關(guān)鍵詞   集資建房協(xié)議  房屋買賣合同  交付 

裁判要點(diǎn)

公民個(gè)人集資的民間建房，不屬于單位集資房范疇，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。公民個(gè)人集資建房法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)根據(jù)集資建房協(xié)議中關(guān)于各主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系加以區(qū)別，可分為合作開(kāi)發(fā)共建和名為集資建房實(shí)為房屋買賣兩種法律關(guān)系。對(duì)于名為集資建房實(shí)為房屋買賣的相關(guān)支付房款、騰房交付等糾紛，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循合同相對(duì)性規(guī)則進(jìn)行裁判，依法保護(hù)合同雙方的合法權(quán)利。

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)民法通則》第三十五條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第一百三十五條、第一百五十九條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條。

基本案情

原告訴稱：1997年11月5日，原告與被告合伙集資修建了一套住房，該房屋位于蓬安縣原周口鎮(zhèn)城東市場(chǎng)第二層，建筑面積116平方米。雙方約定被告負(fù)責(zé)辦理各種手續(xù)和主管工程，1998年9月房屋建成后，原告就外出深圳務(wù)工并安家，未回蓬安。被告就一直占用房屋不交還原告，故原告訴至人民法院請(qǐng)求：1、判令被告交還原告房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證；2、判令被告賠償占用原告住房的租金及損失費(fèi)用；3、本案訴訟的全部費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告沈和東辯稱：1997年9月21日，被告與蓬安縣周口鎮(zhèn)紅旗村4組生產(chǎn)隊(duì)協(xié)商，將城東市場(chǎng)內(nèi)的土地用于合伙集資建房，并與原告等人簽訂集資建房協(xié)議。被告與原告于1997年10月29日簽訂了集資建房協(xié)議。協(xié)議簽訂后，原告未履行合同約定，未按工程進(jìn)度付款。被告多次要求原告履行合同債務(wù)，但原告在合同期限內(nèi)仍未履行。為減輕被告損失，被告將該房屋裝修為住房，并自用，本案依法適用訴訟時(shí)效，請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。根據(jù)集資建房協(xié)議約定，原告沒(méi)有按照合同履行相關(guān)義務(wù)，我方享有先履行抗辯權(quán)；即使物權(quán)登記在原告陳安平名下，原告沒(méi)有給付房款，被告沈和東有權(quán)拒絕交付。綜上，請(qǐng)求駁回原告訴請(qǐng)。

追加被告梁自光辯稱：我與被告沈和東合伙集資建房屬實(shí)，被告沈和東主持建房，我負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)，被告沈和東負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目房產(chǎn)證、國(guó)土使用證等。原告與被告沈和東是否簽訂合伙集資協(xié)議我不清楚。

