先租先得模式下業(yè)主對(duì)小區(qū)特定車位使用權(quán)的法律基礎(chǔ)

【摘要】【裁判要旨】　先租先得是小區(qū)共有車位分配使用的一種常見(jiàn)模式。在這一模式下，租賃使用車位在先的業(yè)主取得對(duì)車位的優(yōu)先承租權(quán)，可以持續(xù)地向物業(yè)公司要求續(xù)租車位，直至其拋棄權(quán)利或喪失業(yè)主資格。在先業(yè)主可以經(jīng)物業(yè)公司同意而在中斷租賃車位后仍保留其將來(lái)的優(yōu)先承租權(quán)，以利于車位的充分利用。但保留的優(yōu)先承租權(quán)不能對(duì)抗善意第三人的既有承租權(quán)，如果善意的在后業(yè)主已經(jīng)與物業(yè)公司建立了租賃關(guān)系，那么在租期內(nèi)其對(duì)車位的使用權(quán)仍應(yīng)予以保護(hù)?！　　霭柑?hào)　一審：（2011）虹民三（民）初字第472號(hào)
　　【案情】

　　原告：楊某。

　　被告：錢某某、錢某、徐某。

　　第三人：上海上置物業(yè)公司管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱上置物業(yè)公司）。

　　第三人：上海市虹口區(qū)紫荊花園業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱紫荊花園業(yè)委會(huì)）。

　　原告是紫荊花園小區(qū)1號(hào)樓2706室的業(yè)主；被告錢某、徐某是同樓內(nèi)406室的業(yè)主，被告錢某某為二人之子。紫荊花園小區(qū)的地面車位由紫荊花園業(yè)委會(huì)委托上置物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理。業(yè)主向上置物業(yè)公司租賃使用地面固定車位，雙方并不簽訂書(shū)面的租賃協(xié)議，承租在先的業(yè)主通過(guò)向上置物業(yè)公司支付一定期限的停車費(fèi)即可持續(xù)租賃使用固定車位。該小區(qū)的固定車位已達(dá)飽和，不能滿足全部業(yè)主的需求。無(wú)固定車位的業(yè)主通常須等待有業(yè)主退出固定車位后方能遞補(bǔ)承租。該小區(qū)226號(hào)車位原由被告租賃使用。2007年8月9日，被告因暫時(shí)不使用車位，在上置物業(yè)公司的協(xié)調(diào)下，與案外人鄭某簽訂了一份《關(guān)于小區(qū)停車位暫借的協(xié)議》，約定將226號(hào)車位暫借給鄭某使用，被告可根據(jù)需要經(jīng)提前15天通知后收回車位。此后，鄭某并未實(shí)際租賃使用226號(hào)車位。2008年1月起，原告向上置物業(yè)公司租賃了226號(hào)車位，至2010年年底均使用該車位并支付了停車費(fèi)。2010年11月，被告要求收回226號(hào)車位自用時(shí)，發(fā)現(xiàn)車位已由原告租賃使用。為此，雙方就車位應(yīng)歸誰(shuí)使用的問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。2010年12月11日，原告向上置物業(yè)公司支付了226號(hào)車位2011年全年的停車費(fèi)1800元，上置物業(yè)公司向原告開(kāi)具了發(fā)票，發(fā)放了記載為“固定車位：地面226”的停車證。而被告則于2011年1月5日起以登記在錢某某名下的一輛汽車實(shí)際占用226號(hào)車位，使原告無(wú)法使用。雙方糾紛經(jīng)紫荊花園業(yè)委會(huì)與上置物業(yè)公司調(diào)解未果。

　　原告訴稱，自己是226號(hào)車位的合法承租使用人，被告擅自占用該車位，損害了原告權(quán)益。請(qǐng)求法院判令：1．被告立即停止侵權(quán)、排除妨害，將其車輛從原告租用的紫荊花園小區(qū)226號(hào)停車位上移走；2．被告賠償原告停車費(fèi)損失，從2011年1月5日起至被告歸還車位時(shí)止，以每月人民幣150元計(jì)算。

　　被告辯稱，被告從2002年起就租賃使用226號(hào)車位。后在物業(yè)公司協(xié)調(diào)下與案外人鄭某簽訂了車位暫借協(xié)議，約定被告可以隨時(shí)取回車位。由此，被告認(rèn)為226號(hào)車位仍應(yīng)由其使用。故不同意原告的訴請(qǐng)。

