上訴人(原審被告）：南昌市興城房地產(chǎn)開發(fā)公司,住所地:南昌市孺子路81號。法定代表人:高峰濤,經(jīng)理。

　　委托代理人:高繼遠(yuǎn),該公司副經(jīng)理。

　　委托代理人:劉明和,江西省律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：江西省針棉織品進(jìn)出口公司，住所地：南昌市井崗山大道717號。

　　法定代表人:張紹芬,總經(jīng)理。

　　委托代理人:王沛,該公司職員。

　　委托代理人:孫飛行,華通律師事務(wù)所律師。

　　原審第三人:南昌市收容遺送站，住所地南昌市瀛上。

　　法定代表人:史國富，站長。

　　一、案件基本事實(shí)

　　1995年4 月12日，南昌市興城房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）與江西省針棉織品進(jìn)出口公司（以下簡稱針棉公司）簽訂《購買商品房合同》，約定:針棉公司購買位于南昌市十字街735號（遺送站舊址）院內(nèi)7 層住宅樓2 棟,總價款為1173萬元。該房的開發(fā)商為開發(fā)公司。合同簽訂后，針棉公司自1995年4 月17曰起至1996年4 月1 日止共向開發(fā)公司支付購房款353.25萬元。開發(fā)公司于1996年年初與建設(shè)單位簽訂建筑工程承包合同約定由建筑單位承建訟爭房屋;截止到一審法院審結(jié)前，訟爭房屋尚未竣工。一審審理期間，一審法院根據(jù)針棉公司申請先后裁定凍結(jié)開發(fā)公司存款450萬元或査封、扣押相應(yīng)價值財產(chǎn),査封開發(fā)公司財務(wù)資料和賬冊,扣押南昌市收容遣送站（以下簡稱遣送站）土地證等證據(jù)。一審法院還裁定開發(fā)公司、遺送站先行償還針棉公司昀房款353. 25萬元或相應(yīng)價值的財產(chǎn)。

　　另查明,訟爭房屋占地的用地性質(zhì)為行政劃撥,使用權(quán)人為遣送站。1993年1月7 日，南昌市人民政府辦公廳批示“同意將遣送站由現(xiàn)在的南昌市十字街735號遷至南昌市瀛上,遷建費(fèi)用利用原址開發(fā)解決”。1993年3 月1 5日，開發(fā)公司與遣送站簽訂《委托開發(fā)合同》，約定:遣送站委托開發(fā)公司在南昌市瀛上興建遣送站新址，全部費(fèi)用由開發(fā)公司籌措,遺送站遷入新址辦公后，舊址土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸開發(fā)公司。以后,遣送站未就訟爭房屋占地進(jìn)人土地市場而補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金。

　　二、江西省高級人民法院一審認(rèn)定與判決

　　江西省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,開發(fā)公司與針棉公司簽訂了《購買商品房合同》，但由于開發(fā)公司未合法取得該地的土地使用權(quán),也未到房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售商品房登記,未取得該商品房的預(yù)售許可證明，開發(fā)公司的行為違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，因此該合同應(yīng)確認(rèn)無效。開發(fā)公司與遣送站雖訂有協(xié)議,但未按有關(guān)規(guī)定辦理變更手續(xù)，致使開發(fā)公司目前對該地仍未取得合法使用權(quán),違反了南禺市政府有關(guān)城市規(guī)劃管理的規(guī)定。開發(fā)公司違反國家規(guī)定，在未辦理法律規(guī)定的有關(guān)手續(xù)的情況下，擅自與針棉公司簽訂合同，對造成本案糾紛應(yīng)負(fù)主要責(zé)任;針棉公司在簽訂合同時審査不嚴(yán),對造成糾紛應(yīng)負(fù)一定責(zé)任。開發(fā)公司應(yīng)返還針棉公司的全部資金,第三人遣送站對轉(zhuǎn)人其賬戶的289. 5 萬元承擔(dān)連帶淸償責(zé)任。據(jù)此判決:（1)開發(fā)公司與針棉公司簽訂的《昀買商品房合同》無效；（2)開發(fā)公司返還針棉公司預(yù)付購房款353.25萬元;（3)購房款353.25萬元的利息損失，由開發(fā)公司承擔(dān)70% ,針棉公司承擔(dān)30% (利息按銀行同期利率計算,從應(yīng)當(dāng)支付之日起算至實(shí)際支付之日止）；（4 )第三人遣送站對開發(fā)公司應(yīng)返還資金中的289. 5 萬元承擔(dān)連帶淸償責(zé)任。開發(fā)公司及遣送站應(yīng)返還的款項，限本判決生效之日起10日內(nèi)付清。一審案件受理費(fèi)、財產(chǎn)保全費(fèi)及其他訴訟費(fèi)105,412元由開發(fā)公司承擔(dān)70%計73 ,788.4元,針棉公司承擔(dān)30%計31,623.6 元。

　　三、當(dāng)事人上訴請求與答辯理由

　　—審法院判決后,開發(fā)公司不服，向最髙人民法院提起上訴稱:開發(fā)公司與針棉公司簽訂的購房合同有效，只是因針棉公司購房資金不到位而中止合同；一審判決對造成合同糾紛的責(zé)任劃分不公正；開發(fā)公司已按針棉公司要求預(yù)訂了建筑材料,因中止履行購房合同,給開發(fā)公司造成了經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由針棉公司賠償。針棉公司答辯同意一審法院判決，請求二審法院駁回上訴，維持原判。遣送站同意上訴人的上訴意見，并認(rèn)為其不應(yīng)對開發(fā)公司返還針棉公司購房款中的289. 5 萬元承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　四、最高人民法院認(rèn)定與判決

　　最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,開發(fā)公司與針棉公司簽訂的《購買商品房合同》，因訟爭房屋所占土地的性質(zhì)為行政劃撥,未補(bǔ)辦合法手續(xù)進(jìn)人市場而無效;開發(fā)公司作為合同約定的出地一方，應(yīng)對因土地性質(zhì)導(dǎo)致合同無效承擔(dān)主要責(zé)任;針棉公司作為商品房的預(yù)購方應(yīng)當(dāng)知道開發(fā)公司提供的建房用地的性質(zhì)，其對合同無效也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。一審法院認(rèn)定《購買商品房合同》無效及對導(dǎo)致過錯責(zé)任的認(rèn)定是正確的,應(yīng)予維持。開發(fā)公司上訴主張因一審法院查封了其財務(wù)資料和賬冊等而無法就合同無效是否對其造成損失主張權(quán)利,對此，當(dāng)事人可舉證另行起訴。據(jù)此,依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第4 5條、《民亊訴訟法》第153條第1款第1項之規(guī)定,最高人民法院于1997年12月31日以（1997)民終字第45號民事判決書，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)32,172. 5 元，由南昌市興城房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)擔(dān)22,520.75元，由江西省針棉織品進(jìn)出口公司負(fù)擔(dān)9，651. 75元。