物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部分的界定

Determination of Common Parts in Uptown

　　一、問題的提出

　　19世紀(jì)上半葉以來，工業(yè)革命促使城市人口快速增長(zhǎng)。為了滿足居住需要，人們通過大量興建高層建筑使空間得以縱向延展。隨之而來的是眾多糾紛，尤其涉及到共用部分的歸屬和利用。建筑物區(qū)分所有理論遂逐漸為各國立法所接納。[1]本文擬針對(duì)區(qū)分所有建筑物中的共用部分進(jìn)行詳盡討論，[2]試圖為立法和司法提供有益建議。

　　房改之前，我國長(zhǎng)期實(shí)行的是政府集中控制的城市住房制度。城市居民的居住需要不是通過市場(chǎng)，而是寄希望于政府大包大攬的福利分房政策來予以滿足。城市居民以低廉的租金租賃國有住房，房屋的維修則全部由相關(guān)的房屋管理部門負(fù)責(zé)。人們只關(guān)心自己能夠獲得多大的居住面積和房屋的朝向，對(duì)于共用部分則因無需操心而最終漠不關(guān)心。但是實(shí)行房改之后，公有房屋逐漸轉(zhuǎn)化為私有財(cái)產(chǎn)，商品房的出現(xiàn)更是讓居民嘗到了業(yè)主的滋味?？蛇@滋味苦甜參半：區(qū)分所有權(quán)人在享有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，也得承擔(dān)財(cái)產(chǎn)上的不利益（包括維修、稅費(fèi)等）。這就不得不面臨共用部分的界定。因?yàn)槲飿I(yè)小區(qū)中的共用部分直接關(guān)系到區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分的費(fèi)用承擔(dān)（包括維修和保險(xiǎn)）、對(duì)共用部分的使用和對(duì)共用部分所得利益的收益分配等問題。早在20世紀(jì)80年代中期（即房改之前）實(shí)施的《民法通則》中沒有規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)，只有關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定。[3]關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的界定散見于部門規(guī)章和地方性法規(guī)的零星規(guī)定中。建設(shè)部曾于1989年頒布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，對(duì)“結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋”的管理作出了規(guī)定。其中涉及到共有、共用部分的使用、維修等問題。但是這一規(guī)定出臺(tái)時(shí)，房改尚未普遍推行，因此所解決的是由不同單位區(qū)分所有的問題。[4]后來在國務(wù)院深化城鎮(zhèn)住房制度改革的相關(guān)法律性文件中，涉及到了相關(guān)問題，但是沒有使用共用部分的概念，而是采用“共用部位”、“共用設(shè)施設(shè)備”的表述。[5]建設(shè)部以及相關(guān)地方政府所出臺(tái)的部門規(guī)章和地方性法規(guī)中也沿用了同樣的表述。[6]

　　在政府的視野里，對(duì)共用部分的界定首先是出于維修基金的籌集和管理的需要。建設(shè)部《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》（1992年）和《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（1998年）都是出于這樣的考量。地方政府也相繼出臺(tái)地方性法規(guī)或者規(guī)章。但是對(duì)于共用部分的使用，以及與此相關(guān)的費(fèi)用分?jǐn)偤屠娣峙涞葐栴}都無一例外地鮮有涉及。同時(shí)需要指出的是，在對(duì)“共有部位”、“公用設(shè)施設(shè)備”的界定上也是五花八門。如建設(shè)部1998年的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和1992年《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》的規(guī)定就有較大差別。[7]各地也不盡相同，有的照搬建設(shè)部的規(guī)定，[8]有的自行規(guī)定。2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》中對(duì)于共用部分有所涉及，但是依然沒有做出明確界定。規(guī)定的模糊和不統(tǒng)一無疑給物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用部分的界定帶來了困難，并導(dǎo)致實(shí)踐中的混亂。

　　二、共用部分的涵義與旨趣

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分是指供區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分。在我國，根據(jù)學(xué)者總結(jié)，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用部分一般包括：（1）建筑物的基本構(gòu)造方面，例如支柱、屋頂?shù)龋唬?）建筑物的共用部位及其附屬物，例如樓梯、消防設(shè)備等；（3）建筑物所占有的地基的使用權(quán)；（4）住宅小區(qū)的公益性活動(dòng)場(chǎng)所等地上或地下共有物，以及水電、照明、消防、安保等公用配套設(shè)備，還有小區(qū)的物業(yè)管理用房，除依法應(yīng)當(dāng)歸屬于國家或有關(guān)法人所有的除外，原則上應(yīng)當(dāng)屬于全體住宅小區(qū)的業(yè)主共有。[9]也有學(xué)者認(rèn)為共用部分包括：（1）專有部分以外的其他部分，如公共電梯、走廊等；（2）非屬專有的附屬建筑物，如停車棚等。[10]筆者認(rèn)為，在物業(yè)小區(qū)內(nèi)，除了專有部分，其他均為共用部分，但是小區(qū)內(nèi)屬于城市市政公用部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線和屬于供電、通訊、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的供電、通訊、有線電視線路等市政設(shè)施或者公共設(shè)施除外。