　　第三人上置物業(yè)公司述稱，226號(hào)車位原來(lái)使用人是被告。2007年8月，經(jīng)物業(yè)公司協(xié)調(diào)，被告把車位借給2號(hào)樓業(yè)主鄭某使用。由于小區(qū)停車位緊張，1號(hào)樓業(yè)主提出反對(duì)意見(jiàn)，物業(yè)公司就從鄭某處收回車位再出借于原告?，F(xiàn)在226號(hào)車位應(yīng)由被告繼續(xù)使用。物業(yè)公司工作人員未經(jīng)核實(shí)就給原告發(fā)放了停車證，系錯(cuò)發(fā)。請(qǐng)求法院維護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　第三人上海市虹口區(qū)紫荊花園業(yè)主委員會(huì)未作陳述。

　　【審判】

　　上海市虹口區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原、被告中哪一方享有226號(hào)車位的合法使用權(quán)。根據(jù)上置物業(yè)公司對(duì)車位長(zhǎng)期管理所形成的車位分配使用規(guī)則，業(yè)主是通過(guò)與上置物業(yè)公司建立租賃關(guān)系而使用固定車位，雙方并不簽訂書(shū)面協(xié)議，租賃期限的長(zhǎng)短取決于業(yè)主預(yù)繳了多長(zhǎng)時(shí)限的停車費(fèi)。租期屆滿后，業(yè)主可以通過(guò)繼續(xù)繳費(fèi)而再次租賃原車位，物業(yè)公司無(wú)權(quán)拒絕，也不得擅自租給他人，可見(jiàn)業(yè)主對(duì)其租賃在先的車位享有優(yōu)先承租權(quán)。除非業(yè)主因出售房屋等原因已自行放棄該權(quán)利，否則管理車位的上置物業(yè)公司即有義務(wù)持續(xù)與之建立車位租賃關(guān)系。

　　本案中，截止2007年底，被告始終是226號(hào)車位的租賃使用者，故其在當(dāng)時(shí)顯然享有該車位的優(yōu)先承租權(quán)。在被告之后租賃226號(hào)車位的原告能否取得優(yōu)先承租權(quán)，取決于被告停止租賃車位的行為是否導(dǎo)致被告失去該權(quán)利。根據(jù)本案查明的事實(shí)，被告停止租賃車位，是基于與案外人鄭某之間的車位暫借協(xié)議。在該協(xié)議中，被告清楚地表達(dá)了只是暫時(shí)不用車位，以后隨時(shí)可取回車位使用的意思。這說(shuō)明被告主觀上并未放棄對(duì)226號(hào)車位的優(yōu)先承租權(quán)。同時(shí)，該車位暫借協(xié)議是在上置物業(yè)公司的協(xié)調(diào)下簽訂的，通過(guò)了上置物業(yè)公司的認(rèn)可，說(shuō)明上置物業(yè)公司已承諾被告繼續(xù)保留對(duì)226號(hào)車位的優(yōu)先承租權(quán)。因此，本院認(rèn)為226號(hào)車位的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)屬于被告所有。

　　但是，車位合法使用權(quán)的直接權(quán)利基礎(chǔ)是現(xiàn)實(shí)的租賃關(guān)系，而非優(yōu)先承租權(quán)。被告享有的優(yōu)先承租權(quán)，具有債權(quán)性質(zhì)，僅在被告與出租人上置物業(yè)公司之間發(fā)生效力，其可據(jù)此要求上置物業(yè)公司與之建立226號(hào)車位的租賃關(guān)系，但不能直接據(jù)此獲得車位的合法使用權(quán)。根據(jù)紫荊花園小區(qū)車位管理的規(guī)則，業(yè)主通過(guò)向物業(yè)公司繳納一定期限的停車費(fèi)，取得停車證后，即建立了租賃關(guān)系，取得相應(yīng)車位的使用權(quán)。本案原告先行完成了這一要件，取得了2011年1月1日起到2011年12月31日止的226號(hào)車位使用權(quán)。上置物業(yè)公司認(rèn)為是工作失誤導(dǎo)致向原告錯(cuò)發(fā)了226號(hào)車位的停車證，在沒(méi)有其他證據(jù)印證的情況下，這一解釋顯然不能推翻既成的租賃關(guān)系。即使確實(shí)是工作失誤，也應(yīng)該由過(guò)錯(cuò)方自己承擔(dān)責(zé)任。在上置物業(yè)公司已收下停車費(fèi)并發(fā)給相應(yīng)停車證的情況下，原告有理由相信上置物業(yè)公司已認(rèn)可了其對(duì)226號(hào)車位的權(quán)利。無(wú)證據(jù)可證明原告明知被告享有優(yōu)先承租權(quán)而故意予以侵犯。

