摘要：在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，處于強(qiáng)勢(shì)地位的開(kāi)發(fā)商企業(yè)常出現(xiàn)逾期交房、逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)等違約情形，而處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者容易被房地產(chǎn)業(yè)的某些“規(guī)則”所潛，讓購(gòu)房者欲哭無(wú)淚。但現(xiàn)實(shí)操作“規(guī)則”不代表行為的合法性，購(gòu)房者不應(yīng)為開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為買(mǎi)單，當(dāng)事人仍可以通過(guò)合法途徑維護(hù)自己的權(quán)益。本文基于蓬安縣一起典型的開(kāi)發(fā)商逾期交房、逾期辦證之案例為分析起點(diǎn)，對(duì)2019年P(guān)縣商品房銷(xiāo)售合同中的開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)類(lèi)型化，并提出相關(guān)對(duì)策。全文共計(jì)4284字。
關(guān)鍵詞：商品房銷(xiāo)售合同 開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任形態(tài) 對(duì)策
一、對(duì)P縣一起典型開(kāi)發(fā)商違約案例的分析
2013年11月26日，王某與A公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定王某購(gòu)買(mǎi)A公司開(kāi)發(fā)的房屋，房屋總價(jià)款為30萬(wàn)元，同時(shí)約定：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前向買(mǎi)受人交付該商品房。除不可抗力外，出賣(mài)人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買(mǎi)受人的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理：（1）......（2）逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的0.01%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之一的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起60日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金。商品房達(dá)到第十一條約定的交付條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付的7日前，書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣(mài)人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按下列方式處理：……買(mǎi)受人不退房的，合同繼續(xù)履行。自出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之一的違約金，并于出賣(mài)人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起60日內(nèi)向買(mǎi)受人支付。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人未能在商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，雙方同意按照下列第2種方式處理：（1）······（2）雙方協(xié)商處理。合同簽訂后，王某于2013年11月25日前交清了購(gòu)房款。2015年7月15日，王某接收案涉房屋。2016年4月12日，涉案房屋經(jīng)過(guò)整體統(tǒng)一驗(yàn)收并予以備案。2017年4月18日，A公司取得案涉房屋的初始登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。2019年1月3日，王某取得案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2019年2月26日，王某以A公司逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記等為由提起訴訟，請(qǐng)求A公司承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約金等。
對(duì)于該案的裁判，有兩種處理意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為：本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法合同，對(duì)雙方具有約束力。王某以A公司未在合同約定的交付時(shí)間取得房屋驗(yàn)收備案書(shū)為由認(rèn)為該房屋遲延交付使用的主張不符合實(shí)際，單證不齊全不能說(shuō)明該房屋不能被實(shí)際交付使用，王某也并未因單證不齊全和房屋質(zhì)量問(wèn)題而拒絕接收房屋，且事后A公司已辦理完涉案樓房的竣工驗(yàn)收，證明工程質(zhì)量合格，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)不能確定涉案樓房的實(shí)際交付時(shí)間，王某要求A公司支付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。由于不能確定房屋的實(shí)際交付時(shí)間，王某依據(jù)合同約定A公司應(yīng)在商品房交付使用后的730日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的條款，請(qǐng)求A公司支付逾期辦證違約金的主張，因證據(jù)不足，亦不能得到支持。故本案應(yīng)判決駁回王某的訴訟請(qǐng)求?！?/p>
第二種意見(jiàn)認(rèn)為：應(yīng)判決A公司承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”，本案雙方當(dāng)事人在合同中約定了房屋的交付條件：出賣(mài)人交付房屋時(shí)依照國(guó)家和地方人民政府的相關(guān)規(guī)定，將具備下列第1、5種條件（1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；5、水、電、暖、路、氣、訊達(dá)到使用條件），并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用。因此，本案中涉案房屋的交付使用不僅要達(dá)到對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，同時(shí)還要符合該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格與水、電、暖、路、氣、訊達(dá)到使用條件這兩項(xiàng)雙方當(dāng)事人明確約定的交付條件。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?，《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收合格的，不得交付使用?！保?jīng)過(guò)驗(yàn)收合格是交付房屋的必備條件，這是法定的帶有強(qiáng)制性的要求，本案涉案房屋的交付條件，既有當(dāng)事人的約定，又有法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，本案中的涉案房屋只有通過(guò)竣工驗(yàn)收并且水、電、暖、路、氣、訊達(dá)到使用條件時(shí)才能夠交付。雙方當(dāng)事人約定的交付日期為2014年12月31日，而根據(jù)竣工驗(yàn)收備案表的證明，涉案房屋于2016年4月12日經(jīng)過(guò)整體統(tǒng)一驗(yàn)收并予以備案，也就是說(shuō)涉案房屋只有在2016年4月12日才真正具備交付的條件，在此時(shí)間之前交付房屋即是將沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付給購(gòu)房者。即是說(shuō)根據(jù)合同約定，2015年7月15日王某接收案涉房屋應(yīng)當(dāng)是無(wú)效交付，同時(shí)也超過(guò)約定的交付日期2014年12月31日已經(jīng)構(gòu)成了逾期。A公司辯稱(chēng)其是在2015年7月15日之前就已將房屋鑰匙交給王某某，但是無(wú)證據(jù)證明，退一步講，即使在原告主張的日期以前交付，也已經(jīng)構(gòu)成逾期交付，因?yàn)樵摻桓恫环仙唐贩拷桓兜膹?qiáng)制性要件，為無(wú)效交付。因此，A公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。故本案應(yīng)認(rèn)定案涉房屋有效交付時(shí)間為2016年4月12日，A公司應(yīng)按照合同約定自2016年4月12日起的730日內(nèi)為王某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，也即至遲應(yīng)于2018年4月12日辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，A公司于2019年1月3日為王某辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任。
