物業(yè)服務(wù)糾紛案件審理中的兩個(gè)特殊問題

Two Particular Issues in Hearing Realty Management Cases

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛與其他類型合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權(quán)利義務(wù)主體看，業(yè)主一方具有群體性，業(yè)主個(gè)體作為物業(yè)服務(wù)合同實(shí)體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，在程序上往往要按照業(yè)主大會(huì)的決議、以業(yè)主委員會(huì)的名義維護(hù)權(quán)利。從合同的標(biāo)的看，作為物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的的物業(yè)公共服務(wù)行為具有“公共物品”屬性，物業(yè)服務(wù)在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費(fèi)上具有非競(jìng)爭(zhēng)性，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)具有非排他性。[1]從物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)看，小區(qū)物業(yè)服務(wù)者享有自然壟斷地位。[2]當(dāng)前，我國物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還很不成熟，我國《合同法》確立的一些交易規(guī)則難以適用到物業(yè)服務(wù)合同中。因?yàn)檫@些特殊性，法院在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，有必要探索一些特殊規(guī)則，確保物業(yè)服務(wù)糾紛得到妥善處理。特別是訴訟主體問題和變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格問題，值得我們進(jìn)一步探討。

　　一、據(jù)以研究的案例[3]

　　2005年3月，北京市海淀區(qū)美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱美麗園業(yè)委會(huì)）起訴至北京市海淀區(qū)人民法院，稱北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱鴻銘物業(yè)公司）是美麗園小區(qū)開發(fā)商指定的前期物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)廣大業(yè)主要求，就業(yè)主反映強(qiáng)烈的物業(yè)費(fèi)問題進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)，經(jīng)核對(duì)相關(guān)材料并征詢有關(guān)部門得知鴻銘物業(yè)公司在收費(fèi)上確有與事實(shí)不符之處，尤其是小區(qū)總體住宅建筑面積、小區(qū)住宅套數(shù)、小區(qū)電梯規(guī)格和數(shù)量、高壓水泵數(shù)量等方面存在明顯錯(cuò)誤與虛假，導(dǎo)致大幅度虛抬了物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)數(shù)額。同時(shí)，在業(yè)主未與鴻銘物業(yè)公司簽訂中小修特別委托協(xié)議的情況下，強(qiáng)行按照建筑面積收取室內(nèi)中小修費(fèi)。美麗園業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求包括：1．判令鴻銘物業(yè)公司將保安費(fèi)變更為按5元/戶月收??；2．判令鴻銘物業(yè)公司將保潔費(fèi)變更為按3元/戶月收取；3．判令鴻銘物業(yè)公司將垃圾清運(yùn)費(fèi)變更為按2．5元/戶月收取；4．判令鴻銘物業(yè)公司將未曾書面特別委托的業(yè)主的室內(nèi)小修費(fèi)取消；5．判令鴻銘物業(yè)公司將未曾書面特別委托的業(yè)主的室內(nèi)中修費(fèi)取消；6．判令鴻銘物業(yè)公司自2003年9月1日起無條件將各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)取消，并返還已收取的該項(xiàng)費(fèi)用；7．判令鴻銘物業(yè)公司自2002年9月3日起無條件將共用天線管理費(fèi)取消，并返還已收取的該項(xiàng)費(fèi)用；8．判令鴻銘物業(yè)公司將電梯維保費(fèi)變更為按實(shí)際電梯規(guī)格、數(shù)量（111部）及小區(qū)實(shí)際住宅建筑面積（210569．26平方米）計(jì)算收取，即按0．359元/平方米月收??；9．判令鴻銘物業(yè)公司將電梯運(yùn)行費(fèi)變更為按實(shí)際電梯規(guī)格、數(shù)量（111部）及小區(qū)實(shí)際住宅建筑面積（210569．26平方米）計(jì)算收取，即按0．463元/平方米月收?。ㄒ粚訕I(yè)主除外，仍執(zhí)行原免收約定）；10．判令鴻銘物業(yè)公司將高壓水泵費(fèi)變更為按實(shí)際可收費(fèi)高壓泵組數(shù)及小區(qū)實(shí)際住宅建筑面積（210569．26平方米）計(jì)算收取，即按0．008元/平方米月收取；11．判令鴻銘物業(yè)公司立即中止未經(jīng)業(yè)主同意利用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)擅自對(duì)外簽訂的 《電梯廣告位租賃合同》，并將相關(guān)收益返還業(yè)主；12．判令鴻銘物業(yè)公司將已收取但實(shí)際未建的公共廁所的物業(yè)管理費(fèi)和采暖費(fèi)返還業(yè)主；13．判令鴻銘物業(yè)公司將收取的營業(yè)稅由5．