　　因此，法院認(rèn)定原告與上置物業(yè)公司之間以2011年全年為期建立的226號(hào)車位租賃關(guān)系有效，雙方應(yīng)當(dāng)依約履行。被告在其優(yōu)先承租權(quán)行使未果的情況下，可以要求作為車位出租人的上置物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并可在原告對(duì)226號(hào)車位租賃期限屆滿后再次行使其優(yōu)先承租權(quán)，不應(yīng)徑自使用該車位。故被告自2011年1月5日起占用226號(hào)車位使用至今，系侵犯了原告的合法使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)排除妨礙并賠償損失的法律責(zé)任。

　　據(jù)此，判決：一、被告錢某某、錢某、徐某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)將紫荊花園小區(qū)226號(hào)地面固定車位上停放的車輛移出，將該車位讓給原告楊某使用；二、被告錢某某、錢某、徐某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告楊某停車費(fèi)損失，從2011年1月5日起至被告讓出車位時(shí)止，以每月150元計(jì)算。

　　【評(píng)析】

　　一、小區(qū)共有車位的分配使用規(guī)則

　　根據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)車位必須優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。而在小區(qū)車位數(shù)量無(wú)法滿足所有業(yè)主需求的情況下，對(duì)于車位如何在業(yè)主之間分配使用，并無(wú)明確的法律規(guī)定。對(duì)于小區(qū)地面車位等依法或依約屬于業(yè)主全體共有的車位，屬于建筑物區(qū)分所有中的共有部分，其分配使用規(guī)則屬于業(yè)主自治范疇，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主公約等自治規(guī)章制定并遵照?qǐng)?zhí)行。物業(yè)公司受業(yè)委會(huì)委托對(duì)車位進(jìn)行管理，受業(yè)主自治規(guī)章的約束，不能自行其事。然而，實(shí)踐中大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主自治規(guī)章并沒(méi)有對(duì)小區(qū)共有車位的分配使用規(guī)則作出詳細(xì)規(guī)定。

　　筆者認(rèn)為，在沒(méi)有自治規(guī)章規(guī)定或規(guī)定不明的情況下，應(yīng)當(dāng)以該小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期實(shí)行，并事實(shí)上已得到小區(qū)業(yè)主遵照?qǐng)?zhí)行的既有慣例為規(guī)則依據(jù)。因?yàn)?，全體業(yè)主對(duì)慣例的遵守本身即形成了穩(wěn)定的自治規(guī)則。本案中，紫荊花園小區(qū)的物業(yè)公司和全體業(yè)主長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)車位的分配使用都遵循著先租先得的模式，這一模式在小區(qū)內(nèi)行之多年，已經(jīng)形成了小區(qū)業(yè)主所認(rèn)可的慣例，也無(wú)違反法律規(guī)定之處，故法院對(duì)此應(yīng)予以尊重。

　　二、小區(qū)車位先租先得模式的法律解析

　　小區(qū)車位的先租先得模式是指，在小區(qū)車位不能滿足所有業(yè)主需求的情況下，先向物業(yè)公司申請(qǐng)承租車位，并支付一定期限（通常為半年或一年）停車費(fèi)的業(yè)主，即可取得某個(gè)特定車位的固定使用權(quán)。此后該業(yè)主只要持續(xù)按時(shí)地向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)，就能一直使用該車位。在車位已被租賃殆盡之后，后來(lái)的業(yè)主再想承租車位，就必須等待此前已被租賃的車位因故空出后遞補(bǔ)承租。這一模式由于簡(jiǎn)單易行，符合人們對(duì)先來(lái)后到習(xí)慣秩序的認(rèn)知，漸成實(shí)踐中很多小區(qū)都采用的一種車位分配使用方式。那么，從法律角度解析，這一模式蘊(yùn)含著怎樣的法律關(guān)系？