法院經(jīng)審理查明：1995年9月21日，蓬安縣紅旗鄉(xiāng)二村四社（甲方）與沈和東、梁自光等人（乙方）簽訂《聯(lián)伙集資建房合同》，約定甲方將城東市場(chǎng)內(nèi)已征用的土地（建設(shè)地址為周口鎮(zhèn)城東市場(chǎng)靠東面外沿）用于合伙集資建房來(lái)解決資金短缺困難問(wèn)題。協(xié)議約定工程開(kāi)竣工時(shí)間為1997年10月1日至1998年3月，由梁自光現(xiàn)場(chǎng)施工，沈和東技術(shù)負(fù)責(zé)，甲、乙雙方共同管理，工程造價(jià)待工程竣工后按總建筑面積和各樓層按等級(jí)進(jìn)行劃分。1997年10月29日，沈和東、梁自光（甲方）與陳安平（乙方）簽訂《集資建房協(xié)議》，約定營(yíng)蓬路第二層自外向內(nèi)的第一套房由陳安平集資，單價(jià)為樓建筑面積335元/平方米，房款在簽訂協(xié)議時(shí)支付壹萬(wàn)元，基礎(chǔ)竣工時(shí)付壹萬(wàn)元，一樓蓋板時(shí)付五千元，二樓蓋板交完剩余費(fèi)用。1998年3月17日，蓬安縣國(guó)土局作出蓬國(guó)土發(fā)（1998）土字191號(hào)《關(guān)于周口鎮(zhèn)青龍嘴村四社梁自光等十八戶居民集資建房補(bǔ)辦征地手續(xù)的批復(fù)》：“同意將周口鎮(zhèn)青龍嘴村四社耕地444.4平方米征為國(guó)有土地。經(jīng)批準(zhǔn)征用的土地，由縣國(guó)土局代縣政府分別出讓給梁自光、羅鐘明、尹剛、梁自銀、何兆才、袁興武各21.013平方米……陳安平、唐柏?fù)P、劉學(xué)英、趙崇名、趙建平、唐德忠各16.989平方米”。1998年4月18日，梁自光、沈和東等向蓬安縣國(guó)土局遞交申請(qǐng)：“原城東市場(chǎng)集資建房，土地使用手續(xù)已辦齊備，由于個(gè)別集資戶資金不足，頂替給另外集資戶，其情況如下：第三樓沈琴頂替給母秀清……第二樓陳福林頂替給陳安平……請(qǐng)國(guó)土局辦理頂替集資戶戶名手續(xù)”。1998年5月5日，被告沈和東代原告陳安平等10戶人在蓬安縣國(guó)土資源局領(lǐng)取了土地證書。1998年12月2日，被告沈和東在蓬安縣房地產(chǎn)管理局領(lǐng)取所有人為原告陳安平的第6078號(hào)《房屋所有權(quán)證》，房屋地址為周口鎮(zhèn)（現(xiàn)為相如鎮(zhèn)）城東市場(chǎng)，第二層，面積116.16平方米。按此面積計(jì)價(jià)，房屋總房款為48,913.60元。后原告陳安平外出，被告沈和東自2013年起一直居住案涉房屋至今。原告陳安平訴至本院，請(qǐng)求判令被告沈和東交還原告房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證并賠償占用原告住房的租金及損失費(fèi)用。

裁判結(jié)果

四川省蓬安縣人民法院于2015年7月14日受理本案后，經(jīng)審理后作出（2015）蓬民初字第1434號(hào)民事判決書，后因陳安平不服該判決向南充市中級(jí)人民法院提起上訴，該院經(jīng)審理認(rèn)為原判決遺漏當(dāng)事人發(fā)回四川省蓬安縣人民法院重新審理。四川省蓬安縣人民法院對(duì)該案重新立案，經(jīng)依法審理，于2019年9月30日作出(2017)川1323民初2123號(hào)民事判決：一、原告陳安平給付被告沈和東購(gòu)房款38,913.60元，并從1998年12月3日起按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的1.5倍計(jì)息，款息結(jié)清后，被告沈和東向原告陳安平交付位于蓬安縣相如鎮(zhèn)城東市場(chǎng)二樓116.16平方米的房屋及房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證；二、駁回原告陳安平的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，被告沈和東提出上訴。二審期間，上訴人沈和東于2020年2月14日提出撤回上訴，南充市中級(jí)人民法院準(zhǔn)許上訴人沈和東撤回上訴。

裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為：本案原告陳安平訴請(qǐng)二被告返還房屋及房產(chǎn)證，主張本案為物權(quán)糾紛，但本案起因系原、被告雙方基于個(gè)人簽訂的《集資建房協(xié)議》而產(chǎn)生的合同權(quán)利義務(wù)糾紛，同時(shí)不適用單位集資房相關(guān)規(guī)定。由于案涉房屋價(jià)款并非實(shí)際造價(jià)分?jǐn)?，而是由固定單價(jià)計(jì)付，無(wú)關(guān)盈虧，故協(xié)議名為合伙集資建房，實(shí)為房屋買賣合同，該協(xié)議合法有效，對(duì)原、被告具有法律約束力。

據(jù)此，雙方均應(yīng)依照協(xié)議約定履行各自的合同義務(wù)?，F(xiàn)原告陳安平以房屋產(chǎn)權(quán)證已登記在自己名下為由，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡囊?guī)定，主張被告沈和東應(yīng)當(dāng)交付房屋。被告沈和東抗辯稱簽訂合同后原告陳安平一直未付清房款，未履行合同，故不應(yīng)當(dāng)交付房屋。因原告陳安平負(fù)有支付房款的先履行義務(wù)，原告陳安平未舉出已支付全部房款證據(jù)，僅以房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)有土地使用證登記在自己名下為由要求返還房屋。但集資建房協(xié)議簽訂后，該房屋自始并未交付，且房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)證也均未交付，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”的規(guī)定，被告沈和東以原告未支付房款為由拒絕履行其交付房屋的主張成立，應(yīng)當(dāng)予以支持。故被告沈和東系合法占有案涉房屋，原告主張賠償占有房屋的租金及損失費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