5％變更為5％。一審法院經(jīng)審理后確認(rèn)：美麗園業(yè)委會(huì)與鴻銘物業(yè)公司之間并沒有雙方認(rèn)可的物業(yè)管理服務(wù)合同及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鴻銘物業(yè)公司原收取物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)是公約中制定的標(biāo)準(zhǔn)，后國家行政主管部門相繼頒布了相關(guān)規(guī)定和文件，取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，變更了部分項(xiàng)目的收費(fèi)方式或標(biāo)準(zhǔn)。美麗園業(yè)委會(huì)提出的前7項(xiàng)要求訴訟請(qǐng)求，均與國家行政主管部門規(guī)定和文件中的標(biāo)準(zhǔn)一致，在雙方當(dāng)事人沒有協(xié)商一致的情況下，執(zhí)行國家行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)符合公平原則，鴻銘物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?，F(xiàn)根據(jù)鴻銘物業(yè)公司提供的證據(jù)，在目前鴻銘物業(yè)公司制定和執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，上述收費(fèi)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方法與國家行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及美麗園業(yè)委會(huì)的上述要求并無矛盾。美麗園業(yè)委會(huì)提出的第8、9、10項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，在國家行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)中并無可以參照的計(jì)算方法，故上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是美麗園業(yè)委會(huì)單方面提出的意思表示，上述條件鴻銘物業(yè)公司不予接受，而雙方當(dāng)事人又沒有對(duì)上述相關(guān)項(xiàng)目的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，故在目前的情況下，或者由美麗園業(yè)委會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，組織召開業(yè)主大會(huì)，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)；或者按照國家行政主管部門的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而按照國家行政主管部門的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，則鴻銘物業(yè)公司收費(fèi)方法、標(biāo)準(zhǔn)是否合法、合理，應(yīng)由國家行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查。本案中，北京市發(fā)展和改革委員會(huì)已經(jīng)于2004年10月對(duì)鴻銘物業(yè)公司的價(jià)格行為進(jìn)行了檢查，并已經(jīng)對(duì)其存在的價(jià)格違法問題進(jìn)行了處理，故現(xiàn)美麗園業(yè)委會(huì)要求鴻銘物業(yè)公司變更相關(guān)物業(yè)管理項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒有法律依據(jù)。就美麗園業(yè)委會(huì)要求判令鴻銘物業(yè)公司立即中止未經(jīng)業(yè)主同意利用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)擅自對(duì)外簽訂的“電梯廣告位租賃合同”并將相關(guān)收益返還業(yè)主的訴訟請(qǐng)求，鑒于美麗園業(yè)委會(huì)已經(jīng)確認(rèn)其已經(jīng)與廣告公司簽訂了電梯廣告位租賃合同，故鴻銘物業(yè)公司所簽訂的相關(guān)合同已經(jīng)被美麗園業(yè)委會(huì)實(shí)際中止。同時(shí)，美麗園業(yè)委會(huì)沒有提供證據(jù)證明鴻銘物業(yè)公司的相關(guān)收益的具體數(shù)額，對(duì)其該部分訴訟請(qǐng)求，不予支持。就美麗園業(yè)委會(huì)要求判令鴻銘物業(yè)公司將已收取但實(shí)際未建的公共廁所的物業(yè)管理費(fèi)和采暖費(fèi)返還業(yè)主的訴訟請(qǐng)求，上述設(shè)施根據(jù)相關(guān)證據(jù)已經(jīng)進(jìn)行了分?jǐn)?，故鴻銘物業(yè)公司實(shí)際收取了該部分面積的物業(yè)管理費(fèi)和采暖費(fèi)，該部分面積如未建設(shè)，鴻銘物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將收取的相關(guān)費(fèi)用予以退還。但目前美麗園業(yè)委會(huì)沒有證據(jù)證明鴻銘物業(yè)公司實(shí)際收取相關(guān)費(fèi)用的數(shù)額，如按照該部分面積并根據(jù)鴻銘物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，又與實(shí)際收取數(shù)額不符，故該部分款項(xiàng)應(yīng)待具體數(shù)額確定后再由鴻銘物業(yè)公司予以退還。據(jù)此，于2005年9月14日判決駁回美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

