鄧維娜訴金寧公司解除商品房預(yù)售合同案

　　簡要案情
　　2001年9月28日，鄧維娜經(jīng)汪天賜和郭武義介紹和聯(lián)系，與安徽 省金寧房屋開發(fā)有限公司（以下簡稱金寧公司）簽訂了一份津園村9 號(hào)樓104室商品房的C01600號(hào)售房協(xié)議書，鄧維娜支付了購房款80731 元，金寧公司向其出具了客戶名稱為鄧維娜的收款發(fā)票。2001年10月， 金寧公司將該房交付給鄧維娜，鄧維娜遂住進(jìn)該房。此后，鄧維娜將 售房協(xié)議書文本原件及發(fā)票通過汪天賜轉(zhuǎn)交給郭武義，由郭武義負(fù)責(zé) 為鄧維娜辦理房產(chǎn)證。在辦證過程中，金寧公司又于2002年1月17日 與汪天賜在郭武義的參與下簽訂了以該房為標(biāo)的物的C01649號(hào)售房協(xié) 議書，約定將已交付給鄧維娜的房屋出售給汪天賜，并在該協(xié)議書上 注明“原訂鄧維娜協(xié)議作廢”。與此同時(shí)，被上訴人金寧公司將鄧維 娜購房發(fā)票客戶名稱“鄧維娜”三字劃去，改為“汪天賜”。隨后， 汪天賜于2002年8月9日憑上述憑證辦理并取得了該房所有權(quán)人登記為 “汪天賜”的房屋產(chǎn)權(quán)證書。
　　鄧維娜向安徽省寧國市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令解除合同， 返還購房款80731元，并賠償80731元。
　　寧國市人民法院認(rèn)為：汪天賜雖以原告鄧維娜之名與被告金寧公 司簽訂了售房協(xié)議書和支付了購房款，但隨后在辦理產(chǎn)權(quán)憑證前，被 告金寧公司在汪天賜出示購房原始憑證的情況下，應(yīng)其要求辦理了將 購房人由“鄧維娜”改為“汪天賜”的變戶手續(xù)，并無不當(dāng)。至此， 原、被告之間不存在商品房買賣的合同法律關(guān)系，原告鄧維娜要求被 告金寧公司承擔(dān)民事責(zé)任的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)依據(jù)。判決：駁回原告 鄧維娜要求解除原、被告簽訂的商品房買賣合同、判令被告返還購房 款并承擔(dān)購房款一倍的賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。
　　原告鄧維娜不服一審判決，向安徽省宣城市中級(jí)人民法院提起上 訴。請(qǐng)求二審法院撤銷原判，依法改判。
　　宣城市中級(jí)人民法院認(rèn)為：金寧公司在未依法解除其與上訴人鄧 維娜訂立的商品房買賣合同的情況下，且在將房屋交付給上訴人鄧維 娜之后又與原審第三人汪天賜就同一房屋訂立售房合同，并通過更改 售房發(fā)票客戶名稱，使原審第三人汪天賜取得上訴人鄧維娜所購房屋 的所有權(quán)證書，導(dǎo)致上訴人鄧維娜最終不能取得該房屋，并致其合同 目的不能實(shí)現(xiàn)。因而，被上訴人金寧公司構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng) 的民事責(zé)任。判決：1．撤銷（2003）寧民一初字第700號(hào)民事判決。 2．解除上訴人鄧維娜于2001年9月28日與被上訴人金寧公司簽訂的售 房協(xié)議書。3．被上訴人金寧公司返還上訴人鄧維娜購房款人民幣807 31元及利息（利息按同期銀行貸款利率自2003年6月11日計(jì)算至該購 房款付清之日止），并賠償上訴人鄧維娜人民幣80731元，于本判決 生效后15日內(nèi)履行完畢。
　　二審判決生效后，金寧公司向宣城市中級(jí)人民法院提出再審申請(qǐng)。 經(jīng)該院審查，裁定對(duì)該案進(jìn)行再審。
　　金寧公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：原生效判決認(rèn)定鄧維娜交付了購房款8萬 余元及我公司將房屋交付與鄧維娜本人，事實(shí)錯(cuò)誤。本案實(shí)際情況是 郭武義先后兩次向我公司交付購房款，我公司直接將房屋交付與郭武 義。合同簽訂后，郭武義持鄧維娜購房憑證要求我公司辦理變戶手續(xù)， 我公司根據(jù)其要求將鄧維娜交款憑據(jù)客戶名稱更改為“汪天賜”，并 未主動(dòng)與汪天賜簽訂售房協(xié)議，期間我公司也未重復(fù)收取購房款，原 審認(rèn)定我公司“一房二賣”，不符合最高法院有關(guān)“一房二賣”司法 解釋的認(rèn)定。請(qǐng)求再審撤銷原二審判決，駁回鄧維娜的訴訟請(qǐng)求。
