田青穗訴田青禾共有物分割糾紛案

本案關(guān)注點(diǎn)：按份共有人請求分割按份共有的不動(dòng)產(chǎn)，人民法院分割時(shí)，要考慮房屋是否具有構(gòu)造上、使用上和登記上的獨(dú)立性。根據(jù)一物一權(quán)的原則，對于不符合產(chǎn)權(quán)分割標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)對折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，對不動(dòng)產(chǎn)各部位的使用權(quán)進(jìn)行分割。

田青穗訴田青禾共有物分割糾紛案

　　【最高人民法院民一庭意見】
　　按份共有人請求分割按份共有的不動(dòng)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第100條確定的原則予以處理。分割時(shí)，要考慮房屋是否具有構(gòu)造上、使用上和登記上的獨(dú)立性。根據(jù)一物一權(quán)的原則，對于不符合產(chǎn)權(quán)分割標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)對折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，對不動(dòng)產(chǎn)各部位的使用權(quán)進(jìn)行分割。
　　【案情簡介】
　　田青禾與田青穗系田成山夫妻的養(yǎng)子和養(yǎng)女，二人之間并無血緣關(guān)系。2009年、2010年，田氏夫妻先后因病死亡。田成山無遺囑，死亡后其法定繼承人亦未實(shí)際分割遺產(chǎn)。田成山夫妻生前與養(yǎng)子共同生活，因女兒已移居海外，兒媳與兒子關(guān)系不好，曾經(jīng)起訴離婚，而田青禾之子田瑛有輕度腦癱，故田青禾之母立遺囑將其名下全部房產(chǎn)指定給孫子田瑛繼承。但田氏夫妻的主要遺產(chǎn)是一幢二層德式小樓，建筑面積共計(jì)220平方米。除較大的門廳外共有7個(gè)可供居住的房間，但只有一個(gè)通向外面的通道和建在其中一間房間中的樓梯，除一個(gè)明顯為臥室的套間外沒有單獨(dú)的衛(wèi)生間，只在一層有一個(gè)廚房，因此，不具備拆分使用和內(nèi)部分割后單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的條件。故田青禾與田青穗在辦完養(yǎng)母的喪事后，將該幢房屋登記為田青禾、田青穗、田瑛三人按份共有。田青穗長期僑居海外，其繼承的不動(dòng)產(chǎn)自己無法使用，因此曾找哥哥田青禾商議，情愿將房屋中自己繼承的份額轉(zhuǎn)讓給哥哥，請其按照雙方分別繼承的遺產(chǎn)份額，向自己支付補(bǔ)償款。田青禾認(rèn)為，妹妹僑居海外，養(yǎng)父母均由自己長期負(fù)責(zé)照料，父親突發(fā)疾病死亡，未及留下遺囑；母親立遺囑將名下房產(chǎn)留給了孫子田瑛。田青穗一家生活條件優(yōu)越，又不打算回國定居，這套房屋由自己一家人使用合情合理，再說現(xiàn)在房屋升值，自己和兒子并無經(jīng)濟(jì)力量向妹妹支付補(bǔ)償款，故不同意分割共有財(cái)產(chǎn)，但承諾妹妹回國時(shí)可以無償在此居住。因多次協(xié)商未果，田青穗遂訴至一審法院，請求法院依照遺囑判決分割共有房屋。
　　【法院裁判情況】　
　一審法院經(jīng)審理查明：案涉房屋為田青禾、田青穗與田青禾之子田瑛按份共有，其中田青禾占1/6，田青穗占1/6，田瑛占2/3。按照當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記條例，該房屋只能整幢登記，內(nèi)部也不具備拆分使用的條件。由于案涉房屋座落在市中心的繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)一審法院委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，市場價(jià)為500萬元，其中1/6即16.67%，為83.35萬元。一審法院認(rèn)為，田青禾、田青穗與田瑛三人通過繼承對案涉房屋按份共有，其中三人各自所占比例清楚，當(dāng)事人之間對此亦無爭議。根據(jù)《物權(quán)法》第99條的規(guī)定，“共有人約定不得分割不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予償?！币蛸r此，田青穗關(guān)于分割按份共有房產(chǎn)的訴訟請求，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。鑒于該房屋不具有內(nèi)部分割后單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的條件，而田青禾、田瑛確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難，無力向田青穗支付83.37萬元補(bǔ)償款。為了充分發(fā)揮案涉房屋的使用價(jià)值，判決由田青穗使用案涉房屋一層向陽的一間，與田青禾、田瑛共用一層的衛(wèi)生間、廚房和通向街門的走道。田青禾與田瑛之間仍按不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的份額共有。三方當(dāng)事人均不服一審判決，提出上訴。田青穗上訴稱：一審判決判非所請。自己正是因?yàn)橐呀?jīng)移居海外多年，無法實(shí)際使用繼承所得房屋，且與田青禾等協(xié)商分割房產(chǎn)不成才提起訴訟的。一審判決只考慮發(fā)揮物的使用價(jià)值，卻沒有考慮其本人根本無法使用該物的實(shí)際情況。田青禾提出讓自己回國時(shí)無償在此居住的辦法也是無法接受的，一是自己與田青禾之間其實(shí)沒有血緣關(guān)系，本來就不具有親兄妹之間的親密關(guān)系，加之父母均已病逝，以后自己回國的機(jī)會(huì)不多，下一代在國外長大，回國時(shí)也不可能與不具有親情的舅舅或表兄住在一起，故堅(jiān)決要求法院判令分割繼承所得房產(chǎn)的相應(yīng)價(jià)格。田青禾上訴稱：一審判決根本無法執(zhí)行，案涉房產(chǎn)雖然有七個(gè)可供居住的房間，但房屋是為一家人居住設(shè)計(jì)的，如果分割使用，衛(wèi)生間、廚房和樓梯均不配套。田青穗回國暫住沒有問題，但兩家人長期住在一起十分不便，而且妹妹也無此需求。田瑛系殘疾人，生活上需要他人照顧。自己一家經(jīng)濟(jì)困難，無力支付近百萬元的房價(jià)款給田青穗，故不同意分割共有財(cái)產(chǎn)。田瑛的上訴請求和理由與田青禾相同。二審法院審理認(rèn)為，田氏兄妹與田瑛對于案涉房屋屬于按份共有，個(gè)人所占比例清晰無爭議。當(dāng)事人的爭議在于如何分割訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)。對于共有關(guān)系解體時(shí)應(yīng)當(dāng)如何分割共有財(cái)產(chǎn)，我國《物權(quán)法》第100條第1款規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在案涉房屋不具備拆分使用和內(nèi)部分割后單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的條件下，不宜強(qiáng)行判決分割房屋的使用權(quán)，而是應(yīng)當(dāng)判決田青穗將其名下分得的房屋平米數(shù)，歸田青禾與田瑛所有，并根據(jù)評估的結(jié)果對田青穗應(yīng)當(dāng)分得的平米數(shù)折價(jià)，由田青禾、田瑛補(bǔ)償給田青穗。考慮到田瑛系殘疾人，田青禾一家確有經(jīng)濟(jì)困難，故二審法院在調(diào)解不成的情況下，最終判決：田青穗名下的1/6的房屋產(chǎn)權(quán)歸田青禾所有，田青禾自判決發(fā)生法律效力之日起60日內(nèi)，向田青穗支付房價(jià)款23.35萬元，其余60萬元，分三期于次年起每年6月向田青穗支付房價(jià)款20萬元，直至付清為止。

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