　　判決后，美麗園業(yè)委會(huì)不服，提出上訴。二審法院認(rèn)為，美麗園業(yè)委會(huì)要求保安費(fèi)為5元/戶月，保潔費(fèi)為3元/戶月，垃圾清運(yùn)費(fèi)為2．5元/戶月，以及取消共用天線管理費(fèi)和沒有經(jīng)過業(yè)主特別委托的小修費(fèi)、中修費(fèi)，均符合公約規(guī)定，而且鴻銘物業(yè)公司對(duì)此也無異議，故應(yīng)予準(zhǔn)許；但其中有關(guān)多收取的共用天線管理費(fèi)的停收和返還問題已經(jīng)由相關(guān)主管部門進(jìn)行了行政處理，故無須再予以重復(fù)處理。公約中規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元/戶月，其文件依據(jù)為京房?jī)r(jià)字[1997] 第196號(hào)，因此，雖然在2003年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)生效，但在京房?jī)r(jià)字[1997]第196號(hào)未失效前，不能當(dāng)然認(rèn)為收取各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)缺乏依據(jù)。因鴻銘物業(yè)公司已經(jīng)同意在2003年9月1日以后取消此項(xiàng)收費(fèi)，故在2003年，美麗園小區(qū)業(yè)主仍應(yīng)按公約規(guī)定的1元/戶月標(biāo)準(zhǔn)交納此項(xiàng)費(fèi)用，但在2004以及2005年，則不必交納該費(fèi)用；至于已經(jīng)收取的該費(fèi)用，因并非缺乏依據(jù)，故鴻銘物業(yè)公司無需退還。根據(jù)公約規(guī)定經(jīng)核算后，電梯維保費(fèi)應(yīng)為0．405元/平方米月，電梯運(yùn)行費(fèi)應(yīng)為0．552元/平方米月，而美麗園業(yè)委會(huì)要求分別按0．359元/平方米月和0．463元/平方米月收取，屬于計(jì)算錯(cuò)誤，故不能完全以其請(qǐng)求為準(zhǔn)，其中一層住戶應(yīng)當(dāng)免收電梯運(yùn)行費(fèi)。因水泵實(shí)際只有1組，故根據(jù)公約規(guī)定，經(jīng)核算后的高壓水泵費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為0．008元/平方米月。而鴻銘物業(yè)公司公布的價(jià)目表中沒有收取此費(fèi)用，這顯然違反公約規(guī)定，且美麗園業(yè)委會(huì)也不同意，故屬于違約行為，應(yīng)予糾正。在庭審中，鴻銘物業(yè)公司就其所述的應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人收取的0．5％教育和城建附加稅，沒有提供文件依據(jù)，故仍應(yīng)按規(guī)定只能加5％的營業(yè)稅向產(chǎn)權(quán)人收取相應(yīng)費(fèi)用。鴻銘物業(yè)公司認(rèn)可自己收取了電梯廣告位的租賃收益，并愿意返還，但此費(fèi)用的返還方式應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人即美麗園小區(qū)全體業(yè)主或者業(yè)委會(huì)決定或經(jīng)其同意，故鴻銘物業(yè)公司無權(quán)單方面要求以在收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)予以折抵這種方式返還。