　　這并非僅僅是理論上的爭(zhēng)論或者文字上的游戲。問題關(guān)鍵在于房地產(chǎn)開發(fā)商能否在小區(qū)內(nèi)為區(qū)分所有權(quán)人之外的第三人保留共用部分的所有權(quán)。筆者認(rèn)為，在區(qū)分所有建筑物物業(yè)小區(qū)內(nèi)，除了市政設(shè)施或者公共設(shè)施之外，只存在區(qū)分所有權(quán)人專有部分和共用部分，不應(yīng)該還有其他人對(duì)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)享有所有權(quán)。我國在實(shí)踐中常常有開發(fā)商保留車庫所有權(quán)的情況，區(qū)分所有權(quán)人得通過租賃的方式進(jìn)行租用。而且更為糟糕的是，這一做法為《物權(quán)法》所固定?！?a href="javascript:void(0);" fid="A190594" tiao="0" class="flink">物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。但是如此規(guī)定卻值得商榷。在美國以及在私有汽車成為生活必備品的國家里，對(duì)于車庫問題規(guī)定得很為嚴(yán)格：不允許區(qū)分所有權(quán)之外的任何他人擁有小區(qū)內(nèi)停車位的所有權(quán)，也不允許物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。其目的在于防止區(qū)分所有權(quán)人之外的任何他人壟斷小區(qū)內(nèi)的停車位，以達(dá)到向區(qū)分所有權(quán)人收取壟斷租金的目的。[11]

　　與傳統(tǒng)民法中的共有不同的是，建筑物區(qū)分所有中的共用部分具有其特殊性，最顯著地體現(xiàn)為從屬性與不可分割性。共用部分之所以具有不可分割性，是因?yàn)槿绻试S共用部分持分權(quán)人對(duì)共用部分進(jìn)行分割，就違反共用的目的，區(qū)分所有權(quán)人必將互蒙不利；[12]共用部分的從屬性，是指共用部分從屬于專有部分，不得與專有部分分離而處分，應(yīng)與專有部分同其命運(yùn)。[13]

　　區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分的權(quán)利主要包括對(duì)共用部分的使用權(quán)、收益權(quán)和修繕改良權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分的義務(wù)主要包括：一是按共用部分本來用途使用共用部分，這就要求共用部分持分權(quán)人根據(jù)共用部分的種類、位置、構(gòu)造、功能、目的，按照管理規(guī)約規(guī)定的目的或用途正常、合理地使用共用部分，只有在對(duì)建筑物不造成影響，并且不違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的情況下，經(jīng)過業(yè)主決議同意，可以不按照共用部分本來用途使用，例如在屋頂修建空中花園等；二是分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)；三是維修和保存共用部分的義務(wù)；四是不得單獨(dú)處分共用部分的義務(wù)。

　　需要指出的是，關(guān)于各共用部分持分權(quán)人根據(jù)其份額按比例地享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的問題，各個(gè)國家和地區(qū)立法中一般會(huì)規(guī)定這一比例的確定方式，例如我國臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例施行細(xì)則》規(guī)定的區(qū)分所有權(quán)比例，指區(qū)分所有權(quán)人之專有部分面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。我國《物權(quán)法》第80條也規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。遺憾的是，這一規(guī)定存在嚴(yán)重的計(jì)算錯(cuò)誤：業(yè)主專有部分的總和與建筑物總面積是兩個(gè)不同的概念，前者加上建筑物共用部分才是后者。所以這一規(guī)定會(huì)導(dǎo)致計(jì)算上的窘境，需要立法解釋及時(shí)予以彌補(bǔ)。

　　正因?yàn)閰^(qū)分所有建筑物的共用部分直接涉及到共用部分持分權(quán)人的上述權(quán)利義務(wù)，因此對(duì)區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部分的界定尤為重要。

　　二、界定共用部分的途徑選擇：法律與規(guī)約

　　首先要解決的問題是，法律和規(guī)約在界定共用部分這一問題上各自承擔(dān)怎樣的角色？物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用部分屬于私有財(cái)產(chǎn)，原本該由規(guī)約來界定更為合適，也更符合私法的意思自治原則。但正如蘇永欽教授所描述的那樣：“當(dāng)事人的意思自由只是在國家設(shè)定的高低不同的柵欄中流動(dòng)，私法自治的領(lǐng)域，事實(shí)上自始充滿了各種國家強(qiáng)制力?！币?yàn)椤皣以谒椒P(guān)系的形成到消滅過程中，從來就不是一個(gè)旁觀者”。[14]法律規(guī)定有強(qiáng)制性規(guī)定和任意性規(guī)定之分，前者不得以管理規(guī)約方式排除其適用；而后者卻可以由私法主體選擇是否適用。[15]在對(duì)物業(yè)小區(qū)共用部分進(jìn)行界定時(shí)，法律與管理規(guī)約的關(guān)系就值得探討。

　　第一種方式，由法律以排除的方式界定共用部分，即先界定區(qū)分所有建筑物中的專有部分，然后再以排除專有部分的方式來界定共用部分。例如我國臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》就將共用部分界定：“公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！?a name="Content16">[16]美國的《統(tǒng)一共有所有不動(dòng)產(chǎn)法》（Uniform Condominium Act）也是如此。該法第1.3條第4項(xiàng)規(guī)定，共用部分是指除房屋單元以外的全部物業(yè)小區(qū)。再如日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》中的規(guī)定，將共用部分界定為專有部分之外的建筑物部分。至于專有部分的界定，有些國家的法律作了原則性的抽象的規(guī)定；有些則以法律提供詳盡的界定方式，但同時(shí)明確規(guī)定其在管理規(guī)約無約定或者約定不清楚的情況下才適用。前者如德國《住宅法》，后者如美國的《統(tǒng)一共有所有不動(dòng)產(chǎn)法》。[17]