　　宣城市中級(jí)人民法院經(jīng)再審，確認(rèn)了二審查明認(rèn)定的案件事實(shí)。 另，針對(duì)原審被上訴人金寧公司及原審第三人汪天賜再審中對(duì)原二審 認(rèn)定的部分事實(shí)提出的異議，再審逐一進(jìn)行了審查。
　　判決理由
　　再審認(rèn)為：一、關(guān)于金寧公司是否將C01600號(hào)售房協(xié)議書約定的 標(biāo)的物交付給鄧維娜本人一節(jié)，再審中原審上訴人鄧維娜主張金寧公 司將房屋交付其本人，金寧公司和汪天賜均主張交付給郭武義。合議 庭認(rèn)為，關(guān)于上述待證事實(shí)，原審中各方當(dāng)事人雖均未向法庭提舉證 據(jù)材料加以證明，但基于金寧公司實(shí)際已經(jīng)交付房屋、鄧維娜實(shí)際入 住該住房及鄧維娜為售房協(xié)議的合同當(dāng)事人、郭武義僅為買賣房屋相 關(guān)事宜的經(jīng)辦人等客觀事實(shí)，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，合議庭經(jīng)評(píng)議，對(duì) 當(dāng)事人爭執(zhí)的前述事實(shí)，推定按原生效判決查明的金寧公司向鄧維娜 履行了交付房屋的合同義務(wù)來予以認(rèn)定。
　　再審中，原審被上訴人金寧公司與原審第三人汪天賜對(duì)原二審判 決認(rèn)定鄧維娜交付購房款8萬余元一節(jié)，持有分歧意見。金寧公司主 張?jiān)摴P款項(xiàng)實(shí)由郭武義交付，汪天賜主張?jiān)摴P款項(xiàng)系其向他人籌措所 得后交郭武義支付與金寧公司。合議庭經(jīng)審查認(rèn)為，本案當(dāng)事人對(duì)金 寧公司2001年9月19日和9月28日開具的商品房銷售發(fā)票記載“鄧維娜” 為交款人的內(nèi)容均無異議，根據(jù)銷售發(fā)票記載的此項(xiàng)內(nèi)容，鄧維娜當(dāng) 為購房款支付義務(wù)的承擔(dān)責(zé)任人和實(shí)際履行人。至于該筆購房款來源 于何處及該筆款項(xiàng)由誰代為向金寧公司交付，均不能對(duì)鄧維娜作為購 房協(xié)議的一方當(dāng)事人自動(dòng)向合同相對(duì)方金寧公司履行約定的給付購房 款義務(wù)的事實(shí)形成實(shí)質(zhì)性抗辯，故本院原二審判決認(rèn)定鄧維娜作為商 品房預(yù)售合同的一方當(dāng)事人，依法履行了給付全部房價(jià)款的主要合同 義務(wù)，并無不當(dāng)。該筆款項(xiàng)是否由鄧維娜本人親自向金寧公司給付， 不影響本院查明的鄧維娜交付購房款事實(shí)之成立。即便如第三人所主 張，該購房款由其向他人籌措所得，該節(jié)事實(shí)也只能證明其與鄧維娜 之間存在特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與本案商品房買賣合同糾紛人民法院 審查認(rèn)定的案件事實(shí)無關(guān)，第三人依法可另案向鄧維娜主張權(quán)利。
　　二、本案為一起特殊的商品房買賣合同糾紛案件，原審被上訴人 金寧公司在向買受人鄧維娜履行了交付使用商品房的合同義務(wù)后，其 在協(xié)助買受人鄧維娜辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的過程 中，與原審第三人汪天賜簽訂了以該房為標(biāo)的物的售房協(xié)議并將售房 發(fā)票交款人“鄧維娜”更名為“汪天賜”，客觀上為第三人辦理房屋 產(chǎn)權(quán)證照手續(xù)創(chuàng)造了必要條件，第三人汪天賜也因此取得了該房屋的 產(chǎn)權(quán)證書，原審上訴人鄧維娜因未能辦領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證而訴諸法院致本 案成訟。本案的爭議焦點(diǎn)有兩個(gè)：1．金寧公司在未與鄧維娜達(dá)成退 房協(xié)議或依法解除C01600號(hào)售房協(xié)議書的情形下，另行與原審第三人 汪天賜簽訂C01649號(hào)購房協(xié)議是否構(gòu)成“一房二賣”的惡意違約行為？ 2．原審被上訴人金寧公司違約“變戶”使得原審第三人汪天賜持相 關(guān)憑證辦領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的行為，是否導(dǎo)致原審上訴人鄧維娜不能實(shí) 現(xiàn)其合同目的，且無法取得該房屋？