因電梯廣告位以往的具體經(jīng)營是由鴻銘物業(yè)公司掌握控制，相關(guān)收益狀況的證據(jù)同樣是由鴻銘物業(yè)公司掌握控制，但在本訴訟中，鴻銘物業(yè)公司卻拒不就此問題提供相關(guān)證據(jù)，顯然無正當(dāng)理由，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第75條，美麗園業(yè)委會(huì)要求按18萬元返還此筆收益的主張成立。同理，美麗園業(yè)委會(huì)主張的按3533．76元返還多交的公廁用房供暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)同樣成立。由于美麗園業(yè)委會(huì)沒有提供證據(jù)證實(shí)鴻銘物業(yè)公司至今仍租賃使用電梯廣告位并簽有合同，而且其要求的中止鴻銘物業(yè)公司擅自對(duì)外簽訂的電梯廣告位租賃合同涉及案外人利益且該案外人并不明確，故在本次訴訟中無法處理，應(yīng)另行解決。綜上，二審判決：1．撤銷北京市海淀區(qū)人民法院（2005）海民初字第8821號(hào)民事判決。2．在2003年到2005年，美麗園小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中鴻銘物業(yè)管理有限公司應(yīng)收取的保安費(fèi)為每戶每月5元，保潔費(fèi)為每戶每月3元，垃圾清運(yùn)費(fèi)為每戶每月2．5元，高壓水泵費(fèi)為每月每平方米0．008元，電梯維保費(fèi)為每月每平方米0．405元，一層住戶的電梯運(yùn)行費(fèi)免收，其他住戶的電梯運(yùn)行費(fèi)為每月每平方米0．552元，應(yīng)加稅率為5％，3．自2003年到2005年，美麗園小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中沒有經(jīng)過業(yè)主特別委托的小修費(fèi)、中修費(fèi)鴻銘物業(yè)管理有限公司不得收取；4．美麗園小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中鴻銘物業(yè)管理有限公司應(yīng)收取的各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)在2003年為每戶每月1元，在2004年和2005年不得收取；5．自本判決生效后10日內(nèi)，鴻銘物業(yè)管理有限公司將電梯廣告位的租賃收益18萬元、公廁用房供暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)3533．76元返還給美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)；6．駁回美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)其他訴訟請(qǐng)求。鴻銘物業(yè)公司不服終審判決，申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｔ賹徟袥Q維持二審判決。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同的主體和訴訟主體