審理中，被告沈和東主張賬目結(jié)清后交房、交產(chǎn)權(quán)證。原告尚欠被告房款38,913.60元，被告于1998年12月2日為其辦證，應(yīng)視為寬限的付款之日，逾期則應(yīng)按約定的中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率的1.5倍計(jì)付利息損失。此外，追加被告梁自光與被告沈和東口頭約定合伙以集資為名開(kāi)發(fā)該樓盤，雖后來(lái)終止了合伙，但合伙對(duì)外的義務(wù)不能免除，因現(xiàn)房屋實(shí)際由被告沈和東占有，故應(yīng)由被告沈和東負(fù)責(zé)交付。 

編寫人：蓬安縣人民法院羅學(xué)文

附：生效法律文書

四川省蓬安縣人民法院

民事判決書

(2017)川1323民初2123號(hào)

原告:陳安平，男， 1964年9月27日生，漢族，住蓬安縣建設(shè)中路160號(hào)5幢1單元3號(hào)，身份證號(hào)碼512926197009270039。

委托訴訟代理人：唐治民，四川勻天律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：羅建均，男，1974年11月16日生，漢族，住蓬安縣步行路4號(hào)2幢1單元8樓24號(hào)，身份證號(hào)碼：512926197411163071，系原告妹夫。

被告：沈和東，男， 1951年5月3日生，漢族，住蓬安縣嘉陵中路322號(hào)附3號(hào)，身份證號(hào)碼51292619510503001X。

委托訴訟代理人：殷林全，四川省蓬安縣相如法律服務(wù)所法律工作者。

追加被告：梁自光，男，1963年3月2日生，漢族，住四川省蓬安縣相如鎮(zhèn)嘉陵中路240號(hào)，公民身份號(hào)碼512926196303026315。

原告陳安平訴被告沈和東、梁自光房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年7月14日立案受理后，經(jīng)審理后作出（2015）蓬民初字第1434號(hào)民事判決書，后因陳安平不服該判決向南充市中級(jí)人民法院提起上訴，該院經(jīng)審理認(rèn)為原判決遺漏當(dāng)事人發(fā)回本院重新審理。本院對(duì)該案重新立案，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告陳安平的委托訴訟代理人唐治民、羅建均，被告沈和東及其委托訴訟代理人殷林全，追加被告梁自光均到庭參加了訴訟。現(xiàn)本案已審理終結(jié)。

原告依法向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告交還原告房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證；2、判令被告賠償占用原告住房的租金及損失費(fèi)用；3、本案訴訟的全部費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：1997年11月5日，原告與被告合伙集資修建了一套住房，該房屋位于蓬安縣原周口鎮(zhèn)城東市場(chǎng)第二層，建筑面積116平方米。雙方約定被告負(fù)責(zé)辦理各種手續(xù)和主管工程，1998年9月房屋建成后，原告就外出深圳務(wù)工并安家，未回蓬安。被告就一直占用房屋不交還原告，原告的父母姐妹曾多次與被告交涉，均無(wú)果。故起訴至人民法院。

為支持自己的訴訟主張，原告陳安平向本院提交以下證據(jù)：

1、原告的身份信息復(fù)印件，擬證明主體適格；

2、起訴狀，擬證明原告請(qǐng)求的是物權(quán)；

3、授權(quán)委托書，擬證明原告請(qǐng)求的是物權(quán)；

4、蓬國(guó)土【1998】土字191號(hào)文件，擬證明原告陳安平屬于建房戶；房管局房屋有所權(quán)證存根，擬證明訴爭(zhēng)房屋物權(quán)登記在原告陳安平名下，原告陳安平是訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。

5、集資建房情況表，擬證明原告陳安平集資建房房屋總金額48,913.6元，已支付30,676.00元，下欠18,237.60元。

6、梁自光的調(diào)查筆錄，擬證明被告梁自光是合伙人，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)，合伙協(xié)議是真實(shí)的，房款已經(jīng)交了3萬(wàn)多，被告沈和東把房產(chǎn)證辦在原告陳安平名下，被告沈和東在居住。