　　關(guān)于第一個(gè)爭議焦點(diǎn)問題。首先，從本案有效證據(jù)反映的案件事 實(shí)來看，金寧公司系在鄧維娜委托郭武義辦理房產(chǎn)證并出示鄧維娜合 同文本和購房發(fā)票原件的情形下，應(yīng)郭武義之要求，更改了購房發(fā)票 上記載的交款客戶名稱并與汪天賜另行簽訂了購房協(xié)議書一份。金寧 公司作為專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，未盡合理謹(jǐn) 慎的注意義務(wù)，在郭武義超越代理權(quán)限要求更改客戶名稱且未經(jīng)鄧維 娜追認(rèn)的情況下，僅憑郭所持購房原始憑證，又與原審第三人汪天賜 簽訂購房協(xié)議并在該協(xié)議書中注明“原訂鄧維娜合同作廢”，其主觀 上雖顯有過失，但并非故意處置買受人鄧維娜權(quán)利的惡意違約行為。 其次，從C01649號(hào)購房協(xié)議書訂立的過程和內(nèi)容看，金寧公司在該購 房協(xié)議中明確加注了“原訂鄧維娜合同作廢”的內(nèi)容，且在該協(xié)議的 履行過程中，直接在記載購房客戶為“鄧維娜”的原始售房發(fā)票上將 交款人姓名更改為“汪天賜”，客觀上沒有實(shí)施二次收取購房款并在 此基礎(chǔ)上謀取額外不當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益的行為。因而C01649號(hào)協(xié)議的簽訂， 與原審上訴人鄧維娜委托的他人未盡忠誠和勤勉義務(wù)辦理產(chǎn)權(quán)證照手 續(xù)不無關(guān)聯(lián)。金寧公司先后與鄧維娜和汪天賜簽訂的售房協(xié)議書雖在 形式上相互獨(dú)立，但C01649號(hào)協(xié)議書并非是在C01600號(hào)售房協(xié)議書已 然存在的情況下，金寧公司與汪天賜之間徑行經(jīng)協(xié)商，又以本案所涉 房產(chǎn)為標(biāo)的物而簽訂的獨(dú)立于C01600號(hào)售房協(xié)議而存在的商品房買賣 合同。C01649號(hào)協(xié)議因第三人汪天賜及郭武義的不適當(dāng)行為而與C016 00號(hào)協(xié)議在買受人合同義務(wù)的履行上及協(xié)議訂立的原因上發(fā)生牽連事 實(shí)，原審被上訴人金寧公司與原審第三人汪天賜實(shí)際在鄧維娜委托的 經(jīng)辦人郭武義的參與下，以簽訂C01649號(hào)購房協(xié)議的方式，將C01600 號(hào)合同確定的鄧維娜享有和承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓與原審第三人汪 天賜，因此，金寧公司主觀上不具有“一物二賣”的故意。綜上，原 二審判決認(rèn)定金寧公司與汪天賜另行簽訂的購房協(xié)議性質(zhì)上屬“一房 二賣”不能成立。
　　關(guān)于第二個(gè)爭議焦點(diǎn)問題，宣城市中級(jí)人民法院審查認(rèn)為：合同 權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法進(jìn)行，原審被上訴人金寧公司未盡勤勉審 慎的審查義務(wù)，基于對(duì)原審上訴人鄧維娜的代理人郭武義超越代理權(quán) 限行為的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和判斷，“同意”更改購房發(fā)票并與汪天賜簽訂購 房協(xié)議的行為當(dāng)屬無效。金寧公司2001年9月28日與鄧維娜簽訂的購 房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議約定的內(nèi)容合乎法律規(guī)定，應(yīng)為有 效協(xié)議。