　　上述案件在原審時(shí)，被媒體稱為業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體勝訴的第一案，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)為什么能夠作為訴訟當(dāng)事人，業(yè)主個(gè)體、業(yè)主大會(huì)能否作為訴訟當(dāng)事人等問題，還需要我們作出進(jìn)一步分析。

　?。ㄒ唬I(yè)主是否可以列為訴訟當(dāng)事人

　　如果物業(yè)服務(wù)合同糾紛僅涉及特定業(yè)主，而不屬于物業(yè)管理區(qū)域的公共事務(wù)，特定業(yè)主當(dāng)然可以自己名義提起訴訟，但如果糾紛涉及物業(yè)管理區(qū)域的公共事務(wù)，是否能以業(yè)主名義提起訴訟呢？從實(shí)體法律關(guān)系上來看，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系的主體，是物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的承擔(dān)者。而業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的議事和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不享受物業(yè)服務(wù)，也不繳納物業(yè)費(fèi)，因此不是物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系的主體。北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第9條“物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會(huì)或要求將業(yè)主委員會(huì)列為共同被告的，不予準(zhǔn)許”的規(guī)定，就是確認(rèn)實(shí)體法律關(guān)系的主體是業(yè)主，而不是業(yè)主委員會(huì)。

　　但是，單個(gè)業(yè)主不能決定物業(yè)服務(wù)的公共事務(wù)。如前所述，物業(yè)服務(wù)具有不可分割性和相互依賴性，不可能或者很難分解到每一位業(yè)主身上。而且，在有的場(chǎng)合，單個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同提出的要求，對(duì)業(yè)主的整體利益可能是一種損害。例如少數(shù)業(yè)主要求解聘物業(yè)公司，就可能對(duì)大多數(shù)業(yè)主的利益造成損害。因此業(yè)主必須組成業(yè)主大會(huì)，共同決定公共事務(wù)。在這種情況下，單個(gè)業(yè)主不能作為原告，就公共事務(wù)對(duì)物業(yè)公司提起訴訟。對(duì)單個(gè)業(yè)主就公共事務(wù)提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。

　　綜上，在沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，業(yè)主要維護(hù)公共權(quán)益，就應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)作出決議，由業(yè)主共同提起訴訟。根據(jù)我國《民事訴訟法》第54條，當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表人進(jìn)行。但是，在適用《民事訴訟法》關(guān)于代表人訴訟的有關(guān)規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特殊性。例如，對(duì)《民事訴訟法》第54條關(guān)于“代表人變更、放棄訴訟請(qǐng)求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意”的規(guī)定中“被代表的當(dāng)事人同意”，不應(yīng)當(dāng)理解為每位業(yè)主的同意，而應(yīng)當(dāng)理解為經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。所謂“經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意”，就是業(yè)主按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條的規(guī)定，召開業(yè)主大會(huì)和投票，做出決定，該決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。

　?。ǘI(yè)主大會(huì)是否可以作為訴訟當(dāng)事人

　　我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條、第9條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)在我國立法和審判實(shí)務(wù)中，是否具備起訴和應(yīng)訴的主體資格，有不同的主張。有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)雖不具有法人資格，但應(yīng)是一個(gè)社團(tuán)組織，享有在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理事務(wù)上的民事權(quán)利能力。[4]目前公布的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》第87條規(guī)定：“侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。”這一規(guī)定，也是肯定了業(yè)主大會(huì)的當(dāng)事人能力。

　　筆者認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)在訴訟中不應(yīng)列為訴訟當(dāng)事人。首先，業(yè)主大會(huì)并不是物業(yè)管理合同的當(dāng)事人。從《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定來看，根據(jù)條例第6條和第7條，享有和承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的是業(yè)主而不是業(yè)主大會(huì)。從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容看，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體也是業(yè)主，如果業(yè)主大會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同的簽訂中發(fā)揮了作用的話，也只是對(duì)涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)進(jìn)行表決，業(yè)主大會(huì)本身并不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同確定的權(quán)利義務(wù)。其次，業(yè)主大會(huì)并不是民事訴訟法中的其他組織。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條，業(yè)主大會(huì)只是業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)部議事、決策機(jī)構(gòu)或者議事、決策程序。如果把業(yè)主團(tuán)體比作公司，業(yè)主大會(huì)就相當(dāng)于股東大會(huì)，顯然，公司對(duì)外發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系時(shí)，我們不會(huì)把股東大會(huì)作為權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主體或者訴訟當(dāng)事人。所以，業(yè)主大會(huì)不具備當(dāng)事人能力，在沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情形下，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主名義以代表人訴訟的方式提起訴訟；有業(yè)主委員會(huì)的情形下，可以以業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)事人能力

