原告：宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會，住所地：江蘇省宜興市環(huán)科園興業(yè)路。

　　法定代表人：徐法軍，該委員會主任。

　　被告：宜興市恒興置業(yè)有限公司，住所地：江蘇省宜興市環(huán)科園興業(yè)路。

　　法定代表人：施洪飛，該公司董事長。

　　被告：南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司，住所地：江蘇省宜興市環(huán)科園興業(yè)路。

　　負(fù)責(zé)人：張年富，該公司經(jīng)理。

　　原告宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會(以下簡稱海德名園業(yè)委會)因與被告宜興市恒興置業(yè)有限公司(以下簡稱恒興公司)、南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司(以下簡稱紫竹物業(yè)公司)發(fā)生物權(quán)確認(rèn)糾紛、財產(chǎn)損害賠償糾紛，向江蘇省宜興市人民法院提起訴訟。

　　原告海德名園業(yè)委會訴稱：2007年12月被告恒興公司發(fā)包建設(shè)宜興市新街街道海德名園小區(qū)1期、2期、3期工程，其中包括坐落在海德名園二期內(nèi)面積為1123．62平方米的會所。2009年3月27日恒興公司將前期小區(qū)物業(yè)移交給被告紫竹物業(yè)公司管理，在所移交的物業(yè)材料中明確了26號會所除“位于會所二層、面積476平方米”作為物業(yè)用房，但產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。該會所自修建至今，一直為恒興公司所占有使用，且使用至今扣除物業(yè)用房外未向業(yè)主繳納分文租賃費(fèi)用。紫竹物業(yè)公司對于租金的損失應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，因紫竹物業(yè)公司進(jìn)場時業(yè)主們把會所移交給了紫竹物業(yè)公司，在會所被別人占用后，紫竹物業(yè)公司沒有幫業(yè)主們維權(quán)。故請求判令恒興公司與紫竹物業(yè)公司支付自2008年11月1日起至今的租賃費(fèi)用80萬元(暫按10萬元每年計算)。

　　審理中，原告海德名園業(yè)委會增加訴訟請求，要求確認(rèn)海德名園二期26幢會所中除物業(yè)用房外的647．62平方米的房屋所有權(quán)為宜興市新街街道海德名園全體業(yè)主所有，并明確損失是從2008年11月1日起計算至起訴之日止。

　　被告恒興公司辯稱：請求駁回原告海德名園業(yè)委會的訴請。既然原告訴狀中寫到本案訴爭的26號會所是恒興公司投資建造，而原告并沒有提供其對主張的租賃的物業(yè)有法律上的所有權(quán)或者支配權(quán)的依據(jù)，因此原告的訴請沒有事實和法律的依據(jù)，且該訴請開始時間是2008年，也應(yīng)該是從今天開始的之前兩年。原告增加的確認(rèn)所有權(quán)的訴請是一個獨(dú)立的訴，應(yīng)該先審確認(rèn)所有權(quán)的訴，然后才能審賠償損失之類的訴。

　　被告紫竹物業(yè)公司辯稱：1．根據(jù)相關(guān)規(guī)定，涉及到小區(qū)有關(guān)物業(yè)和管理的重大事項，需要業(yè)主共同決定。2．原告海德名園業(yè)委會要求租賃費(fèi)用80萬，前提是有會所的所有權(quán)或者有效的裁判文書確認(rèn)會所歸業(yè)委會所有，但是業(yè)委會并沒有提供相關(guān)證據(jù)證明會所歸業(yè)委會所有。3．其公司是物業(yè)服務(wù)單位，要求其公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任沒有依據(jù)。4．對原告增加訴請沒有異議，但是要等所有權(quán)確認(rèn)之后才能審理損失賠償。

　　宜興市人民法院一審查明：

　　宜興市新街街道海德名園一、二、三期小區(qū)的開發(fā)商系被告恒興公司。在海德名園二期內(nèi)建有海德名園會所，該會所的建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建設(shè)項目名稱為海德名園會所、建設(shè)規(guī)模為兩層1215平方米。該證的“附圖及附件名稱”內(nèi)載有：其中物業(yè)管理用房建筑面積700平方米，核發(fā)紅卡等內(nèi)容。根據(jù)規(guī)劃部門的解釋，“核發(fā)紅卡”的房產(chǎn)不得銷售。該會所至今沒有房產(chǎn)證。2008年11月1日，恒興公司與被告紫竹物業(yè)公司簽訂物業(yè)移交驗收接管協(xié)議，該協(xié)議第一條移交物業(yè)基本情況載明移交物業(yè)為海德名園11萬8千8百多平方米的住宅。第三條載明本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的會所、物業(yè)服務(wù)用房等情況如下：1．會所，位于海德名園二期第26幢，面積1123平方米，使用情況為部分開放；2．物業(yè)管理服務(wù)用房，位于會所二樓，475平方米，使用情況為實際投入的物業(yè)用房還不止475平方米。協(xié)議約定紫竹物業(yè)公司自2008年10月30日開始承接物業(yè)。海德名園二期第26幢會所除物業(yè)公司使用的476平方米物業(yè)用房外，其余面積647．62平方米是由恒興公司使用或控制。海德名園小區(qū)于2013年8月18日成立首屆業(yè)主大會，于2017年3月24日進(jìn)行第二屆業(yè)主委員會換屆選舉，第二屆業(yè)主委員會任期五年。第二屆業(yè)主委員會于2017年4月兩次書面通知恒興公司商討小區(qū)管理，會所、人防工程的使用管理等事宜。

