內(nèi)容提要：
民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在推動(dòng)呼和浩特市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)有目共睹。作為呼和浩特市審理房地產(chǎn)行業(yè)案件的專業(yè)審判業(yè)務(wù)庭室，通過對民營房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)地調(diào)研走訪，了解企業(yè)在經(jīng)營管理過程中遇到的法律問題，并結(jié)合近年來司法審判中大量涉訴民營房地產(chǎn)企業(yè)的司法案例，總結(jié)民營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的共性法律問題，并提出解決的對策建議，以保障民營房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)營商環(huán)境的優(yōu)化、幫助企業(yè)克服自身存在的問題，進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)在呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的活力。
主要?jiǎng)?chuàng)新觀點(diǎn)：
1、總結(jié)歸納我市民營房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中出現(xiàn)的土地出讓過程方面、項(xiàng)目施工開發(fā)方面、房地產(chǎn)銷售方面的法律問題。
2、提出行之有效的對策建議：如司法機(jī)關(guān)統(tǒng)一逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金的裁判尺度、對市場主體及行政監(jiān)管機(jī)關(guān)提出具體的司法建議。
正文：
近年來，我國民營房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下不斷發(fā)展壯大，在企業(yè)數(shù)量、吸收勞動(dòng)力、注冊資本、實(shí)現(xiàn)利潤等方面都有了較大增長，對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、土地財(cái)政的貢獻(xiàn)也越來越大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國工商聯(lián)發(fā)布的2019年中國民營企業(yè)500強(qiáng)榜單中，有39家房地產(chǎn)企業(yè)入選，營收共計(jì)29028.81億元，其中恒大集團(tuán)有限公司、碧桂園控股有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司、中南控股集團(tuán)有限公司、重慶市金科投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、龍湖集團(tuán)控股有限公司營收超千億元。恒大集團(tuán)有限公司營收最高，共計(jì)4661.96億元，碧桂園控股有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司位居第二和第三，營收分別為3790.79億元、2976.79億元。[ 數(shù)據(jù)來源：全國工商聯(lián)、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理]
就呼和浩特市而言，截至2017年底，全市民營企業(yè)主體到6.86萬戶，貢獻(xiàn)了呼和浩特市40%以上的固定投資、50%以上的稅收、70%以上的技術(shù)成果、80%以上的城鎮(zhèn)勞動(dòng)力。占全市GDP的比重已達(dá)到51%，占全市稅收總額的64.6%，吸收從業(yè)人員超116萬人[ 數(shù)據(jù)來源：內(nèi)蒙古新聞網(wǎng)2018年12月13日報(bào)道]。其中民營房地產(chǎn)企業(yè)對呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用日益突出，本土企業(yè)，如內(nèi)蒙古名都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古巨華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、內(nèi)蒙古金石蒙榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等在過去年份中對呼和浩特市房地產(chǎn)的開發(fā)貢獻(xiàn)了巨大力量；而恒大集團(tuán)內(nèi)蒙古公司、呼和浩特富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、呼和浩特萬達(dá)廣場投資有限公司等作為全國性的知名民營企業(yè)進(jìn)駐呼和浩特市后，近年來在我市房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場異軍突起，所開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)明晰、品質(zhì)上乘、商業(yè)配套齊全，極大的改善了首府人民的居住條件、提升了居民總體居住水平。然而，在民營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，存在著營商環(huán)境方面平衡的問題，存在著建設(shè)開發(fā)效率與嚴(yán)格落實(shí)審批之間的矛盾、存在著土地財(cái)政收入與抑制房價(jià)過快上漲之間的矛盾。筆者所在庭室作為呼和浩特市法院系統(tǒng)審理房地產(chǎn)類糾紛案件的專業(yè)庭室，通過對恒大集團(tuán)內(nèi)蒙古公司、呼和浩特富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)地調(diào)研走訪，了解企業(yè)在經(jīng)營管理過程中遇到的法律問題，并結(jié)合司法審判中民營房地產(chǎn)企業(yè)遇到的實(shí)際問題，總結(jié)共性、并提出解決問題的對策建議，幫助民營企業(yè)克服自身存在的問題，進(jìn)一步激發(fā)民營房地產(chǎn)企業(yè)在呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的活力。