二、開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)常見(jiàn)類(lèi)型及相關(guān)糾紛主要特點(diǎn)
上述案例是P縣近年來(lái)較為普遍發(fā)生的情形，筆者通過(guò)對(duì)2019年P(guān)縣商品房銷(xiāo)售合同糾紛進(jìn)行實(shí)證分析，將P縣開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任形態(tài)進(jìn)行類(lèi)型化，得出以下幾類(lèi)常見(jiàn)開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)：
逾期交房。因開(kāi)發(fā)商虛假承諾導(dǎo)致交付不能或不能如期交付，買(mǎi)受人主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，開(kāi)發(fā)商常因資金不到位等無(wú)法按期交房，買(mǎi)受人訴請(qǐng)開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金或賠償無(wú)法按期交房的損失，或請(qǐng)求確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，或請(qǐng)求解除合同。
2.逾期辦證。買(mǎi)受人主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任的，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)為商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
3.面積瑕疵。因商品房銷(xiāo)售合同約定房屋面積與實(shí)際交房面積不一致，購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商退賠合同銷(xiāo)售面積與產(chǎn)權(quán)核定面積之間的差價(jià)款。
4.質(zhì)量瑕疵。很多商品房存在質(zhì)量隱患及瑕疵，有的是交付時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋層高不夠、用電容量不足，開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等，買(mǎi)受人起訴要求交付合格房屋，或解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。
5.配套設(shè)施問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告及宣傳材料中作出說(shuō)明和承諾，在交付房屋時(shí)未能按合同約定提供商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋或配套設(shè)施，約定的車(chē)庫(kù)在房屋交付后無(wú)法兌現(xiàn)，導(dǎo)致買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。
從P縣2019受理相關(guān)案件分析來(lái)看，涉及開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件主要有以下特點(diǎn)：
1、案件受理數(shù)量呈階段性、小區(qū)性。也就是說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，訴訟的提起是隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況而出現(xiàn)的，某一商品房小區(qū)的開(kāi)發(fā)及交付，都相應(yīng)產(chǎn)生了一定數(shù)量的因開(kāi)發(fā)商違約的合同糾紛。
2、訴訟的群體性。雖然交房前期提起訴訟的僅是部分維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈的買(mǎi)受人，大部分買(mǎi)受人處于觀望狀態(tài)；但一旦案件的審理結(jié)果對(duì)買(mǎi)受人有利，則其他同種情況的買(mǎi)受人則會(huì)立刻提起訴訟。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商侵犯買(mǎi)受人權(quán)益現(xiàn)象普遍。從當(dāng)事人在訴訟中的地位看，統(tǒng)計(jì)案件中由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為被告的案件達(dá)99%。這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)侵犯買(mǎi)受人權(quán)益的情況較為突出，買(mǎi)受人在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多。
三、規(guī)制商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)發(fā)商違約的對(duì)策
通過(guò)上述分析，筆者提出以下建議以期解決當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件頻發(fā)的問(wèn)題：
1、國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中處于弱勢(shì)地位，國(guó)家應(yīng)完善保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的配套法律法規(guī)，加強(qiáng)商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的全面整頓，切實(shí)保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益。
2、政府要加大對(duì)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為；強(qiáng)化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強(qiáng)化竣工驗(yàn)收制度，切實(shí)把好交付使用關(guān)；加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的違法行為應(yīng)當(dāng)加大懲處力度，進(jìn)而杜絕此類(lèi)案件的發(fā)生。
3、人民法院在審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)注意程序法和實(shí)體法并重，注重法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題上，我國(guó)法律雖多多少少存在著漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充，但在審理過(guò)程中，人民法院應(yīng)多作調(diào)解工作，做到勝敗皆服，切實(shí)化解買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商對(duì)立雙方的矛盾，徹底解決糾紛。
4、商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)需加強(qiáng)自身約束，強(qiáng)化制度管理，提高企業(yè)誠(chéng)信度。開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和誠(chéng)信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)擯棄目光短淺，唯利是圖的自我毀滅作風(fēng)，切實(shí)提高企業(yè)的管理水平、服務(wù)水平、建造資質(zhì)，保證交付房屋質(zhì)量，從根本上減少糾紛的發(fā)生。
5、買(mǎi)受人要提高法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)。實(shí)踐中，購(gòu)房者大多法律意識(shí)淡漠，交易知識(shí)匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，在權(quán)利受到或即將受到損害時(shí)，未能及時(shí)通過(guò)行使不安抗辯權(quán)、同時(shí)履行抗辯權(quán)等法律原則和制度保護(hù)自己的合法權(quán)益。因此，買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否有應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)義務(wù)而免除或減輕其責(zé)任的條款，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
作者：四川省蓬安縣人民法院唐宇。
