《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的理解與適用

《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過，于2009年9月1日施行。為便于司法實(shí)踐正確理解與適用，現(xiàn)就司法解釋起草的背景及主要內(nèi)容介紹如下。

　　《解釋》的起草背景和指導(dǎo)思想

　　在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動(dòng)下，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。近年來(lái)，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件以10%的增長(zhǎng)率逐年上升。為應(yīng)對(duì)與日俱增的審判壓力，很多高級(jí)人民法院對(duì)房屋租賃合同糾紛案件的審判進(jìn)行深入研究，并頒布了專門性指導(dǎo)意見。由于對(duì)法律規(guī)范理解上的差異，各地人民法院對(duì)此類案件的法律適用存在不同的觀點(diǎn)，導(dǎo)致裁判結(jié)果迥異，亟需出臺(tái)司法解釋，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。最高人民法院基于審判實(shí)踐的迫切需求，于2006年9月著手《解釋》的起草和調(diào)研工作。

　　《解釋》起草過程中，堅(jiān)持了以下指導(dǎo)思想：一是，立足司法為和諧社會(huì)構(gòu)建提供司法保障的政治職能，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)交易秩序，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。房屋是人類生存的基本物質(zhì)條件，是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要生產(chǎn)資料，房屋租賃案件的審判直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益、社會(huì)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展?！督忉尅返钠鸩荼仨氁獔?jiān)持保障民生、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的指導(dǎo)思想。二是，嚴(yán)循立法精神，切實(shí)增強(qiáng)《解釋》的實(shí)踐應(yīng)用性。房屋租賃主要發(fā)生在人民群眾的生活和經(jīng)營(yíng)需要中，大量的房屋租賃合同糾紛案件由基層人民法院受理，《解釋》應(yīng)在嚴(yán)循法律規(guī)定精神，確保合法性基礎(chǔ)上，強(qiáng)化規(guī)定內(nèi)容的針對(duì)性和可操作性，切實(shí)服務(wù)審判實(shí)踐。三是，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，合理吸收借鑒法學(xué)理論成果和國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)。房屋租賃糾紛屬于傳統(tǒng)的民事案件，各級(jí)人民法院均有大量的司法實(shí)踐活動(dòng)，并積累了行之有效的裁判方法?！督忉尅窇?yīng)在調(diào)查研究、總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，吸收法學(xué)界理論研究成果，借鑒其他國(guó)家的相關(guān)理論和成功經(jīng)驗(yàn)，以滿足我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展后，房屋租賃合同糾紛案件審判新情況、新變化的需求。

　　《解釋》的主要內(nèi)容

　　《解釋》的適用范圍。

　　人民法院受理的租賃糾紛案件主要為城鎮(zhèn)房屋（城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋）租賃合同糾紛案件，法律適用的難點(diǎn)多出現(xiàn)在此類案件的審判中。為解決審判實(shí)踐中的突出問題，《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。城鎮(zhèn)房屋的判斷標(biāo)準(zhǔn)是依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定的土地規(guī)劃性質(zhì)，即房屋占有土地是否在城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與租賃房屋占地性質(zhì)是國(guó)有土地還是集體所有制土地?zé)o關(guān)。

　　承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，具有社會(huì)福利性和保障性，不屬于完全的民事法律行為，有關(guān)合同糾紛不適用《解釋》。

　　隨著我國(guó)城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)，一部分經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村和城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大、用途多樣，租賃經(jīng)營(yíng)日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃采用的交易規(guī)則和適用的法律已沒有區(qū)別。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理?！卑讣芾矸ㄔ嚎梢愿鶕?jù)鄉(xiāng)村租賃房屋的建設(shè)規(guī)模、使用用途、裝飾裝修等情況，決定是否參照《解釋》規(guī)定處理案件。

　　合同效力的認(rèn)定。

　　合同效力的認(rèn)定對(duì)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)交易秩序意義重大?！督忉尅坊貞?yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，確定了盡量維持合同效力原則，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是明確合同無(wú)效的情形。《解釋》將違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。二是對(duì)欠缺生效條件的合同效力處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，就認(rèn)定合同有效。