　　第二種方式，法律作原則性規(guī)定的同時(shí)，還詳盡羅列共用部分的范圍，但是明確只有在規(guī)約無約定或者約定不明的情況下才適用?！兑獯罄穹ǖ洹返?117條就是如此規(guī)定的。

　　這兩種方法都有可取之處。當(dāng)然后一種方式在規(guī)約沒有約定或者約定不清楚的情況下，可以直接適用法律規(guī)定，似乎更具有操作性。但是，從現(xiàn)實(shí)來看，各國的管理規(guī)約中都將明確界定物業(yè)小區(qū)的共用部分作為重要任務(wù)之一。

　　管理規(guī)約是業(yè)主的自治性規(guī)章，在我國，《物權(quán)法》頒布之前有業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約；《物權(quán)法》頒布之后則分別改稱為臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也已經(jīng)按照物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行了修正。

　　臨時(shí)管理規(guī)約簽訂時(shí)，業(yè)主尚未存在，對(duì)于物業(yè)小區(qū)共用部分的界定該如何確保業(yè)主的利益呢？對(duì)此，我國通過建設(shè)部頒布臨時(shí)管理規(guī)約示范文本的方式予以規(guī)制，但是卻沒有規(guī)定公權(quán)力機(jī)關(guān)的必要干預(yù)。在這一問題上，不妨借鑒我國臺(tái)灣地區(qū)和美國的有關(guān)規(guī)定。我國臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第56條規(guī)定，公寓大廈的起造人在申請(qǐng)建造執(zhí)照時(shí)，應(yīng)該向有關(guān)機(jī)構(gòu)提交規(guī)約草案（也即臨時(shí)管理規(guī)約）和關(guān)于專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標(biāo)示的詳細(xì)圖紙。該規(guī)約草案經(jīng)承受人簽署同意后，于區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議訂定規(guī)約前，視為規(guī)約。而且同時(shí)還規(guī)定，沒有領(lǐng)得建造執(zhí)照的，不得辦理銷售。而且該法第58條第2款規(guī)定，公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設(shè)備，讓售于特定人或?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人以外之特定人設(shè)定專用使用權(quán)或?yàn)槠渌袚p害區(qū)分所有權(quán)人權(quán)益之行為。在美國要設(shè)立區(qū)分所有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)小區(qū)時(shí)，必須要具備一個(gè)文件，稱為設(shè)立“區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書”（Condominium Declaration），也類似于我國的臨時(shí)管理規(guī)約。根據(jù)美國各州法律的規(guī)定，凡設(shè)立物業(yè)小區(qū)的開發(fā)商，必須按照法律規(guī)定的內(nèi)容要求編制設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書，送當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，并辦理物業(yè)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)登記，然后才能對(duì)外銷售。[18]在這一協(xié)議書中，最重要的內(nèi)容就是對(duì)小區(qū)內(nèi)的專有部分、共用部分（包括指定供專用的共用部分）進(jìn)行明確界定。[19]開發(fā)商在售樓時(shí)，必須向購房者提供一份設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書及其附件（物業(yè)小區(qū)總平面圖和房屋單元的平面圖及剖面圖）。同時(shí)對(duì)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書的修改進(jìn)行嚴(yán)格的限制。

　　可見，無論是美國的設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書還是臺(tái)灣的規(guī)約草案，都得對(duì)共用部分作出明確的界定，并應(yīng)該附有標(biāo)明小區(qū)專有部分和共用部分的圖示。這一文件是開發(fā)商銷售房產(chǎn)的前提，而且該文件必須經(jīng)過相關(guān)政府部門的審查并簽署同意之后方可生效。在銷售時(shí)需要對(duì)購房者進(jìn)行說明，并且同時(shí)規(guī)定了非常嚴(yán)格的修改程序。這些規(guī)定的目的就在于保護(hù)潛在業(yè)主的知情權(quán)和其他權(quán)益。我國目前的《臨時(shí)管理規(guī)約示范文本》在對(duì)于共用部分的界定方面存在嚴(yán)重不足，而且迄今為止，尚無任何法律規(guī)則對(duì)于管理規(guī)約修改臨時(shí)管理規(guī)約的權(quán)限和內(nèi)容進(jìn)行限制。

　　管理規(guī)約一般被認(rèn)為是規(guī)范區(qū)分所有建筑物管理使用的自治規(guī)則，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)通過。管理規(guī)約可以對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約作出一定修改。但需注意的是，這種修改不僅不能與法律相抵觸，而且如果管理規(guī)約試圖對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約中的共用部分進(jìn)行重新界定時(shí)，法律往往規(guī)定有非常嚴(yán)格的限制。例如美國《統(tǒng)一區(qū)分所有不動(dòng)產(chǎn)法》中明確規(guī)定，對(duì)設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書進(jìn)行修改（包括對(duì)其平面圖進(jìn)行修改），必須由占小區(qū)2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票表決通過；而且未經(jīng)全體業(yè)主一致同意，這些修改不得為開發(fā)商增加開發(fā)權(quán)，不得增加物業(yè)小區(qū)單元房屋的數(shù)量，不得改變?nèi)魏畏课輪卧耐饨?，不得改變?nèi)魏畏课輪卧谛^(qū)共用部分中所占有的共用產(chǎn)權(quán)份額，也不得改變?nèi)魏畏课輪卧ǖ挠猛?。我國臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，經(jīng)過區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議通過決議之后，在規(guī)約草案中確定的專有部分經(jīng)依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議約定為約定共用部分者，應(yīng)經(jīng)該專有部分區(qū)分所有權(quán)人同意。在規(guī)約草案中確定的約定專用部分變更時(shí)，應(yīng)經(jīng)使用該約定專用部分之區(qū)分所有權(quán)人同意（該約定專用顯已違反公共利益，經(jīng)管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人訴請(qǐng)法院判決確定的除外）。

