第二十八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。 符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議： （一）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上； （二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上； （三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

第三十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

第三十二條業(yè)主大會履行下列職責(zé)： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約； （二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）； （六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

第三十三條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定： （一）按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票； （二）按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。 業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

第三十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。

第三十六條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責(zé)召集，每年至少召開一次。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會臨時會議： （一）有百分之二十以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

第三十七條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： （一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定； （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； （六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。 執(zhí)行委員負責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。

第三十九條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案： （一）業(yè)主大會會議決議； （二）業(yè)主大會議事規(guī)則； （三）管理規(guī)約； （四）業(yè)主委員會委員名單和基本情況； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 物業(yè)主管部門應(yīng)當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第四十條業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。 業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責(zé)召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當有三分之二以上委員出席，作出決定時應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。 業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復(fù)。

第四十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格： （一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的； （二）拒不履行委員職責(zé)的； （三）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的； （四）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的； （五）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

第七十六條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。 共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負責(zé)維護、保養(yǎng)。

山東省物業(yè)管理條例（2018修正）　　（2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過根據(jù)2018年9月21日山東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議《關(guān)于修改〈山東省民用建筑節(jié)能條例〉等十件地方性法規(guī)的決定》修正）　　目　錄　　第一章總則　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理　　第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域　　第二節(jié)配套建筑與設(shè)施設(shè)備　　第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付　　第三章　業(yè)主大會與業(yè)主委員會　　第一節(jié)業(yè)主大會籌備組　　第二節(jié)業(yè)主大會　　第三節(jié)業(yè)主委員會　　第四章　物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理　　第一節(jié)一般規(guī)定　　第二節(jié)住宅物業(yè)的裝飾裝修　　第三節(jié)車庫與車位的使用　　第四節(jié)業(yè)主自治管理　　第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)　　第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)　　第二節(jié)行業(yè)自律　　第六章物業(yè)服務(wù)　　第一節(jié)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同　　第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費　　第七章　物業(yè)的維護　　第一節(jié)建設(shè)單位的保修責(zé)任　　第二節(jié)專有部分的維護　　第三節(jié)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護　　第四節(jié)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護　　第八章社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理　　第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理　　第二節(jié)舊住宅區(qū)物業(yè)管理　　第九章法律責(zé)任　　第十章附則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

第四條物業(yè)管理應(yīng)當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第五條省人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！　≡O(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門），負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！　〕枪軋?zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。　　社區(qū)居民委員會負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條縣級以上人民政府應(yīng)當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。　　鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素?！　》制陂_發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域?！　∥飿I(yè)主管部門應(yīng)當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。