　　江蘇省宜興市人民法院一審認(rèn)為：

　　對于小區(qū)會所在有合法規(guī)劃、沒有規(guī)定、沒有產(chǎn)權(quán)證的情況下，有約定從約定，沒有約定的，如有證據(jù)證明會所的成本實際列入了商品房建造成本，構(gòu)成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業(yè)主所有。本案應(yīng)認(rèn)定海德名園二期第26幢會所的成本實際已列入商品房建造成本，構(gòu)成商品房對外銷售價格的組成部分，理由如下：1．根據(jù)被告恒興公司與被告紫竹物業(yè)公司簽訂的物業(yè)移交驗收接管協(xié)議，會所屬海德名園小區(qū)內(nèi)配置的用房即配套用房，根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可，該會所不能銷售，故該會所顯然不屬于恒興公司認(rèn)為的是規(guī)劃在商鋪部分的。2．從物價局核定海德名園商品房預(yù)售價格的材料看，一期恒興公司申報列入的是每平方米15元的“物業(yè)房”成本，而二期恒興公司申報列入的是每平方米22．9元的“物業(yè)用房、會所”成本，且二期先核定的多層第16、17、19幢小區(qū)配套明細(xì)表“物業(yè)用房、會所”欄內(nèi)還明確注有“會所1300平方米”的內(nèi)容。從上述情況可以看出恒興公司申報列入商品房對外銷售價格的是整幢會所而不僅是物業(yè)用房的成本。3．從會所列入商品房對外銷售價格的金額分析，會所的成本是由物業(yè)用房和爭議面積兩個部分共同組成的，一期調(diào)取到的商品房預(yù)售價格核定材料僅有第5、6幢兩幢樓的，該兩幢樓經(jīng)計算列入的金額為118965元，根據(jù)一期的房屋數(shù)量，一期列入商品房對外銷售價格的物業(yè)用房成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于該118965元。二期調(diào)取到的6幢多層，3幢高層、小高層列入商品房對外銷售價格的物業(yè)用房、會所成本經(jīng)計算總計1067242元，根據(jù)二期的房屋數(shù)量，金額也明顯大于該1067242元。三期沒有商品房預(yù)售價格的核定材料，銷售價格中有無相應(yīng)成本無法確定。4．恒興公司所列會所成本明細(xì)是其公司單方制作，金額無法完全確認(rèn)，其公司主張的分?jǐn)偡椒ǜc事實不符。例如根據(jù)恒興公司提供的材料，二期的土地成本為58545113．69元，按恒興公司的分?jǐn)偡椒?，住宅?yīng)分?jǐn)?5085447．81元，會所應(yīng)分?jǐn)?476133．41元。按物價局核定的地價實際住宅分?jǐn)偭?0228549．55元，多分?jǐn)偭?143101．74元，住宅分?jǐn)偟耐恋爻杀咀阋院w會所的土地成本。因此對恒興公司主張的成本分?jǐn)偡椒ú挥璨尚拧Ｇ視遣坏娩N售的房屋，在規(guī)費(fèi)等費(fèi)用上與商品房應(yīng)有區(qū)別。5．恒興公司提供的土地分割證、圖紙等不能證明會所屬恒興公司所有。綜上，再結(jié)合商品房預(yù)售價格核定材料中反映的建筑安裝工程費(fèi)成本，應(yīng)認(rèn)定會所的成本已構(gòu)成商品房對外銷售價格的組成部分，對會所的建設(shè)成本進(jìn)行司法審價也無必要。本案海德名園二期第26幢會所有爭議的647．62平方米的房屋應(yīng)屬海德名園小區(qū)全體業(yè)主所有。恒興公司占有使用除物業(yè)用房外的其他會所房屋，應(yīng)支付參照租賃費(fèi)用計算的損失。按物業(yè)移交驗收接管協(xié)議紫竹物業(yè)公司承接物業(yè)的時間是2008年10月30日，海德名園業(yè)委會有權(quán)要求從2008年11月1日起開始計算損失，金額可按評估報告確定的標(biāo)準(zhǔn)計算。因恒興公司系連續(xù)占有使用會所，故本案未過訴訟時效。損失計算至起訴之日共計803150元。原告海德名園業(yè)委會要求紫竹物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任于法無據(jù)，不予支持。