7、合伙建房協(xié)議一份（此份證據(jù)是從蓬安縣房地產(chǎn)管理局檔案室復(fù)印），擬證明原、被告集資建房的事實(shí)；

8、水電安裝，水電使用情況，擬證明房屋由被告沈和東占有使用；

9、蓬安縣人民法院庭審筆錄一份，擬證明被告沈和東與原告陳安平是合伙集資建房的事實(shí)，被告沈和東簽字認(rèn)可；

10、譚永杰、陳桂華、陳小平證人證言三份，擬證明合伙建房的事實(shí)；

11、蓬安縣農(nóng)業(yè)銀行抵償協(xié)議一份，擬證明訴爭(zhēng)房屋是原告陳安平購(gòu)買的；

12、羅成平、唐時(shí)輝、衡惠證人證言三份，擬證明房屋所有權(quán)人是原告陳安平，被告沈和東在居住。

對(duì)原告提交的以上證據(jù)，被告沈和東質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)起訴書、委托書沒(méi)有異議；對(duì)國(guó)土局、房管局文件沒(méi)有異議；對(duì)于調(diào)查筆錄有異議，被告梁自光之前作為二審的證人，現(xiàn)在作為本案追加被告，其調(diào)查筆錄不能作為本案的證據(jù)使用，也不能認(rèn)定被告梁自光與被告沈和東是合伙關(guān)系；被告梁自光是否收取3萬(wàn)元，是否轉(zhuǎn)移給我方，無(wú)相關(guān)證據(jù)予以證明，合伙建房協(xié)議沒(méi)有原件，復(fù)印件要作證據(jù)使用，必須與原件對(duì)比。1997年7月15日合伙建房協(xié)議沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有被告沈和東的簽字，我方不認(rèn)可一審認(rèn)定的合伙建房的事實(shí)，對(duì)于合伙協(xié)議不予認(rèn)可，認(rèn)可被告沈和東居住的事實(shí)。

對(duì)原告提交的以上證據(jù)，追加被告梁自光質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)國(guó)土局、房管局文件沒(méi)有異議；關(guān)于結(jié)算情況表，沈和東和陳安平他們之間怎樣結(jié)算的我不清楚，我當(dāng)時(shí)只是做一個(gè)記錄，錢我沒(méi)有收，他們之間集資建房的情況我不清楚。

被告沈和東辯稱，1997年9月21日，我與生產(chǎn)隊(duì)（周口鎮(zhèn)紅旗村4組）協(xié)商，將城東市場(chǎng)內(nèi)的土地（包括我女兒的自留地）用于合伙集資建房，并與其簽訂集資建房協(xié)議。我與原告于1997年10月29日就集資建房一事簽訂了合伙協(xié)議。協(xié)議簽訂后，原告陳安平要求我更改房屋圖紙、結(jié)構(gòu)，增加其工程造價(jià)。后原告陳安平并未履行合同約定，按工程進(jìn)度付款。我多次要求原告陳安平履行合同債務(wù)，經(jīng)多次催告原告陳安平在合同期限內(nèi)仍未履行。后原告陳安平因欠銀行、私人等借款巨大，無(wú)力償還，便悄悄離開(kāi)本地，無(wú)法聯(lián)系到他。為減輕損失，我將該房屋裝修為住房，歸我及家人居住，本案適用訴訟時(shí)效，請(qǐng)駁回原告陳安平的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)合同，即集資建房協(xié)議，我方享有先履行抗辯權(quán)，原告陳安平?jīng)]有按照合同履行相關(guān)義務(wù)，我方享有先履行抗辯權(quán)；物權(quán)所有權(quán)變動(dòng)以交付為標(biāo)志，本案被告沈和東沒(méi)有交付的意思表示，原告陳安平也沒(méi)有給付房款，只是物權(quán)登記在原告陳安平名下而已，所以物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，綜上，請(qǐng)求駁回原告陳安平訴請(qǐng)。

為支持自己的答辯意見(jiàn)，被告沈和東向本院提交如下證據(jù)：

1、集資建房協(xié)議和沈和東集資房工程變更，擬證明被告沈和東負(fù)責(zé)修建，原告陳安平與被告沈和東約定變更工程結(jié)構(gòu)的事實(shí)。