一、人民法院審理涉民營房地產(chǎn)企業(yè)糾紛案件，及保障民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本原則[ 參見呼和浩特市中級人民法院房地產(chǎn)審判白皮書]
在審理涉民營房地產(chǎn)企業(yè)糾紛案件，及為民營房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供司法建議時(shí)，應(yīng)以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想武裝頭腦、指導(dǎo)實(shí)踐、推動(dòng)工作，嚴(yán)格貫徹最高法院關(guān)于貫徹落實(shí)黨的十九屆四中全會精神推進(jìn)審判體系和審判能力現(xiàn)代化的工作部署，按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于營造更好發(fā)展環(huán)境支持民營企業(yè)改革發(fā)展的意見》的精神，堅(jiān)持正確的政治方向，以政治效果、社會效果、法律效果相統(tǒng)一作為裁判和提供司法建議的基本原則。注重把握堅(jiān)持保障民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展、保障民生利益、與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相并重、堅(jiān)持促進(jìn)市場交易與規(guī)范市場行為相兼顧、堅(jiān)持執(zhí)行法律與貫徹政策相統(tǒng)一、堅(jiān)持誠實(shí)信用的原則。
二、民營房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中面臨的法律問題[ 參見呼和浩特市中級人民法院房地產(chǎn)審判白皮書]
近年來，呼和浩特市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，部分項(xiàng)目市場監(jiān)管不到位，滋生了一系列問題。通過對企業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，及對呼市地區(qū)兩級法院受理的以民營房地產(chǎn)企業(yè)為主體系列案件進(jìn)行分析，我市民營房地產(chǎn)企業(yè)涉訴案件居高不下，案件呈現(xiàn)多樣化、群體化的趨勢。當(dāng)前我市民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中顯現(xiàn)出來的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）土地出讓過程方面
土地出讓合同作為民事合同糾紛增多。國家作為土地所有者以平等民事主體身份進(jìn)入市場進(jìn)行交易，在讓渡土地使用權(quán)時(shí)，開發(fā)商和土地出讓部門沒有按照民事合同的契約自由原則訂立土地出讓合同，從而引發(fā)糾紛。筆者所在庭室受理呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心作為當(dāng)事人的建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛呈逐年上升的趨勢，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為民營企業(yè)，如呼和浩特市永華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、呼和浩特市曦茂房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古海亮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、內(nèi)蒙古慶宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等。
此外，針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，存在一地多買的現(xiàn)象，導(dǎo)致各個(gè)土地買受企業(yè)就同一土地使用權(quán)發(fā)生糾紛，以及向民營房地產(chǎn)企業(yè)逾期交付土地、交付的土地尚未進(jìn)行整理，需民營房地產(chǎn)企業(yè)自行出資進(jìn)行土地平整等現(xiàn)象，導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。民營房地產(chǎn)企業(yè)因上述土地出讓合同履行的糾紛，多采用協(xié)商解決的辦法，僅有部分進(jìn)入訴訟階段。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工方面
1、部分民營企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目先期違規(guī)建設(shè)、缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致后期“積重難返”。在住房改革、土地交易規(guī)則完善前不規(guī)范開發(fā)，導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓沒有通過招拍掛等手續(xù)、先開發(fā)后辦手續(xù)等現(xiàn)象，導(dǎo)致后期很多房產(chǎn)證照不全，無法驗(yàn)收。
2、2014年至2018年受理的案件中，部分本土民營房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目因得到有關(guān)部門“批示”，土地未批先建，無規(guī)劃許可，也無開工許可即可開盤出售。少數(shù)本土企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商直接開發(fā)建設(shè)，存在大量“先上車，后補(bǔ)票”違規(guī)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，這也是產(chǎn)生“無證房”的重要原因之一。因?yàn)椤盁o證房”的出售與轉(zhuǎn)讓無需房地產(chǎn)主管部門的備案登記或者辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，導(dǎo)致人民法院審理及執(zhí)行該類房產(chǎn)時(shí)，常因無法確認(rèn)房屋真實(shí)權(quán)利人而引發(fā)執(zhí)行異議。