　　1.違法建筑租賃合同無(wú)效。

　　實(shí)踐中，違法建筑租賃較為普遍，對(duì)違法建筑租賃合同效力的認(rèn)定一直是人民法院面臨的法律適用難點(diǎn)問題。城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，禁止房屋建設(shè)者未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。民法通則第七十二條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定”。物權(quán)法第三十條規(guī)定，“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”。依照上述法律規(guī)定，違法建筑因建設(shè)行為的違法性，不能產(chǎn)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，建設(shè)人因此對(duì)違法建筑不享有物權(quán)權(quán)益?！?a href="javascript:void(0);" fid="A191353" tiao="0" class="flink">城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定，拆遷人拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。上述法律規(guī)定表明，法律不僅從維護(hù)公共利益的角度禁止違法建設(shè)行為，同時(shí)也否定違法建設(shè)的法律效力?！督忉尅纷裱梢庵迹?guī)定違法建筑租賃合同無(wú)效。

　　依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，違法建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物?！督忉尅返?條、第3條規(guī)定的“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑”均為違法建筑。

　　2.合同無(wú)效后占有利益的返還。

　　依照無(wú)效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括占有的房屋和實(shí)際占有房屋期間所獲取的占有利益。這里需要注意的是，違法建筑租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，如果承租人已經(jīng)占有租賃房屋，仍然需要向出租人返還占有利益。依照物權(quán)法對(duì)占有的規(guī)定，出租人（建設(shè)者）不能取得違法建筑的所有權(quán)，但不影響其基于占有享有的占有利益。承租人取得了出租人對(duì)違法建筑享有的占有利益，應(yīng)當(dāng)予以返還。占有利益為無(wú)形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞椒颠€。《解釋》將支付房屋占有使用費(fèi)作為承租人對(duì)獲取的占有利益進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償?shù)闹饕绞?。從審判?shí)踐既有案例的裁判效果看，按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定房屋占有使用費(fèi)，易于雙方當(dāng)事人認(rèn)可，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握，可避免采用評(píng)估方式確定房屋占有使用費(fèi)，加重當(dāng)事人訴訟成本，延長(zhǎng)案件審理期間的弊端?？紤]到存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)可能與承租人獲取的占有利益不符，《解釋》規(guī)定“當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”案件受理法院可以根據(jù)承租人對(duì)房屋的實(shí)際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　裝飾裝修物的處理。

　　裝飾裝修物的處理涉及債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚?，在理論界及審判?shí)務(wù)界均引起高度關(guān)注?！督忉尅丰槍?duì)合同無(wú)效、合同解除、合同履行期間屆滿三種情形，吸收裝飾裝修物形成附合、未形成附合情形下所有權(quán)歸屬理論及補(bǔ)償理論，用五個(gè)條款對(duì)裝飾裝修物的處理進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

　　1.裝飾裝修物的范圍。

合同法第二百二十三條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物”。改善是指不改變租賃物的外觀形狀，對(duì)其性能進(jìn)行改良。增設(shè)他物是指在原有的租賃物上又添加另外的物。實(shí)踐中，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物多在裝飾裝修中進(jìn)行。建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》規(guī)定，建筑裝飾裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)?！?a href="javascript:void(0);" fid="A191704" tiao="0" class="flink">建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》釋義解釋稱，“改建是指不增加建筑物或建設(shè)項(xiàng)目體量，在原有基礎(chǔ)上，為改善建筑物使用功能、改變使用目的，對(duì)原有工程進(jìn)行改造的建設(shè)項(xiàng)目。裝修工程也是改建”。從上述部頒規(guī)定對(duì)專業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋看，改建包括裝飾裝修，均是對(duì)建筑物進(jìn)行改善的重要方式。房屋租賃市場(chǎng)普遍將改建稱為裝飾裝修，房屋增設(shè)他物因多在裝飾裝修中進(jìn)行，且常與房屋結(jié)合密切不可分離，同裝飾裝修區(qū)分不明顯，一般也納入裝飾裝修的范疇?！督忉尅芬勒招袠I(yè)理解，條文中所稱的裝飾裝修物包括改建工程、普通裝飾裝修工程的裝飾裝修物和增設(shè)的他物。