2、稅務(wù)檢查結(jié)論、稅務(wù)催繳通知書、限期繳稅通知書、稅務(wù)文書送達(dá)回證，擬證明被告沈和東對(duì)外是負(fù)責(zé)人，沒(méi)有其他合伙人存在。

3、沈前詩(shī)的調(diào)查筆錄一份，擬證明被告沈和東沒(méi)有停止主張自己的權(quán)利，一直在找原告陳安平索要集資款，主張自己的債權(quán)，同時(shí)證明原告陳安平買房沒(méi)有支付購(gòu)房款，但房屋產(chǎn)權(quán)卻辦在了原告陳安平名下的。

對(duì)于被告沈和東提交的以上證據(jù)，原告質(zhì)證認(rèn)為，第二組證據(jù)不具有關(guān)聯(lián)性，不能證明二被告沈和東與梁自光不存在合伙關(guān)系；證人證言不具有關(guān)聯(lián)性，分錢沒(méi)給不可能給辦證；

對(duì)于被告沈和東提交的以上證據(jù)，追加被告梁自光質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)于被告沈和東提供的證據(jù)無(wú)異議，表示認(rèn)可。

追加被告梁自光辯稱，我與被告沈和東是合伙集資建房，被告沈和東主持，我負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)，我與他的賬目至今未結(jié)算，被告沈和東負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證、國(guó)土使用證等。原告陳安平與被告沈和東到底簽訂合伙集資協(xié)議我不清楚，被告沈和東負(fù)責(zé)對(duì)外的事務(wù)，我負(fù)責(zé)內(nèi)部事務(wù)，我與被告沈和東沒(méi)有單獨(dú)簽訂協(xié)議。

被告梁自光未向本院提交任何證據(jù)。

本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：1995年9月21日，蓬安縣紅旗鄉(xiāng)二村四社（甲方）與沈和東、梁自光等人（乙方）簽訂《聯(lián)伙集資建房合同》，約定甲方將城東市場(chǎng)內(nèi)已征用的土地（建設(shè)地址為周口鎮(zhèn)城東市場(chǎng)靠東面外沿）用于合伙集資建房來(lái)解決資金短缺困難問(wèn)題。并約定工程開(kāi)竣工時(shí)間為1997年10月1日至1998年3月，由梁自光現(xiàn)場(chǎng)施工，沈和東技術(shù)負(fù)責(zé)，甲、乙雙方共同管理，工程造價(jià)待工程竣工后按總建筑面積和各樓層按等級(jí)進(jìn)行劃分。1997年10月29日，沈和東、梁自光（甲方）與陳安平（乙方）簽訂《集資建房協(xié)議》，約定營(yíng)蓬路第二層自外向內(nèi)的第一套房由陳安平集資，單價(jià)為樓建筑面積335元/平方米，房款在簽訂協(xié)議時(shí)支付壹萬(wàn)元，基礎(chǔ)竣工時(shí)付壹萬(wàn)元，一樓蓋板時(shí)付五千元，二樓蓋板交完剩余費(fèi)用。辦理房產(chǎn)手續(xù)包括城市配套費(fèi)用、由陳安平負(fù)責(zé)，甲方負(fù)責(zé)辦理。另增加工程乙方補(bǔ)甲方壹萬(wàn)元（其中包括土地曾用費(fèi)）。1998年3月17日，蓬安縣國(guó)土局作出蓬國(guó)土發(fā)（1998）土字191號(hào)《關(guān)于周口鎮(zhèn)青龍嘴村四社梁自光等十八戶居民集資建房補(bǔ)辦征地手續(xù)的批復(fù)》：“同意將周口鎮(zhèn)青龍嘴村四社耕地444.4平方米征為國(guó)有土地。經(jīng)批準(zhǔn)征用的土地，由縣國(guó)土局代縣政府分別出讓給梁自光、羅鐘明、尹剛、梁自銀、何兆才、袁興武各21.013平方米……陳安平、唐柏?fù)P、劉學(xué)英、趙崇名、趙建平、唐德忠各16.989平方米”。1998年4月18日，沈琴、梁自光、沈和東等向蓬安縣國(guó)土局遞交申請(qǐng)：“原城東市場(chǎng)集資建房，土地使用手續(xù)已辦齊備，由于個(gè)別集資戶資金不足，頂替給另外集資戶，其情況如下：第三樓沈琴頂替給母秀清……第二樓陳福林頂替給陳安平……請(qǐng)國(guó)土局辦理頂替集資戶戶名手續(xù)”。1998年5月5日，沈和東代沈琴、羅鐘明、陳安平等10戶人在蓬安縣國(guó)土資源局領(lǐng)取了土地證書。1998年12月2日，沈和東在蓬安縣房地產(chǎn)管理局領(lǐng)取所有人為陳安平的第6078號(hào)《房屋所有權(quán)證》，房屋地址為周口鎮(zhèn)（現(xiàn)為相如鎮(zhèn)）城東市場(chǎng)，第二層，面積116.16平方米。按此面積計(jì)價(jià)，則總房款為48,913.60元。后陳安平外出，沈和東自2013年起一直居住房屋至今。陳安平起訴至本院，請(qǐng)求判令沈和東交還原告房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證并賠償占用原告住房的租金及損失費(fèi)用。