3、招投標(biāo)操作不規(guī)范、不透明，招投標(biāo)部門對競標(biāo)單位資質(zhì)、主體資格審查不嚴(yán)，建筑施工領(lǐng)域借用資質(zhì)現(xiàn)象突出，施工合同不規(guī)范。
4、過去幾年，呼和浩特市存在部分行政事業(yè)單位集體集資建房，土地?zé)o手續(xù)，沒有上平臺，無法辦理房產(chǎn)證。因該類房產(chǎn)私下交易無法遏制，導(dǎo)致政府大量契稅流失，整個(gè)城市財(cái)產(chǎn)流動(dòng)不合法，城市經(jīng)濟(jì)自我發(fā)展失序。此外，個(gè)別行政機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位用合作開發(fā)或全權(quán)委托給本土民營房地產(chǎn)企業(yè)的方式承建辦公大樓，土地手續(xù)不完備，主體建成后無法驗(yàn)收，無法辦理各種手續(xù)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)銷售方面
1、過去幾年，本土民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在存在著完全憑借出讓土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的做法，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)情況的變化，商業(yè)銀行銀根收緊，銀行不得不再向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交土地出讓金的貸款，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開發(fā)，使得很多自有資金不足的開發(fā)商“借雞生蛋”的想法成為泡影，從而引發(fā)資金鏈斷裂，無法繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。
2、在籌措開發(fā)建設(shè)資金方面，開發(fā)商申請銀行貸款，除應(yīng)具備土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證四證外，其自有資金（所有權(quán)權(quán)益）還應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。而且在預(yù)售商品房過程中，商業(yè)銀行只能對主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人貸款，又使得部分自有資金實(shí)力不足的本土民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購房人墊付建設(shè)資金的希望落空，部分開發(fā)商無法兌現(xiàn)對購房者可以進(jìn)行按揭貸款的承諾，從而引發(fā)房屋買賣合同糾紛。
3、部分民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量使用認(rèn)購書取代標(biāo)準(zhǔn)格式商品房預(yù)售合同，直接或間接導(dǎo)致了商品房面積縮水、逾期交房、逾期辦證等問題的出現(xiàn)。
4、在建工程抵押與業(yè)主房屋買賣合同的沖突。部分民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理在建工程抵押時(shí)，已經(jīng)將部分房屋預(yù)售出去，導(dǎo)致業(yè)主和抵押權(quán)人之間的權(quán)利發(fā)生沖突，引發(fā)大量群體性訴訟。
三、司法機(jī)關(guān)關(guān)于保障民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改革發(fā)展的舉措及建議
針對民營房地產(chǎn)企業(yè)在土地出讓、項(xiàng)目建設(shè)、房地產(chǎn)銷售方面存在的問題，呼和浩特市中級人民法院民一庭對部分民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了實(shí)地走訪，了解企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營中的實(shí)際困困難，回答了有關(guān)法律問題的咨詢；并就逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書等問題進(jìn)行充分研討，客觀公正的衡量了民營房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一了全市兩級法院的裁判尺度；從外，就行業(yè)其他市場主體及行政監(jiān)管機(jī)關(guān)提出了行之有效的司法建議，具體如下：
（一）創(chuàng)新司法機(jī)關(guān)的服務(wù)模式，走訪調(diào)研民營房地產(chǎn)企業(yè)，警示民營企業(yè)在經(jīng)營中及時(shí)進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)防控
近年來，國家級品牌房地產(chǎn)開發(fā)民營企業(yè)進(jìn)駐呼和浩特市，為我市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)注入了新的活力的同時(shí)，保障品牌級民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律權(quán)益，優(yōu)化我市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的營商環(huán)境，是司法機(jī)關(guān)義不容辭的責(zé)任。就開發(fā)商提出的“無理由退房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題、逾期辦理房產(chǎn)證后支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)問題、業(yè)主逾期償還銀行按揭貸款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后合同解除權(quán)的問題、商品房買賣合同解除后開發(fā)商再次出售的價(jià)格是否需與首次出售一致等問題進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，探討解答，通過一對一指導(dǎo)，有效地提示了民營房地產(chǎn)企業(yè)做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，收到了良好的社會效果。