　　之所以有如此嚴(yán)格限制，主要是考慮到臨時(shí)管理規(guī)約需要登記，并且在銷售時(shí)需要明示給購房者，因此對(duì)于購房者而言，在決定是否購買該物業(yè)小區(qū)的專有部分，購買哪個(gè)專有部分時(shí)已經(jīng)考慮到該小區(qū)內(nèi)的共用部分的情況，存在一種合理的期待權(quán)。所以不該輕易作出變更，即使區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議通過決議需要修改時(shí)，也受到嚴(yán)格限制。

　　四、法定共用部分與約定共用部分

　　法定共用部分和約定共用部分的分類為不少學(xué)者所認(rèn)可，但是在具體分類依據(jù)上卻值得商榷。有學(xué)者認(rèn)為，法定共用部分是性質(zhì)上屬于區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分和屬于維持建筑物本身安全與完整的部分；約定共用部分是區(qū)分所有權(quán)人之間通過合意約定某些專有部分為共用部分。[20]也有學(xué)者認(rèn)為，在性質(zhì)上或構(gòu)造上沒有獨(dú)立性的部分，例如地基、樓梯、共用出入口、梁柱等，為法定共用部分；而構(gòu)造和利用上雖有獨(dú)立性，但依當(dāng)事人之間的約定而成為共用部分的為約定共用部分，如娛樂室等。[21]可見，前者著眼于依據(jù)是法律還是規(guī)約，后者則強(qiáng)調(diào)其在構(gòu)造和利用上是否具有獨(dú)立性。

　　筆者認(rèn)為，要分析這個(gè)問題，首先得澄清以下幾點(diǎn)。

　　其一，法定共用部分和約定共用部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是基于法律的直接規(guī)定還是規(guī)約的約定。法定共用部分和約定共用部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)究竟是在于其建筑結(jié)構(gòu)和使用上是否具有獨(dú)立性，還是源于法律規(guī)定或者源于規(guī)約約定？從學(xué)者以及臺(tái)灣地區(qū)的立法例來看，區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)定于前者，即是否具有建筑構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性。換言之，完全根據(jù)建筑物自然狀態(tài)來進(jìn)行區(qū)分。其具體思路是：先根據(jù)是否具有建筑結(jié)構(gòu)和使用上的獨(dú)立性，將物業(yè)區(qū)分為共用部分和專有部分。專有部分是指“區(qū)分所有建筑物在構(gòu)造上及使用上可以獨(dú)立，且可單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的物之建筑物部分”。[22]反之，則為共用部分。這里的共用部分全部為法定共用部分。然后，在專有部分中經(jīng)過當(dāng)事人之間的約定將其中的一部分約定為共有部分，例如娛樂室、健身房等。

　　但是，在其他立法例下，就不見得能得出同樣的分類標(biāo)準(zhǔn)。例如意大利，其法律對(duì)共用部分進(jìn)行明確界定，一一羅列，但是該法還明確只有在無相反約定的情況下才予以適用。可見法律沒有強(qiáng)制性規(guī)定，規(guī)約完全可以發(fā)揮其應(yīng)有作用。那么上述標(biāo)準(zhǔn)就不見得還能適用。再如我國學(xué)者往往把物業(yè)管理用房視為法定的共用部分，如果按照上述的標(biāo)準(zhǔn)，就無法解釋下面這個(gè)問題：物業(yè)管理用房在建筑結(jié)構(gòu)和使用上具有獨(dú)立性，應(yīng)該是專有部分才對(duì)；而專有部分只有經(jīng)過當(dāng)事人之間的約定才可以轉(zhuǎn)化為約定共用部分，可是這里依據(jù)的卻是法律的直接規(guī)定。邏輯上似乎難以自圓其說。所以法定共用部分和約定共用部分在不同的立法例下會(huì)有不同的情況。但是從保障建筑物安全與完整的角度考量，應(yīng)由法律規(guī)定某些部分為法定共用部分，且不得約定為專用。

　　其二，根據(jù)法律規(guī)定或者規(guī)約的約定，本為專有部分的建筑物部分可以成為共用部分，例如健身房、物業(yè)管理用房；而本為共用部分的也可成為指定專用的建筑物部分，例如被指定專用的車庫、外墻面等。

　　其三，無論是根據(jù)法律規(guī)定還是基于規(guī)約約定，一旦建筑物的某一部位被確定為共用部分，共用部分持分權(quán)人就對(duì)其享有使用權(quán)、收益權(quán)和修繕改良權(quán)，并且承擔(dān)相關(guān)義務(wù)。共用部分持分權(quán)人對(duì)于共用部分所享有的權(quán)益和承擔(dān)的義務(wù)并不因其源于法定或是約定而有所差異。即法定共用部分和約定共用部分的區(qū)分并不具有結(jié)果意義。