　　業(yè)主委員會(huì)是否具有主體資格，世界各國立法例有三種模式：[5]法人式、非法人式和折衷式。法人人格模式是賦予業(yè)主委員會(huì)法人人格，業(yè)主委員會(huì)有獨(dú)立的民事權(quán)利能力、民事行為能力和訴訟主體資格，法國和我國香港地區(qū)的立法屬于這種模式。非法人模式認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)不具有法人人格，沒有民事權(quán)利能力和民事行為能力，業(yè)主委員會(huì)屬于不具有法人人格的非法人團(tuán)體，這種模式以德國和我國臺(tái)灣地區(qū)立法為代表。非法人團(tuán)體雖然不具有法人資格，但“無權(quán)利能力社團(tuán)與有權(quán)利能力社團(tuán)的法律地位越來越近”，[6]在民事訴訟中，也可以享有起訴與應(yīng)訴的權(quán)利。折衷模式是根據(jù)區(qū)分所以權(quán)人數(shù)量的多少而決定能否成立法人，區(qū)分所有權(quán)人超過一定數(shù)量的，可以決議并登記成立法人，區(qū)分所有權(quán)人總數(shù)在一定數(shù)量之下的，為無權(quán)利能力社團(tuán)。日本是該模式的代表。

　　我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條、第16條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。一般認(rèn)為，我國的業(yè)主委員會(huì)不具有法人地位。按照我國《民事訴訟法》第49條，作為非法人團(tuán)體的其他組織可以作為當(dāng)事人參加訴訟。最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規(guī)定，“其他組織”是指合法成立，有一定組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。因此，業(yè)主委員會(huì)具有訴訟權(quán)利能力應(yīng)當(dāng)沒有法律障礙。問題的關(guān)鍵是，業(yè)主委員會(huì)并不是物業(yè)服務(wù)合同的主體，在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，為何成為適格當(dāng)事人。此處發(fā)生了實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系主體與程序權(quán)利義務(wù)主體不一致的情形，這在訴訟法上稱為訴訟擔(dān)當(dāng)。所謂訴訟擔(dān)當(dāng)，是指本不是權(quán)利或者民事法律關(guān)系主體的第三人，對(duì)他人的權(quán)利或法律關(guān)系有管理權(quán)，以當(dāng)事人的地位，就該法律關(guān)系產(chǎn)生的糾紛而行使訴訟實(shí)施權(quán)，判決的效力及于原民事法律關(guān)系的主體。[7]訴訟擔(dān)當(dāng)制度有利于訴訟當(dāng)事人保護(hù)合法權(quán)益，有利于降低訴訟成本，我國應(yīng)當(dāng)承認(rèn)和完善訴訟擔(dān)當(dāng)制度。因此，在物業(yè)服務(wù)管理糾紛中，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格。

　　三、物業(yè)服務(wù)合同的變更

　　在美麗園小區(qū)一案中，業(yè)主委員會(huì)起訴要求變更物業(yè)收費(fèi)價(jià)格，二審和再審支持了原告的大部分訴訟請(qǐng)求，變更了部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格。由此引發(fā)了法院能否依業(yè)主申請(qǐng)變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的問題。

　　按照合同法的一般原理，合同變更主要有以下原因：一是因合同效力瑕疵產(chǎn)生的變更。根據(jù)我國《合同法》第54條的規(guī)定，因重大誤解訂立的合同、訂立合同時(shí)顯失公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更。二是協(xié)議變更合同。根據(jù)我國《合同法》第77條，合同成立生效后，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。三是情事變更。所謂情事變更，是指合同成立生效后，因當(dāng)事人于訂立合同時(shí)不可預(yù)見的事情的發(fā)生或者不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情事的變更，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)喪失或動(dòng)搖，若繼續(xù)維持合同效力，有背于誠實(shí)信用原則，則受不利影響的一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)變更合同內(nèi)容或者解除合同。[8]

　　物業(yè)服務(wù)合同中價(jià)格的變更，當(dāng)然可以適用上述規(guī)則。但由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，也有必要適用一些特殊的規(guī)則。下面區(qū)分不同情況，分析物業(yè)服務(wù)價(jià)格變更的特殊規(guī)則。