　　據(jù)此，江蘇省宜興市人民法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第三十三條、第三十七條，《中華人民共和國民法通則》第七十二條、第一百三十七條之規(guī)定，于2017年11月27日作出判決：

　　一、宜興市新街街道海德名園二期第26幢會所除物業(yè)用房外的647．62平方米的房屋屬海德名園小區(qū)全體業(yè)主所有；

　　二、被告宜興市恒興置業(yè)有限公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付原告宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會損失803150元；

　　三、駁回原告宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會對被告南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司的訴訟請求。

　　恒興公司不服一審判決，向無錫市中級人民法院提起上訴稱：1．本案涉及兩個不同的訴，被上訴人海德名園業(yè)委會在一審第二次開庭前增加確認(rèn)所有權(quán)的訴請，與起訴時的財產(chǎn)損害賠償屬于不同法律關(guān)系，應(yīng)另行起訴，不能在本案中增加，故一審程序違法。2．其公司在一審中要求對案涉會所的建設(shè)成本是否分?jǐn)偟胶５旅麍@商品房中進(jìn)行審計，但一審法院未予準(zhǔn)許，僅憑部分與客觀事實有出入的表述，就認(rèn)定會所的建設(shè)成本已分?jǐn)偟缴唐贩恐校狈σ罁?jù)。3．一審對會所的租金評估參照物業(yè)與會所不同，評估時并未考慮會所是在小區(qū)內(nèi)部的特殊性，因此一審法院對于租賃費(fèi)用的認(rèn)定不當(dāng)。4．會所系其公司獲得土地使用權(quán)并投入資金建造而成，至本案訴訟前，海德名園業(yè)委會并未認(rèn)為其公司存在侵權(quán)行為，也未提出過權(quán)利主張，這至少表明海德名園業(yè)委會對會所的使用狀況是同意的，也未要求支付對價，因此一審法院不能支持海德名園業(yè)委會提出自2018年起至今所有租金的訴請，法律沒有規(guī)定會所所有權(quán)歸于何方，其公司也不存在侵權(quán)行為。故請求二審法院依法改判。

　　被上訴人海德名園業(yè)委會辯稱，根據(jù)上訴人恒興公司在一審中提供的證據(jù)及計算方式，表明案涉會所的成本已納入到海德名園商品房，對會所成本沒有審價的必要。會所一直由恒興公司使用，業(yè)主及業(yè)委會均沒有使用過會所，業(yè)委會自成立后，曾對會所多次向恒興公司提出主張，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)領(lǐng)導(dǎo)也組織雙方協(xié)調(diào)過此事，但恒興公司一直未歸還會所。對于會所的租賃費(fèi)用，評估公司是進(jìn)行大量的調(diào)查之后作出的評估，并且參照物業(yè)用房中182．77平方米以每年3．8萬元出租給他人的租金標(biāo)準(zhǔn)，恒興公司占用會所造成的實際損失遠(yuǎn)超評估的80多萬元，故本案評估價格是合理的。一審判決正確，請求駁回上訴，維持原判。

　　原審被告紫竹物業(yè)公司陳述稱，一審判決其公司不承擔(dān)責(zé)任正確，請求維持原判。

　　無錫市中級人民法院經(jīng)二審審理，確認(rèn)了一審查明的事實。

　　江蘇省無錫市中級人民法院二審認(rèn)為：

　　本案二審的爭議焦點(diǎn)：1．一審法院是否存在程序違法問題；2．案涉會所歸誰所有；3．上訴人恒興公司是否應(yīng)向被上訴人海德名園業(yè)委會支付會所的使用費(fèi)。

　　一、關(guān)于一審法院是否存在程序違法問題，因被上訴人海德名園業(yè)委會在起訴時要求上訴人恒興公司、原審被告紫竹物業(yè)公司支付案涉會所的租賃費(fèi)用，由于在一審法院的第一次庭審中恒興公司對會所的權(quán)屬提出抗辯，一審法院向海德名園業(yè)委會釋明，應(yīng)先對會所進(jìn)行確權(quán)，才能進(jìn)一步明確租賃費(fèi)用的訴請。海德名園業(yè)委會表示在本案中對會所進(jìn)行確權(quán)，并書面申請增加該項訴訟請求，一審法院及時向恒興公司、紫竹物業(yè)公司送達(dá)了海德名園業(yè)委會的該申請，并且對海德名園業(yè)委會增加的該項訴請在第二次庭審中進(jìn)行了審理。因此一審法院將海德名園業(yè)委會的兩項訴訟請求一并審理，既有利于雙方爭議的解決，亦不存在程序違法問題。故恒興公司提出的該項上訴意見，缺乏依據(jù)，不予采納。