　　就區(qū)分所有的建筑物而言，對(duì)共用部分作法定共用部分和約定共用部分的區(qū)分的意義在于：第一，對(duì)于法定共用部分，共用部分持分權(quán)人進(jìn)行使用時(shí)一般無須另外支付使用費(fèi)；但是對(duì)于約定共用部分，則原則上需要支付使用費(fèi)；第二，在計(jì)算各區(qū)分所有權(quán)人的區(qū)分所有權(quán)份額比例時(shí)，一般應(yīng)該以其專有部分占物業(yè)小區(qū)內(nèi)的專有部分總和的比例為準(zhǔn)，這里就需要考慮約定共用部分是否應(yīng)該在計(jì)算過程中予以扣除的問題。第三，約定共用部分可以通過約定變更為專有部分（當(dāng)然得經(jīng)過一定的程序），但是法定共用部分不得以任何方式變更為專有部分，只能通過約定為特定區(qū)分所有權(quán)人所使用。

　　五、約定專用的共用部分

　　約定專用的共用部分，是指區(qū)分所有建筑物的共用部分經(jīng)約定供特定區(qū)分所有權(quán)人所使用的部分。例如，區(qū)分所有權(quán)人之外的第三人在小區(qū)外墻上懸掛廣告，由頂層用戶在頂層上建玻璃花房，或者將地下室的停車位對(duì)應(yīng)于每個(gè)單元分配給業(yè)主專用等。這里有必要討論約定專用的共有部分的設(shè)定程序、主體、客體、支付對(duì)價(jià)和使用限制等問題。

　　共用部分的約定專用權(quán)應(yīng)該通過管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)決議來設(shè)定。例如根據(jù)我國臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于公寓大廈法定空地、樓頂平臺(tái)、周圍上下及外墻面，經(jīng)規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，可約定為約定專用部分；而停車空間則分為兩種情況，第一種情況，如起造人或建筑業(yè)者的買賣契約書或分管契約書中有約定的，按照其約定使用其約定專用部分；第二種情況，如果無買賣契約書或分管契約書的，如果該停車空間是由區(qū)分所有權(quán)人持分共用的，經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議，可以將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區(qū)分所有權(quán)人使用。

　　共用部分的約定專用權(quán)的享有主體可是物業(yè)小區(qū)內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人，也可以是此外的第三人。前者例如使用頂層作為花房的區(qū)分所有權(quán)人，后者如使用建筑物外墻面打廣告牌的廣告公司。但是，需要注意的是，共用部分的約定專用并非無償使用，應(yīng)該支付一定的使用費(fèi)。例如我國臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部”所頒發(fā)的《公寓大廈規(guī)約范本》第14條規(guī)定了約定專用部分使用費(fèi)的繳交或給付，認(rèn)為在特殊情況下，[23]共用部分的約定專用者應(yīng)繳交或給付使用費(fèi)。使用費(fèi)應(yīng)該歸全體區(qū)分所有權(quán)人或者部分區(qū)分所有權(quán)人（根據(jù)該共用部分是全體共用還是部分共用而有區(qū)別）共有，并根據(jù)他們所占的份額按比例獲得收益。

　　共用部分的約定專用權(quán)的客體問題。值得注意的是，盡管法律允許業(yè)主可以通過約定將原共用部分指定為某特定區(qū)分所有權(quán)人專用，但是法律并不允許任何共用部分都可以因規(guī)約約定而由特定的人專用。

　　也就是說，法律有強(qiáng)制性的規(guī)定禁止那些從性質(zhì)上屬于區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分和屬于維持建筑物本身牢固、安全和完整的、無法為單個(gè)業(yè)主使用的共用部分成為供專用的共有部分。例如我國臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定：“公寓大廈共用部分不得獨(dú)立使用供做專有部分，其為下列各款者，并不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數(shù)個(gè)專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區(qū)內(nèi)各巷道，防火巷弄。三、公寓大廈基礎(chǔ)、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構(gòu)造。四、約定專用有違法令使用限制之規(guī)定者。五、其他有固定使用方法，并屬區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺之共用部分?！?br>
　　對(duì)約定專用的共用部分的使用限制問題。區(qū)分所有權(quán)人及住戶約定專用部分的使用，應(yīng)按照共用部分的原先用途，以符合法律規(guī)定的方式使用，并不得有任何損害建筑物主要構(gòu)造及妨害建筑物環(huán)境品質(zhì)的行為。

　　美國法上也有對(duì)應(yīng)的概念，稱為“指定供專用的共用部分”（limited common elements），是指按照設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書的規(guī)定，或者法律的規(guī)定，指定供一個(gè)或多個(gè)單元使用的共有部分。但是美國法律中的指定供專用的共用部分概念的外延要大于臺(tái)灣法上的“約定專用的共用部分”。臺(tái)灣法上的約定專用的共用部分都是由管理規(guī)約來界定，而美國法上的“指定供專用的共用部分”有些則由法律作出統(tǒng)一規(guī)定，同時(shí)也不否認(rèn)管理規(guī)約對(duì)此也可以作出補(bǔ)充規(guī)定。按照美國《統(tǒng)一共有所有不動(dòng)產(chǎn)法》的規(guī)定，如果任何斜槽、煙道、管線、管道、承重墻、承重柱及任何其他固定裝置，部分位于房屋單元邊界之內(nèi)，部分位于房屋單元邊界之外，則僅供該房屋單元使用的部分，為指定供該房屋單元專用的共用部分，而供一個(gè)以上房屋單元使用的部分，或供共有部分使用的部分，則為共用部分。房屋單元外部的任何百葉窗、窗外遮陽蓬、窗外花草盒、房門臺(tái)階、門廊、陽臺(tái)、天井以及所有設(shè)計(jì)用來供一個(gè)房屋單元使用，但又位于房屋單元邊界之外的外部門、窗或其他固定裝置，均為指定供該房屋單元專用的共有部分。