同時(shí)查明,蓬安縣房地產(chǎn)管理局的檔案中附有一份1997年11月5日各合伙人簽訂的《合伙建房協(xié)議》，內(nèi)容為：該住宿綜合樓，屬共同集資征地修建共同所有，本樓由沈和東負(fù)責(zé)辦理各種手續(xù)和主管工程，梁自光負(fù)責(zé)施工技術(shù)和現(xiàn)場(chǎng)管理。其余戶配合施工質(zhì)量監(jiān)督管理。樓層分配，二至十層按面積劃分，A組（114㎡）按二至七樓層排列，陳安平、唐柏?fù)P，劉學(xué)英，趙建平、唐德忠、趙崇名……資金支付方法，開(kāi)工各戶預(yù)付20%，每層樓蓋樓再付8%，其余竣工結(jié)算時(shí)付清，資金由沈和東統(tǒng)一管理，梁自光記賬，各戶監(jiān)督。

另查明，“城東市場(chǎng)集資樓決算情況”表載明陳安平用材料費(fèi)抵房款30,676.00元，尚欠余額為18,237.60元，系梁自光個(gè)人制作，無(wú)沈和東簽名，梁自光最后陳述與沈和東不存在合伙關(guān)系。

還查明，1997年11月26日，作為甲方的中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行蓬安縣支行與作為乙方的四川省蓬安縣汽車配件有限公司（法定代表人為陳安平）簽訂《房屋、土地、適銷商品及低值易耗品等抵償貸款協(xié)議》中載明“蓬安縣周口鎮(zhèn)城東路周口中學(xué)大門與城東市場(chǎng)之間的磚混結(jié)構(gòu)房屋（乙方從沈和東處購(gòu)得）二層（建筑面積115.6平方米）及土地使用權(quán)”抵償給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行蓬安縣支行。1998年10月6日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行蓬安縣支行制定了《房屋交接協(xié)議》載明“1997年11月26日，陳安平同蓬安農(nóng)行簽訂了《房屋、土地、適銷商品及低值易耗品等抵償貸款協(xié)議》，將陳安平與沈和東集資房位于周口鎮(zhèn)城東路周口中學(xué)大門前臨公路二層，建筑面積116.4平方米，抵償了蓬安縣農(nóng)行貸款。目前集資房已竣工，但陳安平下欠沈和東工程款21,524.00元，協(xié)議第四條約定“房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)有土地使用證由乙方負(fù)責(zé)辦理并全部承擔(dān)相應(yīng)的稅、費(fèi)；辦理房屋、土地過(guò)戶手續(xù)由乙方負(fù)責(zé)，并全部承擔(dān)過(guò)戶的稅、費(fèi)。”，第五條約定“乙方保證在1997年11月30日前將所抵償?shù)姆课荨⑼恋亍⒌椭狄缀钠返荣Y產(chǎn)和房屋、土地權(quán)屬證書全部移交甲方，并將出租、出借的房屋一次性清結(jié)并騰空交給甲方……”,被告沈和東未在該協(xié)議上簽字。

