商品房欺詐銷售中的懲罰性賠償研究
　　夏洪與重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

　　楊建明

　　重慶市墊江縣人民法院

　　[案情]

2009年7月1日，夏洪與重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訂立《重慶市商品房買賣合同》，雙方在合同中約定重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將坐落在墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農(nóng)路9號(hào)匯豐廣場(chǎng)天福苑3單元8-2#現(xiàn)房銷售給夏洪，夏洪一次性支付購(gòu)房款119370元。重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已將該房交付給夏洪。

　　該房系重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與案外人胡國(guó)友解除買賣合同后再銷售給夏洪，夏洪還支付了房產(chǎn)證工本及登記費(fèi)180元、大修金2149元、裝修保證金100(）元、除渣費(fèi)200元、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)209元，共計(jì)3738元。

　　重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在雙方簽訂的買賣合同中關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的承諾中，對(duì)抵押情況的聲明為該商品房沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)。

　　2006年10月31日，重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與墊江縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社（現(xiàn)為重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行）簽訂貸款抵押合同，將墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農(nóng)路9號(hào)匯豐廣場(chǎng)天福苑3單元8-2#等房屋抵押給重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行，并于2006年11月1日辦理了抵押登記。重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司至今沒(méi)有清償所欠重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行債務(wù)。

　　因重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未按期返還重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行貸款，重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司遂向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行匯豐廣場(chǎng)天福苑3單元8-2#等已抵押房屋，導(dǎo)致夏洪購(gòu)買的匯豐廣場(chǎng)天福苑3單元8-2#房屋已進(jìn)人執(zhí)行程序，夏洪得知情況后與重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)商未果，遂訴至人民法院，請(qǐng)求依法撤銷與榮第公司訂立的《重慶市商品房買賣合同》，判決榮第公司返還房屋購(gòu)房款123108元，并賠償經(jīng)濟(jì)損失123108元。

　　[審判]

　　一審法院認(rèn)為，重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為房屋出賣人，明知該商品房已設(shè)定抵押，卻在與買受人夏洪訂立商品房買賣合同時(shí)，作出該商品房沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)的聲明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，使夏洪作出自愿訂立合同的錯(cuò)誤意思表示，其行為屬典型的欺詐行為。夏洪有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷。故對(duì)夏洪請(qǐng)求撤銷與重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訂立的商品房買賣合同的訴訟請(qǐng)求，予以支持。

　　雙方訂立的合同被撤銷后，自始沒(méi)有法律約束力，故雙方應(yīng)依法承擔(dān)合同被撤銷后的法律后果。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過(guò)錯(cuò)的重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)賠償夏洪所受到的損失。重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與夏洪訂立商品房買賣合同時(shí)，其故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同被撤銷，夏洪可以請(qǐng)求重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任。

　　對(duì)夏洪請(qǐng)求重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還購(gòu)房?jī)r(jià)款的訴訟請(qǐng)求，因該合同被撤銷后，重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因該合同取得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)予以返還，故予以支持。同時(shí)，夏洪因該合同取得的房屋亦應(yīng)予以返還。

　　對(duì)夏洪請(qǐng)求重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，為有效制裁和遏制商品房買賣中的欺詐等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)合同守約方的合法權(quán)益，為商品房交易確立誠(chéng)實(shí)守信的正常秩序；同時(shí)鑒于匯豐廣場(chǎng)房屋價(jià)格上漲因素，夏洪重新購(gòu)買同地段同面積同類房屋可能支出的價(jià)款明顯高于本案，故夏洪請(qǐng)求重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因商品房欺詐銷售承擔(dān)1倍的懲罰性賠償于法有據(jù)，于理相合，亦予支持。但夏洪主張1倍賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求金額中，房產(chǎn)證工本及登記費(fèi)、裝修保證金、大修金、除渣費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)共3738元不屬于購(gòu)房?jī)r(jià)款的部分，依法應(yīng)屬于損失的范圍，重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)予賠償，但不應(yīng)納入1倍賠償?shù)慕痤~中計(jì)算，故僅支持夏洪對(duì)房屋價(jià)款1倍賠償?shù)恼?qǐng)求。