　　設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書中可以明確，除上述規(guī)定之外還有哪些共有部分為指定供專用的共有部分，例如指定供專用的停車位等。對(duì)于設(shè)立小區(qū)總協(xié)議書中確定的指定供專用的共用部分，應(yīng)該明確到具體由哪個(gè)或者哪些業(yè)主來專用。而且，設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書不可更改，若要變動(dòng)指定供專用的共用部分，應(yīng)該征得業(yè)主同意；如果要把設(shè)立物業(yè)小區(qū)協(xié)議書中本來沒有確定為供專用的共用部分確定為專用的，就得按照規(guī)定的程序修改設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書。

　　將共用部分指定為某個(gè)或者某些業(yè)主專用的意義何在？美國學(xué)者認(rèn)為，“從共用部分中再細(xì)化為供指定的共用部分的做法，在處置不動(dòng)產(chǎn)的特定部分時(shí)有了更大的發(fā)展靈活性，而且在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)考慮配套設(shè)施時(shí)，也有了決定上的更大靈活性”，“其重要性源于共同所有權(quán)和特定的使用權(quán)”。[24]例如，法律規(guī)定位于單元房屋內(nèi)的斜槽、煙道、管線、管道、承重墻、承重柱及任何其他固定裝置，和房屋單元外部的任何百葉窗、窗外遮陽蓬、窗外花草盒、房門臺(tái)階、門廊、陽臺(tái)、天井以及所有設(shè)計(jì)用來供一個(gè)房屋單元使用、但又位于房屋單元邊界之外的外部門、窗或其他固定裝置，均為指定供該房屋單元專用的共有部分，這一做法的意義在于既考慮到這些設(shè)施從性質(zhì)上而言，屬于共用部分，但是從另一方面看，這些部分與特定的區(qū)分所有權(quán)人的關(guān)系非常密切，由特定業(yè)主來使用和維護(hù)更為現(xiàn)實(shí)。但是特定業(yè)主的使用并不改變這些部分的共用性質(zhì)。也就意味著，特定業(yè)主在使用這些部分時(shí)，仍然要受到較多的限制。比如外部門窗的裝飾（包括窗棱和窗戶玻璃的顏色），窗外花草盒的設(shè)置，陽臺(tái)的風(fēng)格等，整個(gè)建筑物都得保持一致，不可由使用人擅自作主。同時(shí)，對(duì)于停車位、儲(chǔ)物間、地下室等，則由設(shè)定物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書來確定由特定的業(yè)主專用。這也考慮發(fā)揮共用部分的物用效能，并且便于管理。

　　關(guān)于指定供專用的共用部分的支出和收益問題，根據(jù)美國法律規(guī)定，凡指定供專用的共用部分的維護(hù)、維修或更新的共同支出，應(yīng)由指定供專用的共用部分的受益的房屋單元的業(yè)主平均分擔(dān)，或按照設(shè)立小區(qū)總協(xié)議書的規(guī)定按一定比例合理分擔(dān)。出租或以收費(fèi)方式利用共用部分的，凡收取租金或其他任何收費(fèi)，應(yīng)首先用于這類共用部分的共同支出；剩余部分，應(yīng)用于整個(gè)小區(qū)或業(yè)主協(xié)會(huì)的共同支出。

　　我國實(shí)踐中也存在指定供專用的共用部分，例如頂層用戶將樓頂作為私家花房，或者一樓用戶將某區(qū)域內(nèi)的綠地作為自家花園，或者允許他人在小區(qū)建筑物外墻面上設(shè)立廣告牌。但是由于缺乏必要的法律規(guī)則，導(dǎo)致如下問題：一是沒有明確設(shè)立專用共用部分的程序，例如對(duì)于樓頂、綠地這些部分的指定專用并沒有要求在臨時(shí)管理規(guī)約中體現(xiàn)出來，而是由開發(fā)商在銷售房屋時(shí)作為優(yōu)惠條件贈(zèng)與給受益人；[25]二是對(duì)于這些使用是否應(yīng)該交納相關(guān)費(fèi)用沒有明確，也沒有對(duì)其使用進(jìn)行必要限制；三是對(duì)于收益的歸屬也欠缺規(guī)定。這些都有待在今后立法中予以明確。[26]

　　六、結(jié)語

　　如前所述，我國目前的部門規(guī)章和一些地方性規(guī)章對(duì)建筑物區(qū)分所有的共有部分有所規(guī)定。但是其缺陷也不言而喻：其一，各規(guī)定并不統(tǒng)一，莫衷一是；其二，規(guī)定的內(nèi)容只局限于對(duì)共同維修基金的籌集與處理，錯(cuò)漏了不少重要內(nèi)容；其三，法定共用部分的界定采用了列舉式，所列舉內(nèi)容值得商榷?！?a href="javascript:void(0);" fid="A190594" tiao="0" class="flink">物權(quán)法》也沒有能夠解決這一問題，其中涉及到建筑物區(qū)分中的共有部分的條文只有寥寥4個(gè)條文。它們分別是《物權(quán)法》第72條第2款、第73條、第74條第3款和第80條。

