購買的新房，業(yè)主不愿繳納未收房之前的物業(yè)費(fèi)。新房裝修時(shí)，物業(yè)公司以業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)為由，不予開通水、電，究竟誰有理？

案情

2017年10月，李某購買了位于君山某小區(qū)的一套房屋，合同約定，開發(fā)商在交房時(shí)，供水、排水配套設(shè)施齊全，與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，且納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電。

2018年4月，開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，行使物業(yè)管理職能。

2019年5月，李某前往物業(yè)公司辦理收房等相關(guān)手續(xù)，發(fā)現(xiàn)房屋未開通用水、用電。同日，李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，未交納之前房屋未使用期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

此后，物業(yè)公司以李某未交納之前物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕為其辦理裝修手續(xù)，且拒絕協(xié)助其開通用水、用電。

雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，李某無法裝修、入住，于是他將物業(yè)公司訴至法院，請求判令物業(yè)公司接通房屋內(nèi)的用水用電，賠償其自收房之日至實(shí)際開通房屋用水用電之日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)損失。

法院審理認(rèn)為本案涉及兩類法律關(guān)系。

李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，雙方對于物業(yè)管理費(fèi)的交納產(chǎn)生糾紛，系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

物業(yè)公司拒不協(xié)助李某為房屋開通用水用電，并因此給李某造成損失，系侵權(quán)法律關(guān)系。

因李某訴請物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，故法院依法就李某訴請的侵權(quán)責(zé)任糾紛進(jìn)行審理。

弘揚(yáng)社會主義核心價(jià)值觀要求注重以人為本，倡導(dǎo)保護(hù)公民的生存權(quán)、發(fā)展權(quán)和居住權(quán)等，也是建設(shè)文明、和諧社會的必然要求。公民的生活權(quán)、生存權(quán)是公民的基本權(quán)利，依法應(yīng)予保護(hù)，用水、用電權(quán)利是保障公民美好幸福便利生活的基本權(quán)利，物業(yè)公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達(dá)到促使一方當(dāng)事人履行合同約定義務(wù)的目的。

本案中，購房合同已約定商品房交付時(shí)應(yīng)保證供水、排水設(shè)備設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，交付時(shí)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電。在案證據(jù)足以證明，開通用水、用電的實(shí)際責(zé)任人系物業(yè)公司。李某于2019年5月至物業(yè)公司辦理交房手續(xù)后，物業(yè)公司以其未交納房屋空置期內(nèi)物業(yè)公司管理費(fèi)為由拒絕為其開通用水，拒不出具供電工作函協(xié)助其開通用電，故意侵害李某民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、賠償損失的侵權(quán)責(zé)任。

綜上所述，法院判決：物業(yè)公司協(xié)助李某開通房屋的用水用電；按照簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)，賠償李某自收房之日至實(shí)際開通用水用電之日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)損失。

這也與即將施行的《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款之規(guī)定相契合，即“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)?！?/p>

看到這里是否有疑問，“李某不繳納收房之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否正確？”“《民法典》有無相關(guān)規(guī)定？”

法官釋疑

民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。 業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，屬于雙方平等自愿達(dá)成的協(xié)議，在履行過程中，雙方應(yīng)當(dāng)誠實(shí)有信，自覺履行約定之自身義務(wù)，這既是誠信原則和合同嚴(yán)守原則的要求，也是社會主義核心價(jià)值觀的要求。

根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

司法實(shí)踐中，對于業(yè)主雖未收房，但前期物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際已展開的，視為前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議已經(jīng)生效。根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。故本案中，李某未收房前，房屋空置未使用也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)，其不能以沒有享受到物業(yè)服務(wù)為由拒付。物業(yè)公司雖未提出反訴，仍可催告、追討。

在即將施行的《中華人民共和國民法典》中，對于物業(yè)服務(wù)人的報(bào)酬請求權(quán)也有明確規(guī)定，其中第九百四十四條第一、二款明確：

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

最后，小編想說，誠信社會建設(shè)離不開每一個(gè)個(gè)體與組織的參與。

供稿：君山法院

編輯：韓爽

審核：古田、蔣立春