　?。ㄒ唬┮晕飿I(yè)服務(wù)合同系格式合同為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格

　　業(yè)主提出，物業(yè)服務(wù)合同是格式合同，其當(dāng)時(shí)簽署物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，并無選擇的余地，該協(xié)議不是其真實(shí)意思表示。而對(duì)比類似區(qū)域、相同檔次的其他小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格偏高。在上述情形下，如果業(yè)主沒有提出其他的理由，對(duì)此類變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)予以支持，否則就會(huì)導(dǎo)致法院對(duì)合同的過度干預(yù)，影響物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的正常發(fā)展。如果業(yè)主與物業(yè)公司就變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格不能達(dá)成一致意見，經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決議，可以請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同。

　?。ǘ┮晕飿I(yè)服務(wù)價(jià)格的計(jì)算依據(jù)不實(shí)為由，請(qǐng)求變更對(duì)這一主張，一般應(yīng)予以支持，理由是物業(yè)公司在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)存在欺詐。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，一方以欺詐手段使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更。合同變更的這一規(guī)則，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同同樣適用。在美麗園小區(qū)案中，業(yè)主委員會(huì)主張，物業(yè)公司計(jì)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格所依據(jù)的電梯部數(shù)、水泵臺(tái)數(shù)與實(shí)際情況不符，要求依據(jù)實(shí)際數(shù)量重新核算價(jià)格。二審和再審支持其訴訟請(qǐng)求是正確的。需要注意的是，因欺詐產(chǎn)生的撤銷權(quán)和變更權(quán)的除斥期間為1年，根據(jù)《合同法》第55條第1項(xiàng)的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。按照該規(guī)定，類推可知，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更合同的權(quán)利亦消滅。由于業(yè)主行使變更權(quán)須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，其程序復(fù)雜、難度很大，耗時(shí)漫長(zhǎng)，如果嚴(yán)格依據(jù)該規(guī)定，業(yè)主的變更權(quán)極易消滅。因此，對(duì)該變更權(quán)除斥期間的起算時(shí)間，在審判實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會(huì)討論確定物業(yè)公司存在欺詐行為時(shí)作為除斥期間的起算點(diǎn)。

　?。ㄈ┮晕飿I(yè)收費(fèi)不符合法規(guī)、規(guī)章確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為由，請(qǐng)求變更

　　針對(duì)物業(yè)收費(fèi)的范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)機(jī)關(guān)制定了一系列規(guī)范。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不符合價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主委員會(huì)能否直接起訴要求變更呢？實(shí)踐中主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為這種情況應(yīng)當(dāng)由有關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)價(jià)格違法行為進(jìn)行處理，責(zé)令物業(yè)公司糾正價(jià)格違法行為，法院不應(yīng)受理此類案件。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)受理，但在雙方當(dāng)事人對(duì)價(jià)格不能達(dá)成一致意見的情況下，法院不能替當(dāng)事人定價(jià)，只能以合同約定的價(jià)格違法為由，判決合同約定的價(jià)格無效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)高于有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要求降低物業(yè)收費(fèi)的情形下，法院可以直接按照價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的上限確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

