【索引】

　　一審：南京市江寧區(qū)人民法院（２００６）江寧民二初字第２７２７號民事判決書（２００６年１１月３０日）。

　　【案情】

　　原告：青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司（以下簡稱中南物業(yè)）。

　　被告：徐獻(xiàn)太、陸素俠。

　?。玻埃埃的辏吃拢保叭?，被告徐獻(xiàn)太、陸素俠與南京常錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱常錦公司）簽訂《商品房買賣契約》１份，約定徐獻(xiàn)太、陸素俠購買常錦公司開發(fā)的麒麟錦城１０幢１０１室房屋１套，價款為３２３，４７０元。合同簽訂后，徐獻(xiàn)太、陸素俠一次性付清房款。合同未涉及南陽臺外花園的使用權(quán)。原告中南物業(yè)公司受常錦公司委托對麒麟錦城小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。２００５年１０月１日，徐獻(xiàn)太、陸素俠辦理了房屋交付手續(xù)。當(dāng)日，徐獻(xiàn)太、陸素俠簽署了中南麒麟錦城業(yè)主公約并與中南物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。該公約第三章第二條第５項規(guī)定：遵守政府有關(guān)部門關(guān)于房屋使用及裝修的規(guī)定，不得擅自改變房屋及公共設(shè)施的用途、外觀、結(jié)構(gòu)；第８項規(guī)定：自覺維護(hù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，不得私搭亂建、亂停放車輛、隨意占用綠地或破壞綠地、污染環(huán)境及制造噪音擾民。公約第五章第二條第６項規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容有庭院綠地及其他設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理。公約第六章第二條第３項規(guī)定：不得在天井、庭院、平臺、房頂、綠地、道路或其它公用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；第４項規(guī)定：不得侵占或損害道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施；物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議第二條第９項約定，中南物業(yè)公司向徐獻(xiàn)太、陸素俠提供的物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容有：公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。２００５年１２月，徐獻(xiàn)太、陸素俠在對房屋進(jìn)行裝修時，對南陽臺外的庭院進(jìn)行了破壞性改造，在庭院里鋪設(shè)水泥地并建筑魚池、花臺。該庭院周邊有高５０厘米左右的木柵欄圍檔，常錦公司建設(shè)房屋時在南陽臺上預(yù)留了出入門。徐獻(xiàn)太、陸素俠尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證。２００５年１１月１日、２００６年３月２１日，徐獻(xiàn)太兩次簽署中南物業(yè)發(fā)出的整改通知單。２００６年１１月，原告向本院提起訴訟。審理中，徐獻(xiàn)太、陸素俠向本院申請證人出庭作證，證明在售樓處購房時，售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園。徐獻(xiàn)太提出其僅簽署過一次整改通知，且其并未查閱內(nèi)容。

　　原告訴稱：被告徐獻(xiàn)太、陸素俠擅自將房屋南陽臺外的公共綠地破壞，做成水泥地坪和魚池、花臺，違反了《中南麒麟錦城業(yè)主公約》和《中南麒麟錦城物業(yè)協(xié)議》的相關(guān)規(guī)定，侵犯了小區(qū)業(yè)主的共同利益。要求二被告拆除水泥地坪和魚池等，恢復(fù)原狀。

　　被告徐獻(xiàn)太、陸素俠辯稱：原告中南物業(yè)公司無權(quán)作為本案原告起訴。房地產(chǎn)公司在銷售房屋時承諾買一樓送花園，故其對陽臺外的庭院有使用權(quán)，其改造花園他人無權(quán)干涉。改造花園時物業(yè)公司管理人員是知曉的，并未阻止，說明物業(yè)公司同意其改造。故不同意恢復(fù)原狀。

　　【審判】

　　南京市江寧區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：被告徐獻(xiàn)太、陸素俠簽署的業(yè)主公約及與原告中南物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的相關(guān)條款，系徐獻(xiàn)太、陸素俠的真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故業(yè)主公約、物業(yè)管理協(xié)議與本案相關(guān)的條款均合法有效，對二被告有約束力，二被告應(yīng)當(dāng)依據(jù)公約規(guī)定及協(xié)議約定履行相應(yīng)義務(wù)。本案中爭議的焦點在于徐獻(xiàn)太、陸素俠對南陽臺外的庭院是否享有獨占使用權(quán)，對此該院認(rèn)為，雖然證人證實售樓人員有過口頭承諾買一樓送花園，但并未在商品房買賣契約中作出約定，且徐獻(xiàn)太未領(lǐng)取依法也不能和不應(yīng)領(lǐng)取庭院的國有土地使用權(quán)證書，不能證明其對庭院享有獨占使用權(quán)。據(jù)此，庭院有柵欄圍檔及南陽臺預(yù)留出入門，只能理解為徐獻(xiàn)太、陸素俠對該庭院享有不破壞原有景觀的一般使用權(quán)。根據(jù)業(yè)主公約及物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，徐獻(xiàn)太、陸素俠不能破壞原有綠地、對庭院進(jìn)行改造。就中南物業(yè)公司能否作為本案原告主體的問題，該院認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及業(yè)主公約對業(yè)主占用綠地等涉及物業(yè)管理內(nèi)容的事項已經(jīng)作出了相關(guān)約定，雙方作為平等主體間有相應(yīng)的民事法律關(guān)系，對業(yè)主違反協(xié)議的行為，中南物業(yè)公司可以以協(xié)議相對方的名義作為原告提起訴訟。徐獻(xiàn)太、陸素俠在審理中提出，物業(yè)公司人員在其改造庭院時未予阻止應(yīng)視為同意其改造。對此，從中南物業(yè)公司向徐獻(xiàn)太、陸素俠兩次送達(dá)整改通知且又向法院起訴的積極作為表明，徐獻(xiàn)太、陸素俠的主張并不屬實，不予采信。綜上，被告徐獻(xiàn)太、陸素俠擅自改造庭院的行為已違反了業(yè)主公約及物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定，故對中南物業(yè)公司要求徐獻(xiàn)太、陸素俠拆除水泥地、魚池等，恢復(fù)庭院綠地的訴訟請求，予以支持。該院依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十一條之規(guī)定，判決如下：

　　被告徐獻(xiàn)太、陸素俠于本判決發(fā)生法律效力之日起６０日內(nèi)拆除水泥地、魚池、花臺，恢復(fù)庭院綠地。