　　首先，業(yè)主對(duì)車位的使用權(quán)，是通過(guò)與物業(yè)公司建立租賃關(guān)系而取得。雖然共有車位的所有人是全體業(yè)主，但全體業(yè)主并不能實(shí)際管理車位，業(yè)委會(huì)也缺乏對(duì)車位的管理能力，只能委托物業(yè)公司對(duì)車位進(jìn)行管理，由物業(yè)公司作為車位的出租人。業(yè)主通過(guò)向物業(yè)公司支付以停車費(fèi)為名義的租金，成為特定車位的承租人，從而獲得對(duì)特定車位的固定使用權(quán)。雙方通常并不簽訂書(shū)面的租賃協(xié)議，而是通過(guò)實(shí)際履行的方式建立租賃關(guān)系。這一租賃關(guān)系有固定租期，租期長(zhǎng)短取決于業(yè)主預(yù)繳了多長(zhǎng)時(shí)限的停車費(fèi)，預(yù)繳一年，則租期為一年。有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)主之間建立的是無(wú)期限的不定期租賃關(guān)系。但不定期租賃的當(dāng)事人依法可隨時(shí)解除合同，而物業(yè)公司顯然并不能隨時(shí)解除與業(yè)主的車位租賃關(guān)系。故仍應(yīng)認(rèn)定業(yè)主與物業(yè)公司之間為有固定租期的車位租賃關(guān)系。

　　其次，已經(jīng)在先承租了車位的業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱在先業(yè)主），在租期屆滿后，可以通過(guò)繼續(xù)繳費(fèi)而再次承租原車位，物業(yè)公司無(wú)權(quán)拒絕，也不得擅自租給他人，可見(jiàn)在先業(yè)主對(duì)特定車位享有優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)，是指在租賃關(guān)系中，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時(shí)，對(duì)原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權(quán)。這是一種形成權(quán)，依承租人一方之意思，形成出租人于同樣條件下再次出租給承租人的義務(wù)。由于優(yōu)先承租權(quán)并非法定的優(yōu)先權(quán)，只具有債權(quán)性質(zhì)，是承租人對(duì)出租人享有的請(qǐng)求權(quán)。具體到業(yè)主對(duì)車位的優(yōu)先承租權(quán)，就是業(yè)主對(duì)物業(yè)公司享有的繼續(xù)承租車位的請(qǐng)求權(quán)。由于車位的租金即停車費(fèi)對(duì)所有人而言標(biāo)準(zhǔn)相同，不存在同等條件的問(wèn)題，物業(yè)公司有義務(wù)滿足在先業(yè)主的續(xù)約請(qǐng)求，繼續(xù)向其出租原車位。

　　再次，業(yè)主對(duì)車位優(yōu)先承租權(quán)的消滅，可以是因?yàn)閽仐?，也可以是因?yàn)閱适к囄怀凶赓Y格。拋棄優(yōu)先承租權(quán)，可以明示，即明確向物業(yè)公司表示不再行使優(yōu)先承租權(quán)，同意物業(yè)公司將車位另行出租；也可以默示，即不再繼續(xù)繳納下一期的停車費(fèi)，任由物業(yè)公司將車位另行出租。喪失車位承租資格，是指業(yè)主將其房屋轉(zhuǎn)讓給他人，不再具備小區(qū)業(yè)主身份，依法不能再使用小區(qū)車位，其對(duì)車位的優(yōu)先承租權(quán)也自然喪失。至于從前一業(yè)主處繼受取得房屋的新業(yè)主，能否同時(shí)繼受車位的租賃關(guān)系以及優(yōu)先承租權(quán)，各個(gè)小區(qū)的規(guī)則不盡相同，實(shí)踐中也存在爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，鑒于租賃關(guān)系屬于雙務(wù)契約，一方當(dāng)事人的變更必須得到另一方當(dāng)事人的認(rèn)可，故能否繼受應(yīng)取決于出租人即物業(yè)公司對(duì)此是否同意。但物業(yè)公司的態(tài)度應(yīng)當(dāng)對(duì)所有業(yè)主一視同仁，不得存在差別。如果物業(yè)公司對(duì)此種繼受一貫予以認(rèn)可或不認(rèn)可，則除非得到業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決議的支持，否則不能隨意改變其規(guī)則。

　　綜上所述，在先租先得模式下，業(yè)主取得車位合法使用權(quán)的法律基礎(chǔ)是與物業(yè)公司之間建立的車位租賃關(guān)系，租期長(zhǎng)短取決于業(yè)主預(yù)繳多少時(shí)間的停車費(fèi)；在先業(yè)主自然取得對(duì)車位的優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)其要求，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在租期屆滿后與之繼續(xù)建立下一期的租賃關(guān)系。如果租期屆滿后在先業(yè)主的優(yōu)先承租權(quán)因故消滅，其他業(yè)主即可遞補(bǔ)承租該車位，進(jìn)而取得優(yōu)先承租權(quán)。

