裁判要旨

店面轉(zhuǎn)讓費是市場發(fā)展過程中形成的一種商業(yè)習(xí)慣，因房屋租賃合同產(chǎn)生的店面轉(zhuǎn)讓費糾紛，應(yīng)當(dāng)在區(qū)分轉(zhuǎn)讓費性質(zhì)的基礎(chǔ)上，主要考慮次承租人承租店面經(jīng)營的時間來確定轉(zhuǎn)讓費在承租人及次承租人間的負(fù)擔(dān)。

案情

2010年3月20日，劉某與店主張某簽訂了《店面出租合同》，合同約定了租期從2010年4月1日至2011年3月30日，以及無權(quán)轉(zhuǎn)租等內(nèi)容。2011年2月，袁某得知劉某承租的店面要轉(zhuǎn)讓，便于2011年3月6日與劉某簽訂了一份協(xié)議，約定劉某將店面轉(zhuǎn)讓給袁某，但未約定租期。袁某支付給劉某轉(zhuǎn)讓費4萬元。2011年4月，因合同到期，店主張某要求收回店面，遂起訴袁某，要求袁某搬出店面并賠償相關(guān)損失。后經(jīng)法院判決確認(rèn)：袁某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效，判令袁某搬出店面，并按每月500元租金支付給張某。袁某在該店內(nèi)從2011年3月經(jīng)營至2012年1月。

袁某向法院起訴，要求劉某返還轉(zhuǎn)讓費3萬元，并賠償經(jīng)濟損失。

裁判

法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓費是市場發(fā)展過程中形成的一種商業(yè)習(xí)慣，該費用一般包含房屋裝飾裝修費用、承租人長期在該房屋經(jīng)營形成的商業(yè)價值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費用集合體。但劉某與袁某簽訂的轉(zhuǎn)租合同并沒有約定轉(zhuǎn)讓費具體包含的費用性質(zhì)，而且，當(dāng)事人表示該轉(zhuǎn)讓費主要是一種經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓費，是沿襲市場管理的做法?，F(xiàn)因次承租人袁某與房主未就房屋租賃事宜達成協(xié)議，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租行為無效，該轉(zhuǎn)讓費應(yīng)按無效合同的后果處理。鑒于次承租人支付轉(zhuǎn)讓費并意欲承租店面的主要目的是為了經(jīng)營活動，根據(jù)袁某已經(jīng)經(jīng)營10個月的事實，酌定由劉某承擔(dān)返還轉(zhuǎn)讓費70%的責(zé)任。

評析

本案的爭議焦點是：袁某支付給劉某的轉(zhuǎn)讓費在轉(zhuǎn)租合同無效后應(yīng)如何分擔(dān)？由于法律沒有明確界定店面轉(zhuǎn)讓費是何種性質(zhì)的費用，導(dǎo)致法院在審理時沒有統(tǒng)一的法律適用標(biāo)準(zhǔn)。

房屋租賃合同產(chǎn)生的店面轉(zhuǎn)讓費糾紛，應(yīng)當(dāng)在區(qū)分轉(zhuǎn)讓費性質(zhì)的基礎(chǔ)上，主要考慮次承租人承租店面的經(jīng)營時間來確定該轉(zhuǎn)讓費在承租人和次承租人間的負(fù)擔(dān)。

首先，應(yīng)當(dāng)區(qū)分店面轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)。根據(jù)市場形成的慣例，該費用一半包含房屋的裝飾裝修費用、承租人長期在該房屋內(nèi)經(jīng)營形成的商業(yè)價值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費用集合體，而不同性質(zhì)的費用有不同的處理原則。

其次，應(yīng)根據(jù)次承租人承租店面經(jīng)營的時間來確定該轉(zhuǎn)讓費在承租人及次承租人間的負(fù)擔(dān)。如果該費用包含多種性質(zhì)的費用，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，承擔(dān)該費用的前提是享有了該費用所帶來的一定價值，而承租店面的主要目的也就是為了經(jīng)營活動，這就要求次承租人在轉(zhuǎn)租的店面內(nèi)進行了經(jīng)營活動，故次承租人在轉(zhuǎn)租店面內(nèi)經(jīng)營時間的長短是確定轉(zhuǎn)讓費在次承租人與承租人間的負(fù)擔(dān)比例的主要因素。