　　對(duì)重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱的合同效力及訂立合同的目的能夠?qū)崿F(xiàn)，因重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在訂立合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，且至今未清償所欠的債務(wù)，其辯稱的抗辯理由于法無(wú)據(jù)，亦與事實(shí)不符，不予支持。

　　綜上所述，重慶市墊江縣人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第54條第2款、第56條、第58條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第1款第2項(xiàng)的規(guī)定，判決撤銷夏洪與重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2009年7月1日訂立的《重慶市商品房買賣合同》。由重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)返還夏洪購(gòu)房款119370元、賠償損失3738元，并承擔(dān)119370元的賠償責(zé)任，共計(jì)242478元；由夏洪在本判決生效后10日內(nèi)返還重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司坐落在墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農(nóng)路9號(hào)匯豐廣場(chǎng)天福苑3單元8-2#商品房1套。駁回夏洪的其他訴訟請(qǐng)求。

　　案件受理費(fèi)4993元、申請(qǐng)保全費(fèi)1751元，共計(jì)6744元，由重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)6641元，夏洪負(fù)擔(dān)103元。

　　一審宣判后，重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向重慶市第三中級(jí)人民法院提起上訴。2010年5月27日，重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司撤回上訴，重慶市第三中級(jí)人民法院以（2010）渝三中法民終字第695號(hào)民事裁定，準(zhǔn)許重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司撤回上訴，重慶市墊江縣人民法院[2010]墊法民初字第333號(hào)民事判決書(shū)發(fā)生法律效力。

　　[評(píng)析]

　　本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：關(guān)于合同效力及商品房欺詐銷售中的懲罰性賠償法律適用問(wèn)題。

　　一、關(guān)于合同效力及懲罰性賠償法律適用

　　對(duì)商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。理由如下。第一，出賣少、的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無(wú)法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國(guó)對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸為英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。美國(guó)司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三，在我國(guó)，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第113條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第14條第2款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。同時(shí)，實(shí)務(wù)中對(duì)《商品房銷售管理辦法》第20條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款實(shí)行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見(jiàn)，我國(guó)立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。

　　依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第68條的規(guī)定，“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第54條第2款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。在本案中，重慶榮第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有欺詐的故意，實(shí)施了欺詐的行為，使夏洪因欺詐而陷入錯(cuò)誤，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為意思表示，屬典型的欺詐行為，因此簽訂的合同當(dāng)事人可以請(qǐng)求撤銷，并且屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第1款第2項(xiàng)規(guī)定的情形，應(yīng)依法適用懲罰性賠償。

　　二、關(guān)于已付購(gòu)房款基準(zhǔn)金額的認(rèn)定問(wèn)題

　　依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定，出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任，關(guān)于“已付購(gòu)房款”的界定，筆者認(rèn)為，宜作狹義的理解，為購(gòu)買房屋而產(chǎn)生的房產(chǎn)證工本及裝修保證金、登記費(fèi)、大修金、除渣費(fèi)及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不宜認(rèn)定為已付購(gòu)房款。理由是出賣人在承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的時(shí)候，將受到懲罰性賠償，不宜擴(kuò)大認(rèn)定已付購(gòu)房款。

　　三、關(guān)于不超過(guò)1倍的賠償責(zé)任理解適用

　　關(guān)于不超過(guò)1倍的賠償責(zé)任，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)理解為“以1倍為原則，以1倍以下為例外”?！?a href="javascript:void(0);" fid="A190892" tiao="0" class="flink">最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任的法律淵源是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的1倍。當(dāng)然，司法解釋沒(méi)有規(guī)定為1倍的賠償責(zé)任，卻規(guī)定了“不超過(guò)1倍的賠償責(zé)任”，在有的情形下可以理解為“1倍以下”，如買受人買房后次日即發(fā)現(xiàn)受欺詐、同地段同面積同類房屋價(jià)格并無(wú)變化，出賣人亦同意變更合同賠償損失。當(dāng)然，具體情形如何適用需要具體分析，因個(gè)案不同而各有不同。