（二）召開研討會，統(tǒng)一司法裁判尺度
近年來，呼和浩特市存在房地產(chǎn)遺留項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展緩慢、房屋權(quán)屬登記發(fā)證困難等遺留問題，群眾購房后“辦證難”的問題突出，我市目前有約38萬房屋產(chǎn)權(quán)未辦理產(chǎn)權(quán)證，有100余萬人民群眾購房后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，人口數(shù)量約占全市的1/3，從而引發(fā)了大量以要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記并支付逾期辦證違約金為訴訟請求的群體性案件。住房問題關(guān)乎最基本的民生，審理逾期辦證違約責(zé)任案件關(guān)系著千家萬戶的房屋產(chǎn)權(quán)利益，也關(guān)系著包括民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的眾多開發(fā)商的實(shí)際利益及社會影響。根據(jù)中共呼和浩特市委員會辦公室呼黨辦通【2019】53號《關(guān)于2019年解決城鎮(zhèn)國有土地上房屋權(quán)屬登記等歷史遺留問題的通知》文件的相關(guān)精神，結(jié)合呼和浩特市中級人民法院近三年審理的逾期辦證違約責(zé)任的典型系列案，呼和浩特市中級人民法院民一庭組織召開了呼和浩特市商品房買賣合同逾期辦證違約責(zé)任問題的研討會，并通過審委會表決通過，形成會議紀(jì)要，為兩級法院在事實(shí)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及法律適用形成統(tǒng)一了裁判尺為維護(hù)各方當(dāng)事人權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供司法保障。會議紀(jì)要對以下關(guān)乎民營房地產(chǎn)企業(yè)法律責(zé)任的問題形成了統(tǒng)一意見：
1、關(guān)于辦理房屋所有權(quán)屬證書義務(wù)主體的確定
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定，“因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請登記的?！备鶕?jù)以上規(guī)定，辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記（即辦理大房本），由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方申請，而辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是買受人辦理分戶房屋產(chǎn)權(quán)證書的前提。會議明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的義務(wù)，即：向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交辦理首次登記的資料；告知買受人已符合辦理房屋所有權(quán)登記的條件并協(xié)助商品房買受人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。并明確了買受人義務(wù)為需持有關(guān)憑證到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，糾正了房屋產(chǎn)權(quán)證未能辦理系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方原因所致的誤區(qū)。
2、關(guān)于逾期辦證的原因及違約責(zé)任的認(rèn)定
在認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的問題時(shí)，應(yīng)正確理解《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條中“由于出賣人的原因。在認(rèn)定逾期辦證系由出賣人原因、買受人原因還是第三方原因所致的前提下，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。其中，對于因第三方原因造成逾期辦證的情形，也要區(qū)分是相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)的原因，還是與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有其他民事法律關(guān)系第三方原因。如果是前者，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此沒有過錯(cuò)的，一般不宜認(rèn)定為出賣人原因，不應(yīng)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約賠償責(zé)任；如果是后者，如系施工方、監(jiān)理方等原因?qū)е碌挠馄谵k證，根據(jù)合同的相對性原理，應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人適用嚴(yán)格責(zé)任，即一般也認(rèn)為是出賣人的原因。
3、關(guān)于逾期辦證原因的舉證責(zé)任分配
買賣雙方對于各自是否按照約定或者法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定及時(shí)履行了相應(yīng)義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以并非自身原因?qū)е掠馄谵k證為由進(jìn)行抗辯的，應(yīng)對其所主張的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。