另經(jīng)審查認(rèn)為，房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證照僅具有 權(quán)利正確性的推定功能，對(duì)外僅產(chǎn)生以公示的方式表彰和說明房產(chǎn)權(quán) 屬的特定作用，房屋產(chǎn)權(quán)證照上記載的房屋產(chǎn)權(quán)所屬的權(quán)利人是否享 有實(shí)體法意義上的房屋產(chǎn)權(quán)，應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)形成的基礎(chǔ)事實(shí)以及 受法律保護(hù)的合法的商品房買賣合同關(guān)系共同決定。第三人汪天賜因 他人之不當(dāng)行為而辦領(lǐng)的房屋產(chǎn)權(quán)證照雖記載權(quán)利人為“汪天賜”， 但此節(jié)并不影響鄧維娜依商品房買賣合同關(guān)系而享有的實(shí)體法上所確 認(rèn)的合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，金寧公司按協(xié)議約定負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)于鄧 維娜的合同義務(wù)，金寧公司此項(xiàng)義務(wù)的履行客觀上也不會(huì)因此而導(dǎo)致 其事實(shí)上的履行不能。本案相關(guān)當(dāng)事人可依法提起行政訴訟請(qǐng)求人民 法院對(duì)該產(chǎn)權(quán)證是否合法進(jìn)行司法審查，或依據(jù)我國合同法的規(guī)定提 起撤銷權(quán)訴訟，或建議頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證照的房地產(chǎn)管理部門自行審查 和糾正。原審被上訴人金寧公司未依法審慎履行協(xié)助原審上訴人辦理 商品房權(quán)屬登記的義務(wù)屬實(shí)，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，原審上訴人 鄧維娜依法可同金寧公司協(xié)商解決或訴諸法院請(qǐng)求金寧公司繼續(xù)履行、 采取相關(guān)補(bǔ)救措施或賠償損失。此外，金寧公司按協(xié)議約定依法已將 房屋交付與鄧維娜，鄧維娜依金寧公司“交付使用”的行為實(shí)際已經(jīng) 取得和占有該房屋，汪天賜辦領(lǐng)了該房的產(chǎn)權(quán)證書，雖對(duì)金寧公司及 時(shí)將該房產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)與鄧維娜構(gòu)成了妨礙，但并不必然形成鄧維娜無法 取得房屋的客觀狀況。綜上，原二審判決認(rèn)定第三人汪天賜辦領(lǐng)房屋 所有權(quán)證書致使鄧維娜不能實(shí)現(xiàn)其合同目的，不能成立。
　　綜合以上分析，原二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但在審查認(rèn)定原審上 訴人鄧維娜訴稱解除合同的法定事由時(shí)，適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予改 判。原一審判決認(rèn)定第三人汪天賜以鄧維娜名義與金寧公司簽訂協(xié)議， 鄧維娜與金寧公司不存在商品房買賣合同關(guān)系，與本院再審審查確認(rèn) 的案件事實(shí)不一致，依法應(yīng)予糾正。鑒于金寧公司更改鄧維娜購房發(fā) 票并與汪天賜簽訂購房協(xié)議的行為無效，且該房屋又實(shí)際交付鄧維娜 占有使用，因此原審判決駁回原告訴請(qǐng)的實(shí)體處理并無不當(dāng)，依法應(yīng) 予維持。
　　判決結(jié)果
　　2004年10月8日，宣城市中級(jí)人民法院判決：1．撤銷（2003）宣 中民一終字第265號(hào)民事判決。2．維持（2003）寧民一初字第700號(hào) 民事判決。
　　一審訴訟費(fèi)6410元，二審案件訴訟費(fèi)6470元，合計(jì)12880元，由 原審上訴人鄧維娜負(fù)擔(dān)6410元，原審被上訴人金寧公司負(fù)擔(dān)6470元。