　　2.裝飾裝修物的歸屬。

　　對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，均是將動(dòng)產(chǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)。按照裝飾裝修物與房屋結(jié)合的繼續(xù)性與固定性的物理形態(tài)和裝飾裝修物是否喪失獨(dú)立價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)標(biāo)準(zhǔn)劃分，裝飾裝修物可分為附合和未形成附合裝飾裝修物兩類。附合裝飾裝修物是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合后，動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要部分，非毀損或變更其性質(zhì)而不能分離。例如對(duì)租賃房屋鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板；租賃房屋作為酒店或者商場(chǎng)所安裝的空調(diào)管道、照明設(shè)施等。依照世界各國(guó)和我國(guó)有關(guān)添附理論的通說，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合發(fā)生物權(quán)法上的效果，包括兩個(gè)方面：一是動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)被不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)所吸納，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)滅失。二是不動(dòng)產(chǎn)所有人即時(shí)取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。依照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，不能產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的法律后果，其所有權(quán)仍屬于承租人?！督忉尅丰槍?duì)裝飾裝修物的兩種形態(tài)，吸收物權(quán)添附理論，規(guī)定未形成附合的裝飾裝修物可由承租人取回。形成附合的裝飾裝修物由出租人取得所有權(quán)。

　　3.附合裝飾裝修物的補(bǔ)償。

　　承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。下文對(duì)《解釋》有關(guān)附合裝飾裝修物補(bǔ)償規(guī)定的介紹，均是建立在經(jīng)承租人同意裝飾裝修的前提下。

　　——合同履行期間屆滿時(shí)附合裝飾裝修費(fèi)用的處理。

　　附合發(fā)生債權(quán)法上的效果是喪失動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人有權(quán)基于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求返還添附物的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人獲取利益與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人遭受損失是構(gòu)成不當(dāng)?shù)美膬蓚€(gè)重要要件。但在房屋租賃合同中，出租人收回房屋時(shí)取得裝飾裝修物的所有權(quán)，卻不必然獲得利益，承租人亦不會(huì)當(dāng)然遭受損失，不能適用不當(dāng)?shù)美碚?。這由以下方面因素決定：一是，承租人對(duì)租賃房屋裝飾裝修，是為滿足己方的使用需要，根據(jù)其審美情趣和使用目的進(jìn)行。當(dāng)承租人審美情趣與確定的房屋用途與出租人不一致時(shí)，出租人往往要重新進(jìn)行裝修，不會(huì)因接受承租人的裝飾裝修獲取利益。二是，承租人如經(jīng)出租人同意裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則確定與其租賃期限相適應(yīng)的裝飾裝修費(fèi)用，該費(fèi)用作為其租賃房屋的投資成本，應(yīng)當(dāng)在租賃期間內(nèi)攤銷完畢。合同法第二百三十五條規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！币勒赵摋l法律規(guī)定，承租人返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)裝飾裝修使用后的狀態(tài)，出租人不能要求承租人恢復(fù)房屋原狀，亦無(wú)需對(duì)裝飾裝修予以補(bǔ)償。三是，裝飾裝修主要發(fā)生在經(jīng)營(yíng)用房租賃中，締約雙方普遍約定合同履行期間屆滿，出租人無(wú)償取得裝飾裝修物，上述約定已經(jīng)成為行業(yè)慣例。《解釋》綜合考慮上述因素，規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。”

　　——合同解除時(shí)附合裝飾裝修費(fèi)用的處理。

　　《解釋》第11條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（3）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（4）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！鄙鲜鲆?guī)定中，涵蓋了如下方面的內(nèi)容：一是明確了裝飾裝修損失的負(fù)擔(dān)原則。合同解除，承租人裝飾裝修費(fèi)用尚未攤銷完畢。承租人不能利用剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修價(jià)值，是由合同解除導(dǎo)致的，該價(jià)值作為合同解除的損失，由導(dǎo)致合同解除的違約方負(fù)擔(dān)。雙方違約的，根據(jù)各自過錯(cuò)分擔(dān)。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則分擔(dān)。依照物權(quán)法、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，出租房屋被國(guó)家征收或者被拆遷時(shí)，政府部門或者拆遷人要對(duì)被征收或者被拆遷的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。依照相關(guān)行政規(guī)范，補(bǔ)償事項(xiàng)一般包括房屋的裝飾裝修損失。租賃房屋在返還出租人之前，裝飾裝修物歸承租人所有，補(bǔ)償款作為裝飾裝修物的代位物，依照物權(quán)歸屬原則，歸承租人所有。此時(shí)，雖然合同解除具有不可歸責(zé)于雙方的事由，卻不能適用公平原則解決裝飾裝修損失的補(bǔ)償問題，裝飾裝修的補(bǔ)償按照物的歸屬，在拆遷補(bǔ)償款中處理?！督忉尅返?1條第（4）項(xiàng)因此作出“法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”的表述，作為適用《解釋》規(guī)定的負(fù)擔(dān)原則之外的兜底條款；二是確定了裝飾裝修損失的范圍。按照《解釋》規(guī)定，合同解除時(shí)裝飾裝修的損失為殘值損失，這一損失范圍的確定，需要考慮出租人是否同意利用裝飾裝修的因素。如果出租人同意利用裝飾裝修，表明裝飾裝修對(duì)出租人具有利用價(jià)值，該價(jià)值由出租人實(shí)際取得，其應(yīng)當(dāng)依照不當(dāng)?shù)美拿穹ɡ碚?，?duì)承租人予以補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)應(yīng)當(dāng)在承租人裝飾裝修損失中扣除?？紤]到上述裝飾裝修損失范圍的認(rèn)定原則已被審判實(shí)踐普遍采用，因此，僅在《解釋》第11條第（2）項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定，在第（3）、（4）項(xiàng)中未作表述，但該原則在第（3）、（4）項(xiàng)規(guī)定情形中同樣適用。