在司法實(shí)踐中，買受人主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，卻不需要證明是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方的原因造成的遲延這一責(zé)任構(gòu)成要件，而只需要證明從交付至取得房產(chǎn)證這一期間超過合同約定或法定的辦證期限，就可以推定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方的原因造成的遲延，此時(shí)，舉證證明辦證逾期系非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方的原因所致的責(zé)任轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉證證明在這一期間存在免責(zé)事由。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于無法按期辦理產(chǎn)權(quán)證書通常存在免責(zé)事由如下：（1）客觀無法辦理產(chǎn)權(quán)證書。部分房屋因土地性質(zhì)客觀上無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，例如，土地使用權(quán)系劃撥土地使用權(quán)，其分得的房產(chǎn)只能自用，不能作為商品房出售，如果按商品房出售的，其買受人無法領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。（2）請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的主張超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間（辦理房屋所有權(quán)登記的請求不適用訴訟時(shí)效，承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟請求適用訴訟時(shí)效。）（3）因行政主管部門職責(zé)范圍的變化、對辦證程序及相關(guān)資料提交不明等非因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因?qū)е碌霓k證遲延；（4）不可抗力。近年來，我市開發(fā)建設(shè)機(jī)場、車站、快速路等工程設(shè)施，客觀上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程進(jìn)度，引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期交房、延期辦理產(chǎn)權(quán)證書等問題。審判實(shí)務(wù)中，在落實(shí)政府政策及文件后，扣減不可抗力期間的違約金，支持部分違約金或駁回訴訟請求。
4、關(guān)于違約金的起算時(shí)間及計(jì)算方式
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因?qū)е掠馄谵k證的，違約金應(yīng)從當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定的辦證期限屆滿后開始計(jì)算。當(dāng)事人請求賠償因出賣人逾期履行辦理房屋所有權(quán)屬登記義務(wù)給其造成的損失的，經(jīng)審理查明逾期辦證確系出賣人原因所致，予以支持，具體來說：買受人能證明其損失的，按實(shí)際損失判決；買受人不能證明實(shí)際損失，且當(dāng)事人對于逾期辦證違約金的計(jì)算方式有約定的，從其約定；買受人不能證明實(shí)際損失，當(dāng)事人對于逾期辦證違約金的計(jì)算方式雖有約定的，但買受人提出違約金約定明顯過低的，請求根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定對違約金進(jìn)行調(diào)整的，合議庭在充分行使自由裁量權(quán)合理調(diào)整逾期辦證違約金時(shí)：考慮到逾期辦證違約金侵犯的是守約主體物權(quán)期待權(quán)，大多數(shù)案件所造成的損失并不巨大，按照已付購房款的日萬分之0.1至日萬分之0.3認(rèn)定違約金金額。起訴后逾期辦證仍處于持續(xù)狀態(tài)的，買受人請求逾期辦證違約金支付至開發(fā)商履行約定或者法定義務(wù)之日止的，一般予以支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為違約金過高請求減少違約金的，可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定對違約金進(jìn)行調(diào)整。
6、主張逾期辦證及逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效
買受人辦理房屋所有權(quán)證的訴訟請求屬于物權(quán)請求權(quán)的從屬權(quán)利，不應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。買受人主張逾期辦證違約金的訴訟請求作為一種債權(quán)請求權(quán)，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。具體案件中，應(yīng)根據(jù)買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利收到損害的時(shí)間開始計(jì)算訴訟時(shí)效，并根據(jù)具體情況決定根據(jù)《中華人民共和國民法通則》適用二年的訴訟時(shí)效期間或者根據(jù)《中華人民共和國民法總則》適用三年的訴訟時(shí)效期間。關(guān)于訴訟時(shí)效的起算時(shí)間，應(yīng)根據(jù)違約金的承擔(dān)方式區(qū)別情況處理：1、當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時(shí)性債權(quán)，從約定或者法定的期限屆滿之次日起算訴訟時(shí)效。2、當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金的，此種違約金的請求給付為繼續(xù)行債權(quán)，違約金應(yīng)當(dāng)以每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效，一般保護(hù)自買受人起訴之日倒推二年或者三年的違約金。
（三）對市場主體及行政監(jiān)管機(jī)關(guān)提出司法建議