　　其中，《物權(quán)法》第72條是規(guī)定共用部分與專有部分的關(guān)系，揭示出建筑物區(qū)分所有中的共有的特殊性和對(duì)專有部分的附屬性，似無不妥?！?a href="javascript:void(0);" fid="A190594" tiao="0" class="flink">物權(quán)法》第73條試圖明確規(guī)定共用部分的范圍，但是無疑沒有能夠做到這一點(diǎn)。既沒有能夠進(jìn)行抽象的原則性規(guī)定，又未能進(jìn)行詳盡的羅列?！?a href="javascript:void(0);" fid="A190594" tiao="0" class="flink">物權(quán)法》第74條只明確占用業(yè)主共有部分作為車位的屬于業(yè)主共有，對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫則不認(rèn)為是業(yè)主的共有部分。這可能是立法者對(duì)于共用部分約定專用權(quán)的陌生所致。《物權(quán)法》第80條是規(guī)定共用部分及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配等事項(xiàng)。規(guī)定了約定優(yōu)先的原則，而且明確在無約定或者約定不明確的情況下的費(fèi)用分?jǐn)偤褪找娣峙涞谋壤_定。但是，我們也遺憾地看到，這樣的規(guī)定過于簡(jiǎn)略和籠統(tǒng)，應(yīng)該由法律作出明確規(guī)定的、建筑物區(qū)分所有中共用部分的一些重要內(nèi)容被遺漏了，例如共用部分所有權(quán)的內(nèi)容（尤其是其使用、收益和處分以及限制），共用部分專用使用權(quán)的設(shè)定（包括設(shè)定主體、客體及方式），管理規(guī)約的規(guī)定等問題，《物權(quán)法》都只字未提o[27]甚至在有些問題的規(guī)定上還存在硬傷，例如上文中已經(jīng)有所論及的關(guān)于分?jǐn)傎M(fèi)用和分配收益比例的計(jì)算問題。

　　我們無意去探尋《物權(quán)法》立法者的初衷：是力所不逮還是故意疏漏，以留于特別法去明確或者由管理規(guī)約去規(guī)定？但是從本文的分析來看，有些規(guī)定還是必不可少的。至于是否非要由《物權(quán)法》作出規(guī)定，可以另行討論。比如在《物權(quán)法》中只是作出原則性規(guī)定，留待特別法作出更為詳盡的規(guī)定。但是無論如何，立法者必須盡快就此作出應(yīng)有的回答。