　　——合同無(wú)效時(shí)附合裝飾裝修物的處理。

　　依照《解釋》第9條第2款的規(guī)定，合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

　　——現(xiàn)值損失和殘值損失的計(jì)算方法。

　　《解釋》根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律后果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。該價(jià)值一般采用審計(jì)鑒定的方法確定。殘值損失是指在合同解除時(shí)裝飾裝修的剩余價(jià)值，該價(jià)值通過裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來(lái)確定。通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現(xiàn)值相符，但因?yàn)椤督忉尅反_定裝飾裝修費(fèi)用在租賃期間內(nèi)攤銷完畢，故合同履行期間已經(jīng)攤銷（消耗）的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)納入合同解除后的損失范圍。殘值損失應(yīng)考慮因合同解除未攤銷的費(fèi)用，該費(fèi)用可能高于或者低于裝飾裝修的現(xiàn)值，此時(shí)確定裝飾裝修殘值損失采用“就低”原則：如果未攤銷費(fèi)用高于現(xiàn)值，殘值損失按照裝飾裝修的現(xiàn)值確定。因裝飾裝修損失作為合同解除的損失，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)確定；如果未攤銷費(fèi)用低于現(xiàn)值，殘值損失按照未攤銷的費(fèi)用確定。因裝飾裝修費(fèi)用在租賃期間攤銷完畢是基本原則，如果每年攤銷（消耗）的費(fèi)用高于按照審計(jì)確定的折舊費(fèi)用，雙方必須按照已攤銷的費(fèi)用確定租賃期間消耗的費(fèi)用，按照未攤銷的費(fèi)用確定殘值損失，否則，裝飾裝修費(fèi)用在租賃期內(nèi)攤銷完畢的原則無(wú)法體現(xiàn)。如裝飾裝修費(fèi)用60萬(wàn)元，租期五年，合同履行三年后解除，則攤銷費(fèi)用為36萬(wàn)元，未攤銷費(fèi)用為60－36=24萬(wàn)元。如果裝飾裝修現(xiàn)值為20萬(wàn)元，殘值損失應(yīng)當(dāng)確定為20萬(wàn)元；如裝飾裝修現(xiàn)值為30萬(wàn)元，殘值損失應(yīng)當(dāng)確定為24萬(wàn)元。

　　承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)。

　　承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是當(dāng)今世界各國(guó)普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度，我國(guó)合同法也確定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，但未對(duì)該權(quán)利的法律性質(zhì)、實(shí)現(xiàn)程序及救濟(jì)方法作出規(guī)定，使該權(quán)利的保護(hù)成為司法實(shí)踐中適用法律的重要難點(diǎn)問題之一。在《解釋》起草過程中，各方面意見均強(qiáng)烈要求對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題作出規(guī)定?！督忉尅酚?個(gè)條款對(duì)這一問題進(jìn)行了規(guī)定，以期彌補(bǔ)現(xiàn)有法律有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的立法缺失，最大效益地發(fā)揮這項(xiàng)法律制度的社會(huì)功能。

　　1.承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)。

　　依照物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)法定原則，在法律未規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為物權(quán)情形下，該權(quán)利不應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)并具有排他性。合同法第二百三十條規(guī)定的“承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”應(yīng)為債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力?；谏鲜鲈?，最高人民法院于2008年12月18日公布的《關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋（第七批）的決定》中，以民法通則適用意見第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”與物權(quán)法規(guī)定沖突為由，予以廢止?！督忉尅穼⒊凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