司法機(jī)關(guān)在審理案件過程中，對各類市場主體一視同仁，營造公平的訴訟環(huán)境、法治環(huán)境，確保民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府及相關(guān)部門、購房者的訴訟權(quán)利平等、機(jī)會平等、規(guī)則平等。通過提出司法建議，通過市場競爭實(shí)現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰和資源優(yōu)化配置，促進(jìn)市場秩序規(guī)范，推動(dòng)民營房地產(chǎn)企業(yè)筑牢守法合規(guī)經(jīng)營的底線。具體而言，在促進(jìn)構(gòu)建親清政商關(guān)系方面做出如下司法建議：
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管體系建設(shè)，建立黑名單和黃牌警告制度，將呼和浩特地區(qū)所有房地產(chǎn)企業(yè)和建筑施工企業(yè)全部備案，根據(jù)各企業(yè)在呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和違法情況，定期對表現(xiàn)良好的企業(yè)和不良企業(yè)進(jìn)行信用公示，以促進(jìn)民營房地產(chǎn)企業(yè)誠實(shí)守信，守法經(jīng)營。
2、對違法開發(fā)行為，可以通過確認(rèn)違法，收回該違法開發(fā)主體的開發(fā)資質(zhì)、沒收違章建筑，然后將項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)交由合法開發(fā)資質(zhì)的國有開發(fā)公司承接。
3、對于部分具有驗(yàn)收條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過補(bǔ)繳出讓金、補(bǔ)收稅費(fèi)、補(bǔ)辦許可證的方式促進(jìn)其盡快合法化。
4、對于部分本土民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)的爛尾項(xiàng)目，可以窮盡一切法律手段對這些開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重新整合，通過讓有能力的國家級民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進(jìn)行收購、兼并，或由債權(quán)人啟動(dòng)破產(chǎn)、重整、重組等法律許可的措施，使開發(fā)項(xiàng)目能夠重新盤活。
5、對于部分無法盤活的開發(fā)商占有的土地，政府要及時(shí)收回，可以通過政府回購、沒收、委托有資質(zhì)的國家級民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐重新開發(fā)來妥善處置。
6、政府相關(guān)部門要提前加強(qiáng)監(jiān)管，徹底遏制部分開發(fā)商無手續(xù)建樓、賣房等行為。建筑房地產(chǎn)市場監(jiān)管涉及建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土、工商、稅務(wù)等多部門，必須形成合力，互通信息，通力合作，疏堵結(jié)合，才有可能全面解決部分本土民營房地產(chǎn)企業(yè)的遺留問題，從而使我市房地產(chǎn)市場早日進(jìn)入健康有序發(fā)展的快車道。
7、加強(qiáng)建筑行業(yè)管理部門與各級法院的溝通交流。通過溝通交流，一方面使建筑行業(yè)的管理部門發(fā)現(xiàn)其行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的各種問題及管理中存在的漏洞，并針對性的采取措施予以治理。另一方面也使得法院可以了解建筑行業(yè)的特點(diǎn)及交易習(xí)慣，以便在審判實(shí)踐中更加準(zhǔn)確的把握案情及相關(guān)法律規(guī)定，做出公正的裁決。
8、加強(qiáng)行政執(zhí)法的監(jiān)督檢查和法制宣傳。建設(shè)行政主管部門應(yīng)切實(shí)落實(shí)行政監(jiān)督職責(zé)，對建設(shè)工程領(lǐng)域涉及民營房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行違法分包等現(xiàn)象依法予以嚴(yán)格整治，對于發(fā)生違法分包，或民營房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目出現(xiàn)違法轉(zhuǎn)包、掛靠的現(xiàn)象，對于所涉企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)計(jì)入企業(yè)或個(gè)人信用檔案并進(jìn)行公示，提高違法行為人的違法成本。對于民營房地產(chǎn)企業(yè)違法分包、轉(zhuǎn)包行為的危害性及法律后果，行政執(zhí)法單位和司法機(jī)關(guān)應(yīng)加大宣傳力度，并結(jié)合法院案件審理情況及時(shí)向企業(yè)發(fā)出司法建議，增強(qiáng)全社會的法律意識，規(guī)范建筑市場的秩序。
9、規(guī)范民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營所涉及的建筑領(lǐng)域、房屋銷售領(lǐng)域的各類合同文本及交易習(xí)慣。目前，建筑施工現(xiàn)場交易不規(guī)范、房屋預(yù)售合同簽訂不規(guī)范的情況時(shí)有發(fā)生，不簽訂合同的交易比比皆是，既不利于交易安全，也不利于糾紛的解決。建議相關(guān)行政部門出臺相應(yīng)的合同格式文本，以統(tǒng)一、規(guī)范的模式來規(guī)制交易行為，以期減少糾紛的產(chǎn)生。
習(xí)近平總書記指出，民營企業(yè)承載在中國希望的田野上，開始是一片荒蕪的田野，在夾縫中求生存，中國走出了一條民營企業(yè)發(fā)展的道路，何其艱難，這也恰恰是在中國特色社會主義制度下開創(chuàng)出的一條路。篳路藍(lán)縷，以啟山林，呼和浩特市民營房地產(chǎn)企業(yè)正是在探索中孕育著生機(jī)，在變局中開創(chuàng)著新局。作為司法機(jī)關(guān)，妥善審理各類糾紛、創(chuàng)新服務(wù)模式、做好調(diào)研工作，提供有效的司法建議，是保障民營房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的有效途徑，是司法機(jī)關(guān)為經(jīng)濟(jì)建設(shè)大局服務(wù)的重要職能，更是化解社會矛盾，推動(dòng)呼和浩特民營房地產(chǎn)企業(yè)的車輪繼續(xù)滾滾向前的有效手段。
來源： 呼和浩特市中級人民法院 趙俊平 賈沛然