本院認(rèn)為，本案陳安平以訴訟請(qǐng)求是返還房屋及房產(chǎn)證。主張本案為物權(quán)糾紛。本案是基于雙方簽訂的《集資建房協(xié)議》而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，法律關(guān)系性質(zhì)屬債權(quán)糾紛。陳安平以房屋已登記在其名下，主張物權(quán)，理由不成立。重審過(guò)程中，被告對(duì)簽訂的《聯(lián)伙集資建房合同》內(nèi)容及真實(shí)性有異議。陳安平認(rèn)為其一直在向沈和東索要房屋，沈和東均以房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證為由拒絕交付，2015年時(shí)到房管局、國(guó)土局查詢檔案時(shí)才知產(chǎn)權(quán)證早已被沈和東領(lǐng)取，產(chǎn)權(quán)證均已登記在自己名下，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡囊?guī)定，房屋應(yīng)當(dāng)屬自己所有，故主張沈和東應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交付房屋的義務(wù)。為此向本院出示了房屋所有權(quán)證存根、領(lǐng)取土地證簽收簿復(fù)印件及被告沈和東向國(guó)土局的申請(qǐng)書予以證明。被告沈和東認(rèn)為，簽訂合同后陳安平一直未付清房款，未履行合同，故合同并未成立，房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有。庭審中查明，《集資建房協(xié)議》合法有效，對(duì)原、被告具有法律約束力。由于房款并非實(shí)際造價(jià)分?jǐn)?，而是由固定單價(jià)計(jì)付，盈虧無(wú)關(guān)，故其名為集資建房，實(shí)為房屋買賣。雙方均應(yīng)依照協(xié)議的內(nèi)容履行各自的合同義務(wù)。陳安平負(fù)有支付房款的先履行義務(wù)，本案在庭審過(guò)程中，陳安平未舉出已支付全部房款的依據(jù)，僅以房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)有土地使用證登記在自己名下為由要求返還房屋。但協(xié)議簽訂后，該房屋并未交付，且房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)證均未交付，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”及《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”的規(guī)定，沈和東以原告未支付房款為由拒絕履行其交付房屋的主張成立，本院予以支持。并且由此沈和東系合法占有該房屋，原告主張賠償占有房屋的租金及損失費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求不能成立。關(guān)于房款問(wèn)題，沈和東主張未按合同約定進(jìn)度付款，但依雙方的《集資建房協(xié)議》已約定簽訂時(shí)付款1萬(wàn)元，這是履行合同的基礎(chǔ)，本院認(rèn)定原告已支付1萬(wàn)元，下余價(jià)款原告提供的證據(jù)相互矛盾，本院對(duì)原告已付清價(jià)款的主張不予支持。訴訟中原告又主張據(jù)實(shí)結(jié)算，按規(guī)定支付逾期付款損失利息。沈和東主張賬結(jié)清后交房、交產(chǎn)權(quán)證。原告尚欠房款38,913.60元，被告于1998年12月2日為其辦證，應(yīng)視為寬限的付款之日，逾期則應(yīng)按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率的1.5倍計(jì)付逾期付款的利息損失。沈和東、梁自光口頭協(xié)議合伙以集資為名開(kāi)發(fā)該樓盤，并且與原告簽訂了協(xié)議，雖后來(lái)終止了合伙，對(duì)外的義務(wù)不能免除，但由于房屋由沈和東實(shí)際占有，應(yīng)由其交付。陳安平與蓬安縣農(nóng)業(yè)銀行以資抵債協(xié)議只能約束其雙方。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第一百三十五條、第一百五十九條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條第四款，《中華人民共和國(guó)民法通則》第三十五條， 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告陳安平給付被告沈和東購(gòu)房款38,913.60元，并從1998年12月3日起按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的1.5倍計(jì)息，款息結(jié)清后，被告沈和東向原告陳安平交付位于蓬安縣相如鎮(zhèn)城東市場(chǎng)二樓116.16平方米的房屋及房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證；

二、駁回原告陳安平的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)4,300元，由原告陳安平承擔(dān)3800元，被告沈和東承擔(dān)500元。

如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省南充市中級(jí)人民法院。

審　 判　 長(zhǎng)　　　林　玄

人 民陪審 員　　　劉學(xué)義

人 民陪審 員　　　陳玉明

二○一九年九月三十日

書　 記　 員　　　郭峻利