　?。ㄘ?zé)任編輯：竹青）
　　【注釋】
　　*金錦萍，北京大學(xué)法學(xué)院講師，法學(xué)博士。
[1]民法理論研究認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)萌芽于羅馬法時(shí)代，而近代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的確立則是由1804年的《法國民法典》所完成的。20世紀(jì)以來，城市化進(jìn)程加快，各國或在民法典中，或通過特別立法來確立建筑物區(qū)分所有制度。參見楊立新：《共有權(quán)研究》，高等教育出版社2003年版，第359—361頁。
[2]值得注意的是，本文中舍物權(quán)法中“共有部分”的表述而采用“共用部分”，是因?yàn)榭紤]到以下因素：其一，“共有部分”強(qiáng)調(diào)的是權(quán)利的歸屬，而“共用部分”強(qiáng)調(diào)的是利用；其二，專有部分通過約定可以稱為“共用部分”，而共有部分通過一定程序也可以指定為專用。所以，共用部分和共有部分本身是交叉關(guān)系，本文側(cè)重于研究建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分（其在權(quán)利歸屬上有可能為專有部分）。
[3]相鄰關(guān)系所解決的是毗鄰不動(dòng)產(chǎn)之間的關(guān)系，不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，更不是獨(dú)立的物權(quán)類型，是所有權(quán)的當(dāng)然的擴(kuò)張和限制，不同于建筑物區(qū)分所有權(quán)。
[4]此規(guī)定后來于2001年被修改，其中第17條明文規(guī)定：“售給個(gè)人的異產(chǎn)毗連公有住房，其共有部位和共用設(shè)備的維修辦法另行規(guī)定?！?br> [5]參見《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)（1994）43號(hào)）第23條的規(guī)定，“……樓房出售后應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施的維修基金。……”；《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)（1998）23號(hào)）第27條則規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度?！?br> [6]參見建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房（1998）213號(hào)）中第3條的規(guī)定、《無錫市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》、《陜西省城市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用管理辦法（試行）》等文件中的相關(guān)規(guī)定。
[7]在建設(shè)部1998年的規(guī)定中，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。這與建設(shè)部1992年的《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》中的界定不一致。后者的規(guī)定是：住宅的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等。住宅的共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。
[8]例如江蘇省《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條的規(guī)定就照搬了建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條的規(guī)定。
[9]王利明：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2002年版，第387—388頁。
[10]陳華彬：《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》，載《中外法學(xué)》2006年第1期。
[11]周樹基：《美國物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》，北京大學(xué)出版社2005年版，第118頁。筆者認(rèn)為，對(duì)于這個(gè)問題，可以繼續(xù)討論，因?yàn)檐噹斓漠a(chǎn)權(quán)歸屬需要結(jié)合各地的基本情況。在一些大城市邊緣所開發(fā)的房地產(chǎn)，私家車成為主要交通工具的，如果車庫為區(qū)分所有權(quán)人之外的第三人擁有所有權(quán)，勢(shì)必不利于區(qū)分所有權(quán)人的利益。
[12]鄭玉波：《民法物權(quán)》，臺(tái)灣三民書局1996年版，第126頁。
[13]陳華彬：《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》，載《中外法學(xué)》2006年第1期。
[14]蘇永欽：《走入新世紀(jì)的私法自治》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第3—4、16。
[15]蘇永欽先生等對(duì)私法中強(qiáng)制性規(guī)范與任意性規(guī)范進(jìn)行了獨(dú)特的思考，他認(rèn)為表面上與任意規(guī)范對(duì)立的強(qiáng)制規(guī)范，實(shí)際上中介在強(qiáng)制性上顯著不同，就其功能而言，則在大多數(shù)情況下，只是從另一個(gè)角度去支撐私法自治而已?！芭c其說強(qiáng)制性規(guī)范禁止或強(qiáng)迫人們?nèi)氖履骋恍袨?，不如認(rèn)為其功能在于節(jié)省交易成本或指導(dǎo)交易，建立自治。而已的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，為裁判者提供裁判爭(zhēng)議的依據(jù)”。參見蘇永欽：《走人新世紀(jì)的私法自治》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第17—20頁。當(dāng)然筆者無意抹殺強(qiáng)制性規(guī)定與任意性規(guī)定之間的界限。正如有學(xué)者所言說：“任意規(guī)定與強(qiáng)行規(guī)定之區(qū)別在‘當(dāng)事人’是否得依其意思或其與相對(duì)人之合意拒絕系爭(zhēng)規(guī)定之適用或修正其內(nèi)容。若然，則它便是任意規(guī)定；否則：便是強(qiáng)行規(guī)定?！眳⒁婞S茂榮：《法學(xué)方法與現(xiàn)代民法》，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第124頁。
[16]該條例中對(duì)區(qū)分所有建筑物中的專有部分的界定是：“專有部分：指公寓大廈之一部分 ，具有使用上之獨(dú)立性，且為區(qū)分所有之標(biāo)的者?！?br> [17]美國《統(tǒng)一共有所有不動(dòng)產(chǎn)法》這樣界定區(qū)分公寓大廈的專有部分：除設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書另有規(guī)定外，物業(yè)小區(qū)房屋單元的邊界應(yīng)按以下規(guī)定予以界定：如果設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書規(guī)定房屋單元的墻壁、地面及天花板為房屋單元的邊界，則所有地板條、襯板、墻板、石膏板、抹灰層、鑲板、瓷磚（片）、墻紙、油漆、加工地面以及所有構(gòu)成室內(nèi)最后加工表層的任何其他材料，均屬于房屋單元的一部分。除此之外，墻壁、地面及天花板的其他部分均屬共有部分。
[18]周樹基：《美國物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》，北京大學(xué)出版社2005年版，第29—30頁。
[19]根據(jù)美國《統(tǒng)一共有所有不動(dòng)產(chǎn)法》第2．5條第1款的規(guī)定，設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書應(yīng)包括的內(nèi)容中第5項(xiàng)是“說明每個(gè)房屋單元的邊界及房號(hào)”，第6項(xiàng)是“說明除法律規(guī)定的之外，還有哪些共用部分為指定供專用的共用部分”，第7項(xiàng)是“說明今后還有哪些共用部分可能成為指定供專用的共用部分”。
[20]中國社會(huì)科學(xué)院《物權(quán)法草案建議稿》第90條的規(guī)定。參見梁慧星主編：《中國物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年版。
[21]寇彥江：《建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的架構(gòu)——兼評(píng)立法草案部分條文》，載《比較法研究》2002年第2期；鐘明霞：《建筑物所有權(quán)人對(duì)共有部分使用之立法探討》，載《政治與法律》1998年第2期。
[22]中國社會(huì)科學(xué)院《物權(quán)法草案建議稿》第90條的規(guī)定。參見梁慧星主編：《中國物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年版。
[23]這包括兩種情況：依與起造人或建筑業(yè)者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費(fèi)使用該一共用部分或?qū)Ｓ胁糠终撸坏怯洐C(jī)關(guān)之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。
[24]wayne s．Hyatt，Condominiuml and Homeowner Association Practice：Community Association Law，Second Edition，Philadelphia．Pa．：American Law Institute—American Bar．Association Committee on Continuing Professionl Education，1988，p．38．
[25]盡管《物權(quán)法》第73條規(guī)定綠地經(jīng)明示為個(gè)人所有的不屬于業(yè)主共用部分，但是對(duì)于何為“明示”無法界定。
[26]如果運(yùn)用得當(dāng)，指定供專用的共用部分這一概念將很有效地解決車位、車庫問題，即在性質(zhì)上認(rèn)定建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫為共用部分，但是可以通過特定的程序?qū)⑵渲付樘囟I(yè)主使用。
[27]對(duì)這些問題的察覺，并非筆者一家之言。參見陳華彬：《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》，載《中外法學(xué)》2006年第1期。