一、案情簡(jiǎn)介

汝某某訴稱，2016年6月16日經(jīng)天津某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹，與薛某某簽訂《房產(chǎn)交易合同》，雙方就買賣房屋進(jìn)行約定，汝某某給付薛某某定金20000元，后雙方于同年12月23日到房管局辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，汝某某于12月27日支付了首付款350000元并辦理了貸款手續(xù)，于12月28日支付其余差價(jià)款230000元。后薛某某拒絕繼續(xù)履行房屋過戶義務(wù)，汝某某遂訴至法院要求繼續(xù)履行涉訴買賣協(xié)議，辦理涉訴房屋過戶登記手續(xù)。

賣房人有限制民事行為能力鑒定，賣房還算數(shù)嗎？

薛某某辯稱，其已經(jīng)生效判決認(rèn)定為限制行為能力人，與汝某某簽訂房屋買賣合同的行為系在薛某某不能完全辨認(rèn)自己行為能力的情況下簽訂的，其法定代理人對(duì)此不知情且不予追認(rèn)，該合同應(yīng)屬無效，請(qǐng)求法院駁回汝某某全部訴訟請(qǐng)求。

二、法院認(rèn)為

汝某某與薛某某系于2016年6月16日簽訂的《房產(chǎn)交易合同》、于2016年12月23日簽訂的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》。而在雙方就合同履行問題發(fā)生爭(zhēng)議后，2017年5月25日經(jīng)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，2017年6月5日經(jīng)生效判決確認(rèn)薛某某為限制民事行為能力人。

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由此可見，民事行為能力認(rèn)定程序發(fā)生在簽訂合同之后，然，薛某某提供的證據(jù)不能夠證實(shí)簽訂合同及協(xié)議時(shí)薛某某系限制民事行為能力人，且目前沒有相關(guān)司法精神病學(xué)的權(quán)威結(jié)論或者法律規(guī)定可以支持薛某某在之前某一確定時(shí)間段內(nèi)的行為能力已經(jīng)達(dá)到限制民事行為能力的級(jí)別，任何類似薛某某在簽訂合同時(shí)已經(jīng)系限制民事行為能力人的推論都不能認(rèn)為是科學(xué)的、唯物的。故薛某某的抗辯不能成立，涉訴合同合法有效，合同雙方應(yīng)繼續(xù)履行。

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三、小貼士

在房屋買賣合同糾紛案件中，合同雙方當(dāng)事人就合同履行及違約問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，此時(shí)一方當(dāng)事人向法院申請(qǐng)就其民事行為能力進(jìn)行認(rèn)定，經(jīng)法院認(rèn)定該當(dāng)事人為限制民事行為能力人，在該當(dāng)事人的法定代理人拒絕追認(rèn)的情況下，既要保護(hù)限制行為能力人的合法權(quán)益，亦要維護(hù)交易相對(duì)人的信賴?yán)?，此時(shí)不宜簡(jiǎn)單將該房屋買賣合同認(rèn)定為無效合同，需根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第二十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十七條的規(guī)定，審查該當(dāng)事人在簽訂合同及履行合同是否與其年齡、智力及精神健康狀況相適應(yīng)，綜合判斷當(dāng)事人在從事相關(guān)民事活動(dòng)期間是否屬于限制行為能力狀態(tài)，從而確定房屋買賣合同是否有效。

來源：天津市第二中級(jí)人民法院