出讓金作為房屋價款考量因素，在后續(xù)得知土地出讓金補交事宜時，往往會對該部分款項由誰承擔(dān)爭執(zhí)不下，導(dǎo)致合同無法順利履行，由此引發(fā)雙方對簿公堂。
03
出賣人虛構(gòu)房源致使買房人錢房兩空
此種風(fēng)險主要出現(xiàn)在“合同買賣”的情況下。因為買賣的并不是現(xiàn)房，購房人無法現(xiàn)場勘驗房屋，而賣房人的交付房屋義務(wù)經(jīng)常是在安置房竣工驗收后，這又通常需要二到三年。司法實踐中，存在賣房人為達到騙取購房款的目的，偽造其與拆遷機構(gòu)之間的安置房合同，然后再持此虛假合同與購房人簽訂房屋買賣合同。購房人如未能核實房源的真實性即支付房款，將會面臨錢、房兩空的風(fēng)險。
04
房價上漲出賣人單方毀約、違約
因定向安置房的特殊性，初始購房人取得產(chǎn)權(quán)證往往就會需要較長時間，與時間伴隨的便是房價的波動。在房價大幅上漲的情況下，賣房人可能會后悔當(dāng)初的出賣行為，進而采取拒絕按時交房、拖延辦理過戶、要求增加購房款、搬出其他權(quán)利人等各種方式意圖毀約，為買賣合同的履行設(shè)置障礙。尤其是在“合同買賣”交易風(fēng)險更大，由于房屋一直未交付，賣房人為了多獲利直接將房屋高價賣予他人，并短時間內(nèi)進行交房、過戶。
05
購房人資格欠缺導(dǎo)致合同履行困難
由于安置房在買賣合同簽訂時尚無產(chǎn)權(quán)證，所以買賣雙方并不會去建委進行網(wǎng)簽登記。雖然買房人可以實際占有、使用房屋，但到后期需要辦理過戶時，如果該買受人在買賣合同簽訂時不具備購房資格，將無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)，存在無法過戶的風(fēng)險。即使買受人提起訴訟，法院也需要審查其是否具備購房資格。
06
房屋存在上市交易期限制而網(wǎng)簽不能
對于某些有交易時間限制的安置房，如果房屋的上市交易限制期限尚未屆滿，受到交易期限的限制，買賣雙方無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。一般情形下，安置房從交房到產(chǎn)權(quán)證初始登記的時間大約在拆遷后5年左右，如果再加上5年的上市時間限制，全部時間就是10年。在如此長的時間內(nèi)無法完成過戶，極易出現(xiàn)各種不確定的合同風(fēng)險。
07
賣房人一房數(shù)賣而無法履約
賣房人就同一定向安置房分別與多個購房人簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，購房人均要求履行合同的，存在相應(yīng)的權(quán)利保護順序（已辦理過戶手續(xù)—合法占有—綜合考慮付款數(shù)額及先后、網(wǎng)簽、合同成立先后等因素予以認(rèn)定），順序在后的購房人繼續(xù)履行合同訴求將無法得到支持。在“指標(biāo)買賣”和“合同買賣”交易中，因無現(xiàn)房存在，買受人根本無法了解到出賣人是否還與其他人簽訂了買賣合同。
08
買房人不具備被安置身份而無法選房
此種風(fēng)險主要存在前述的指標(biāo)買賣中。由于定向安置房是對特定人群的安置，所以有資格選房的人在前期簽訂相關(guān)補償協(xié)議時都已由拆遷部門登記記錄。其后，買受人雖然支付對價購買了選房憑證，但由于其不具備被安置資格，即便持有選房單也存在無權(quán)選購安置房的風(fēng)險。根據(jù)大興區(qū)的相關(guān)政策，安置房買賣合同底單上記載的權(quán)利人僅能在近親屬之間進行調(diào)整。
09
出賣人安置房被作為強制執(zhí)行財產(chǎn)
受房屋竣工、房產(chǎn)證取得時間較長或者上市交易時間限制等因素，定向安置房買賣合同的履行期限往往較長。若賣房人在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到購房人名下之前因個人債務(wù)被依法強制執(zhí)行，則該定向安置房將面臨被查封、拍賣等強制執(zhí)行的風(fēng)險。買受人雖有提出執(zhí)行異議的權(quán)利，但一方面會耗費時間、金錢等成本；另一方面，其異議是否成立還需符合法律相關(guān)規(guī)定，一旦異議不成立，則面臨房、錢兩空的風(fēng)險。
10
房屋被賣房人設(shè)置權(quán)利負(fù)擔(dān)無法過戶
安置房具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件時時，首次產(chǎn)權(quán)證辦理只能登記在被安置人名下。實踐中，有些被安置人出售房屋是因為陷入經(jīng)濟困難，經(jīng)常拆東墻補西墻，向多人借貸。若購房人未能及時辦理二次過戶手續(xù)，房屋可能被賣房人設(shè)置抵押、典當(dāng)?shù)葯?quán)利負(fù)擔(dān)。當(dāng)賣房人無力滌除負(fù)擔(dān)登記時，除非買受人出資將過戶障礙解除，否則將面臨無法過戶的風(fēng)險。
法官建議
01
出于避免交易風(fēng)險考慮，盡量不要購買此類房屋；如果一定堅持購買，建議盡量進行現(xiàn)房交易，避免合同、指標(biāo)兩種交易方式。
02
全面了解與交易房產(chǎn)的相關(guān)政策性規(guī)定。在簽訂定向安置房買賣合同之前，購房人可通過咨詢相關(guān)拆遷單位或房地產(chǎn)開發(fā)商、查看宣傳手冊、不動產(chǎn)權(quán)證、安置房認(rèn)購協(xié)議書等方式，對交易房產(chǎn)的性質(zhì)、是否存在上市交易限制、是否需要補交土地收益、整個交易所需周期等信息全面掌握后，再決定是否簽訂房屋買賣合同。
03
詳細(xì)查詢交易房產(chǎn)房源的真實性、房屋的權(quán)利負(fù)擔(dān)情況、出賣人的處分權(quán)、房屋是否已經(jīng)對外出售、是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛、是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)等情況。為保證出賣人的處分權(quán)無瑕疵，可要求出賣人協(xié)調(diào)被拆遷院落的全部潛在權(quán)利人員都在買賣合同上簽字，確認(rèn)同意出賣房屋。
04
簽訂規(guī)范、詳細(xì)的書面合同。對于初次領(lǐng)取房產(chǎn)證需要繳納的費用、上市交易需要補交的土地收益、產(chǎn)權(quán)人變更階段產(chǎn)生的費用，合同中應(yīng)明確約定負(fù)擔(dān)主體。對于尚未建成交付或存在上市交易禁止期間的房屋，建議合同中應(yīng)明確約定房屋交付時間及協(xié)助辦理過戶手續(xù)時間。為保證順利過戶或者降低風(fēng)險損失，建議購房人要求預(yù)留一定比例的購房款，待賣房人協(xié)助辦理過戶手續(xù)后再行支付。
05
買受人應(yīng)隨時關(guān)注安置房產(chǎn)權(quán)證辦理通知，一旦房屋開始辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)催促出賣人及時辦理初始登記，并盡快辦理網(wǎng)簽手續(xù)和過戶登記，防止因房屋長時間處于未過戶的狀態(tài)而造成其他隱患。