　　二、案涉會所屬海德名園全體業(yè)主所有，理由如下：《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；該法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?a href="javascript:void(0);" fid="A63066" tiao="0" class="flink">最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第三條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的共有部分：(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。本案中，案涉會所位于海德名園小區(qū)內(nèi)，與476平方米的物業(yè)用房同屬一套建筑的整體，根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、物業(yè)移交接管協(xié)議備案證明存根、以及上訴人恒興公司與原審被告紫竹物業(yè)公司簽訂的物業(yè)移交驗收接管協(xié)議等書面證據(jù)所載明的內(nèi)容來看，恒興公司在移交物業(yè)時，是將會所與物業(yè)用房一并作為配套用房移交給紫竹物業(yè)公司，而且寫明產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。被上訴人海德名園業(yè)委會在本案中提供了上述證據(jù)，對其主張已經(jīng)盡到初步舉證義務(wù)。而恒興公司辯稱會所系其公司所有，作為海德名園小區(qū)的開發(fā)商，恒興公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提供充分證據(jù)予以證明。恒興公司雖然提供了土地分割證、會所成本核算等證據(jù)，但根據(jù)一審法院向宜興市國土資源局、宜興市環(huán)科園規(guī)劃辦公室調(diào)查了解的情況，以及宜興市物價局對海德名園商品房價格核定的相關(guān)材料，恒興公司所舉證據(jù)并不足以證明會所系其公司所有。根據(jù)物價局核定的價格，以及第16、17、19幢小區(qū)配套明細(xì)表中載明的“會所1300平方米”，可以表明恒興公司已將會所的成本列入商品房價格中，因此沒有必要再專門對會所的建設(shè)成本進(jìn)行審價。綜上，依據(jù)《物權(quán)法》及司法解釋的規(guī)定，針對雙方當(dāng)事人的舉證情況；應(yīng)認(rèn)定案涉會所屬海德名園全體業(yè)主所有。

　　三、關(guān)于上訴人恒興公司占有使用案涉會所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。首先，會所屬于全體業(yè)主所有，恒興公司作為海德名園小區(qū)的開發(fā)商對此理應(yīng)知曉，并且在物業(yè)移交驗收接管協(xié)議備案證明中也明確了該事實，故恒興公司自將物業(yè)用房于2008年10月30日移交給紫金物業(yè)公司時，本應(yīng)將會所一并移交給全體業(yè)主占有、使用、收益，但恒興公司卻一直無償占有使用至今，致使海德名園全體業(yè)主不能使用、收益，從而造成了相應(yīng)損失。依據(jù)《物權(quán)法》第三十七條的規(guī)定，因恒興公司的侵權(quán)，被上訴人海德名園業(yè)委會作為全體業(yè)主代表有權(quán)請求恒興公司賠償損失。其次，恒興公司認(rèn)為海德名園業(yè)委會沒有主張過權(quán)利，至少表明是同意其公司使用的。但依據(jù)《民法總則》第一百四十條的規(guī)定，沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時，才可以視為意思表示。海德名園業(yè)委會明確表示曾多次向恒興公司提出歸還會所的主張，并未同意恒興公司無償使用，恒興公司亦未能舉證證明其公司占有使用會所符合法律所列上述情形，故恒興公司所提該項上述意見，并無事實和法律依據(jù)。其三，《侵權(quán)責(zé)任法》第十九條規(guī)定，侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。本案中，原審法院參照會所的租賃費(fèi)用來確定本案損失，并依法委托評估機(jī)構(gòu)對此進(jìn)行評估。根據(jù)評估機(jī)構(gòu)對會所租賃費(fèi)用的評估過程來看，評估機(jī)構(gòu)不僅到現(xiàn)場查勘了會所的實際情況，還對類似商業(yè)辦公用房的租金情況進(jìn)行了大量的調(diào)查和分析，從而作出了不同時段租賃費(fèi)用的評估結(jié)論，因此評估機(jī)構(gòu)的評估具有事實依據(jù)，亦無程序違法之處，恒興公司未能提供相應(yīng)證據(jù)推翻該評估意見，故評估意見合法有效，一審法院據(jù)此作為參照確定本案損失，并無不妥。

　　綜上，江蘇省無錫市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，于2018年1月26日作出判決：駁回上訴，維持原判。