物業(yè)服務(wù)糾紛

      近年來(lái)，我市物業(yè)管理服務(wù)糾紛逐年上升。年均收案數(shù)已破千件，年增幅高達(dá)117%，在已受理的案件中98%的被告為小區(qū)業(yè)主，物業(yè)公司收繳物業(yè)費(fèi)成為主要訴訟請(qǐng)求。在相關(guān)案件中，多數(shù)業(yè)主表示，不主動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)的原因是物業(yè)服務(wù)不到位，但物業(yè)服務(wù)合同屬于公共服務(wù)合同，對(duì)于服務(wù)是否存在缺陷的判斷不應(yīng)以個(gè)別業(yè)主感受為標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下的服務(wù)瑕疵不能成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，故而在實(shí)踐中，業(yè)主的答辯意見多因證據(jù)不足、不充分難以被法院采納，導(dǎo)致此類糾紛多以物業(yè)公司勝訴告終。

     近日，我市某小區(qū)業(yè)委會(huì)以小區(qū)物業(yè)公司工作消極、怠慢，未履行其工作職責(zé)，致使小區(qū)的消防系統(tǒng)癱瘓，拆除門禁系統(tǒng)，共用廁所被長(zhǎng)期堆放雜物不能正常使用。擅自濫砍綠化區(qū)的樹木，備用發(fā)電機(jī)長(zhǎng)期閑置，對(duì)小區(qū)個(gè)別業(yè)主私拉亂建、違規(guī)開設(shè)門、窗，不予制止等為由，將該小區(qū)物業(yè)公司訴至法院，要求其履行工作職責(zé)。該物業(yè)公司以多數(shù)業(yè)主不同意啟動(dòng)維修基金，開發(fā)商公司沒(méi)有完善相關(guān)移交，對(duì)亂搭亂建沒(méi)有執(zhí)法權(quán)等為由提出抗辯，并對(duì)業(yè)委會(huì)提出反訴，要求業(yè)委會(huì)申報(bào)專項(xiàng)維修基金維修小區(qū)消防設(shè)施，恢復(fù)物業(yè)公司名譽(yù)并公開道歉，承擔(dān)消防部門處罰的罰款1.5萬(wàn)元并返還1.6萬(wàn)元管理費(fèi)。

     法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，按照合同約定，對(duì)小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首要職責(zé)。消防設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行對(duì)小區(qū)安全的重要性不言而喻，物業(yè)公司在提供管理、服務(wù)期間，未能保證消防設(shè)施、設(shè)備齊全以及正常運(yùn)行，履行合同義務(wù)不符合合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告辯解以及反訴中，將小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)行的原因歸責(zé)于小區(qū)業(yè)主不同意啟動(dòng)維修基金、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未履行職責(zé)申報(bào)維修基金，是為其消極、怠慢、不履行合同義務(wù)免責(zé)推脫。因未能及時(shí)整改而被處消防部門處罰，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三年多，至今仍在推諉是消極、怠慢工作態(tài)度的具體體現(xiàn)。

     對(duì)小區(qū)整體房屋建筑的共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要職責(zé)。該小區(qū)部分業(yè)主私自亂搭亂建時(shí)，物業(yè)公司雖沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，但完全應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并予以規(guī)制。門禁系統(tǒng)、公廁、發(fā)電機(jī)不能正常使用問(wèn)題，確與開發(fā)商有關(guān)，但物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)積極地與開發(fā)商進(jìn)行交接、落實(shí)，保證設(shè)施設(shè)備投入正常使用，以利于整個(gè)小區(qū)的安全運(yùn)行。物業(yè)公司進(jìn)駐該小區(qū)長(zhǎng)達(dá)12年，在業(yè)主委員會(huì)成立后，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理、服務(wù)上存在的問(wèn)題等事宜，進(jìn)行溝通、交流，但雙方未能有效實(shí)現(xiàn)這些溝通、交流、交接等，也屬于物業(yè)公司怠于履行其職責(zé)。

最終，法院判決，物業(yè)公司在三個(gè)月內(nèi)落實(shí)小區(qū)消防整改等相關(guān)問(wèn)題，由業(yè)主委員會(huì)全程督促、協(xié)助物業(yè)公司完成好具體事宜的落實(shí)。

    一審判決后，物業(yè)公司不服判決向南充市中級(jí)人民法院提起上訴，二審法院經(jīng)審理駁回物業(yè)公司上訴，維持原判。

    從該案中我們可以看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行各自的職責(zé)，當(dāng)業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)發(fā)揮其應(yīng)有的作用，監(jiān)管和制約物業(yè)公司，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)提高維權(quán)意識(shí)和維權(quán)能力，當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問(wèn)題時(shí)，要積極采取措施，通過(guò)向物業(yè)公司溝通，指出不足，幫物業(yè)公司提高相關(guān)服務(wù)水平。在爭(zhēng)議難以解決時(shí)，應(yīng)注意收集證據(jù)，通過(guò)法律手段維護(hù)權(quán)益，而不是簡(jiǎn)單以不交物業(yè)費(fèi)形式進(jìn)行抗議。共同維護(hù)小區(qū)良好的生活、工作環(huán)境應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)共同的心愿和責(zé)任。