　　筆者認(rèn)為，考慮到物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特殊性，第三種觀點(diǎn)更為妥當(dāng)。首先，法院應(yīng)當(dāng)受理和審理此類變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的請(qǐng)求。行政機(jī)關(guān)的處理是針對(duì)行政違法行為，而該行政違法行為同時(shí)侵害了業(yè)主的利益，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)請(qǐng)求人民法院保護(hù)其合法權(quán)益。其次，判決物業(yè)服務(wù)合同約定的價(jià)格無效也不是妥善的處理辦法。在物業(yè)服務(wù)糾紛中，如果業(yè)主一方不要求解除物業(yè)服務(wù)合同，法院就應(yīng)當(dāng)盡可能維持合同的正常履行，因?yàn)闃I(yè)主更換物業(yè)服務(wù)公司成本較高，更換物業(yè)服務(wù)公司的過程還會(huì)對(duì)小區(qū)的正常生活造成不良影響，不符合大多數(shù)業(yè)主的利益和社會(huì)和諧穩(wěn)定。如果判決價(jià)格約定無效，雙方?jīng)]有履行合同的依據(jù)，勢(shì)必帶來小區(qū)物業(yè)服務(wù)的混亂。因此，妥善的處理辦法就是按照有關(guān)規(guī)定，直接變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格，這種變更權(quán)也是一種特殊的合同變更權(quán)。在美麗園小區(qū)案中，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)公司將未曾書面特別委托的業(yè)主的室內(nèi)中小修費(fèi)取消，請(qǐng)求物業(yè)公司自2003年9月1日起無條件將各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)取消，請(qǐng)求物業(yè)公司自2002年9月3日起無條件將共用天線管理費(fèi)取消，上述請(qǐng)求均直接依據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)章。二審依據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)章，支持業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求，從而變更了物業(yè)服務(wù)的價(jià)格，這種處理是正確的。

　?。ㄋ模┮晕飿I(yè)服務(wù)沒有達(dá)到法定、約定標(biāo)準(zhǔn)為由，請(qǐng)求變更這類案件一般情況是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求給付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到法定或約定的標(biāo)準(zhǔn)，拒絕支付或者要求降低物業(yè)收費(fèi)。對(duì)其他類型的合同糾紛，依據(jù)我國《合同法》第67條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”的規(guī)定，如果法院認(rèn)定債務(wù)人的抗辯權(quán)成立，就可以認(rèn)定債務(wù)人不履行相應(yīng)債務(wù)不構(gòu)成違約行為；如果認(rèn)定債務(wù)人的抗辯權(quán)不成立，則認(rèn)定債務(wù)人構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛，不能這樣簡(jiǎn)單處理。因?yàn)槲飿I(yè)公司的服務(wù)不達(dá)標(biāo)的程度差別很大，如果認(rèn)定業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的抗辯權(quán)成立，業(yè)主可以不交納物業(yè)費(fèi)，勢(shì)必引起物業(yè)服務(wù)關(guān)系無法維持，而業(yè)主又難以選擇新的物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)；如果認(rèn)定業(yè)主的抗辯權(quán)不成立，判決業(yè)主必須按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)費(fèi)，對(duì)業(yè)主又是不公平的，而且縱容了物業(yè)公司的違約行為。因此，法院必須在“業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)費(fèi)”和業(yè)主“必須按照合同全額交納物業(yè)費(fèi)”兩種處理辦法之間，找到一個(gè)更妥當(dāng)?shù)锰幚磙k法。在這種情形下，法院就有必要根據(jù)物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的程度，酌情降低物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，既維持雙方物業(yè)服務(wù)關(guān)系，又保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。在審判實(shí)踐中，已經(jīng)發(fā)生了不少這樣的案例。實(shí)踐表明，按照這種思路處理此類案件，效果是不錯(cuò)的。

　?。ㄗ髡邌挝唬罕本┦械谝恢屑?jí)人民法院）
　　【注釋】
[1]肖江平：“物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的自然壟斷及其規(guī)制思路”，載《法商研究》2006年第2期。
[2]同上注。
[3]參見北京市第一中級(jí)人民法院裁判文書“（2006）一中民再終字第8001號(hào)”。
[4]韓增輝、周珂：“物業(yè)管理中的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)法律性質(zhì)淺析”，載《法學(xué)雜志》2005年第3期。
[5]胡志勇：“業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格探討”，載《法學(xué)雜志》2005年第3期。
[6]（德） 卡爾？拉倫茨：《德國民法通論》（上冊(cè)），王曉曄等譯，法律出版社2003年，第181—182頁。
[7]江偉主編：《民事訴訟法學(xué)原理》，中國人民大學(xué)出版社1999年版，第403—404頁。
[8]王家福主編：《民法債權(quán)》，法律出版社1991年版，第399—400頁。