　　2.不同情形下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)。

　　從《解釋》第21條至第24條規(guī)定內(nèi)容中，可以歸納出對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)的整體思路。

　　——將承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)予以保護(hù)。

　　通說認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買房屋的權(quán)利。該權(quán)利系請(qǐng)求權(quán)。從功能上看，請(qǐng)求權(quán)旨在實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)人的利益，使當(dāng)事人取得物權(quán)或者其他支配性的權(quán)利或者利益。請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于手段性的權(quán)利，但如果法律規(guī)定請(qǐng)求權(quán)的相對(duì)人負(fù)有不得拒絕的義務(wù)，該請(qǐng)求權(quán)就具有了一定的終局性和目的性。合同法設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，就是賦予承租人相對(duì)于第三人優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利，將其性質(zhì)定為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，賦予承租人在行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕，就能使承租人取得租賃物買受人的地位，使法律關(guān)系的穩(wěn)定性增強(qiáng)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法目的得以彰顯。同時(shí)，也解決了審判實(shí)踐中承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)不周延，該權(quán)利無(wú)法行使的突出問題。從《解釋》第22條、第24條對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)的規(guī)定中，可以推斷出上述含義。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律規(guī)定的特定權(quán)利，該權(quán)利受到侵害時(shí)，承租人享有損害賠償請(qǐng)求權(quán)，也享有強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，兩種請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合，承租人可以選擇一種請(qǐng)求權(quán)予以主張。

　　當(dāng)然，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)考慮以下兩方面的問題，一是承租人應(yīng)當(dāng)具有履約能力，如責(zé)令承租人交付押金或者定金等方式提供履約擔(dān)保，以避免人民法院支持承租人購(gòu)買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導(dǎo)致合同無(wú)法履行，損害出租人利益。二是依照權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)主張，在出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人沒有履行通知義務(wù)的，承租人可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主張，超過合理期限的，人民法院不應(yīng)予以支持。上述內(nèi)容是完整保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)必須要考慮的問題，實(shí)踐中可以借鑒探索。

　　——抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或者租賃房屋拍賣時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)。

　　從權(quán)利的設(shè)置目的看，抵押權(quán)是從抵押物的交換價(jià)值中優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價(jià)值，不享有對(duì)抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋的權(quán)利，并以同等條件為權(quán)利行使的必備要件。上述兩種權(quán)利行使時(shí)不會(huì)發(fā)生沖突。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價(jià)、變賣或者拍賣抵押房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購(gòu)買抵押的租賃房屋，不會(huì)影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不論抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同成立前或后，均不會(huì)與抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突。因此，《解釋》規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)時(shí)，依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　拍賣是出租人出售租賃房屋的一種方式，將該種出售方式排除在承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)范圍外，與合同法規(guī)定不符?！督忉尅罚ㄕ髑笠庖姼澹┑?3條規(guī)定，“出租人以拍賣方式出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，承租人可以表示以該最高價(jià)購(gòu)買，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，承租人享有以該最高價(jià)優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；如有更高應(yīng)價(jià)，承租人不作表示的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！币蜃罡呷嗣穹ㄔ赫跍?zhǔn)備就拍賣法進(jìn)行司法解釋立項(xiàng)，《解釋》刪除了第23條有關(guān)具體拍賣程序中承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的規(guī)定，留待拍賣法司法解釋作出規(guī)定。但這一問題的研究已較為成熟，審判實(shí)踐可以參照《解釋》（征求意見稿）中的規(guī)定，判斷承租人在具體拍賣程序中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使問題。

　　——優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的例外情形。

　　《解釋》第24條從權(quán)利設(shè)置目的和法律價(jià)值衡量角度綜合考慮，規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的四種例外情形：（1）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，宗旨是簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要是維護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購(gòu)買權(quán)。（2）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國(guó)是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來(lái)的熟人社會(huì)，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。《解釋》立足國(guó)情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這一規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會(huì)穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會(huì)的重大歷史任務(wù)要求。（3）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買的。本項(xiàng)是對(duì)合同法第二百三十條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化。從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將導(dǎo)致出租人權(quán)益受到損害。在房屋交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項(xiàng)將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（4）購(gòu)買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購(gòu)買出租房屋，并辦理了登記手續(xù)的情形下，可以對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的主張。

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