　　三、車位優(yōu)先承租權(quán)的保留

　　實(shí)踐中，常有在先業(yè)主一段時(shí)間內(nèi)無(wú)須使用車位，但因?qū)?lái)仍需使用，其不愿就此拋棄優(yōu)先承租權(quán)，也不愿白白支付停車費(fèi)，此時(shí)在先業(yè)主可能會(huì)與物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議，中斷對(duì)該車位的持續(xù)承租，但保留優(yōu)先承租權(quán)，由物業(yè)公司將該車位向其他業(yè)主出租，直至在先業(yè)主要求收回車位自用為止。在此情形下，如果物業(yè)公司在出租該車位時(shí)沒(méi)有向后來(lái)承租的業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱在后業(yè)主）明確說(shuō)明在先業(yè)主對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的保留，則先后兩業(yè)主極易在將來(lái)因車位優(yōu)先承租權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議。本案糾紛即是，主要問(wèn)題是在先業(yè)主對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的保留是否有效，能否對(duì)抗在后業(yè)主。

　　筆者認(rèn)為，如果在先業(yè)主對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的保留已得到物業(yè)公司認(rèn)可，即物業(yè)公司承諾在先業(yè)主將來(lái)可以隨時(shí)恢復(fù)對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的行使，則物業(yè)公司有義務(wù)履行其承諾，滿足在先業(yè)主于中斷租賃后再次行使優(yōu)先承租權(quán)的要求。在后業(yè)主不能對(duì)抗在先業(yè)主對(duì)其優(yōu)先承租權(quán)的保留，不論在后業(yè)主對(duì)此是否明知。這是因?yàn)?，在小區(qū)車位普遍稀缺的情況下，在先業(yè)主暫時(shí)讓出閑置車位的做法，有利于緩解小區(qū)停車位的緊張狀態(tài)，使稀缺資源得到充分利用。如果中斷租賃將導(dǎo)致在先業(yè)主面臨失去車位的危險(xiǎn)，則其不會(huì)同意將車位讓出供給他人使用。相比于將來(lái)失去固定車位后產(chǎn)生的種種不便，大多數(shù)在先業(yè)主將寧愿白白支付并不高昂的停車費(fèi)，并想盡一切可能的辦法來(lái)占據(jù)原可空出的車位。這無(wú)疑會(huì)加重小區(qū)車位短缺的困難，也與物盡其用的法律價(jià)值相違背。屆時(shí)，在后業(yè)主的利益反將受到損害——連暫時(shí)使用固定車位的機(jī)會(huì)也不存在。因此，在先業(yè)主對(duì)車位優(yōu)先承租權(quán)的保留應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒烧J(rèn)可和保護(hù)，其有權(quán)提出對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的恢復(fù)行使。物業(yè)公司如果沒(méi)有將車位存在保留優(yōu)先承租權(quán)的情況告知在后業(yè)主，在后業(yè)主可以向物業(yè)公司主張賠償因無(wú)法繼續(xù)行使優(yōu)先承租權(quán)而造成的損失，以維護(hù)其信賴?yán)妗?br>
　　本案中，被告保留優(yōu)先承租權(quán)系經(jīng)物業(yè)公司協(xié)調(diào)并認(rèn)可的，不論原告在承租車位時(shí)對(duì)此是否知情，該車位的優(yōu)先承租權(quán)仍屬于被告。至于實(shí)踐中有的在先業(yè)主并未通過(guò)物業(yè)公司，而是自行與在后業(yè)主達(dá)成保留優(yōu)先承租權(quán)的協(xié)議才讓出車位，則一旦在后業(yè)主拋棄優(yōu)先承租權(quán)，不知情的物業(yè)公司將車位重新出租的，在先業(yè)主即喪失其優(yōu)先承租權(quán)，因其與在后業(yè)主的協(xié)議對(duì)出租人無(wú)約束力。

　　四、在后業(yè)主已經(jīng)善意取得的承租權(quán)應(yīng)得到保護(hù)

　　獲得優(yōu)先承租權(quán)的在先業(yè)主，有權(quán)向物業(yè)公司要求優(yōu)先承租原車位，但其對(duì)車位合法使用權(quán)的直接權(quán)利基礎(chǔ)仍然是現(xiàn)實(shí)的租賃關(guān)系與承租權(quán)，而非優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)具有債權(quán)性質(zhì)，僅在業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生請(qǐng)求效力，在先業(yè)主不能直接據(jù)此獲得車位的合法使用權(quán)。實(shí)踐中，物業(yè)公司由于管理不善、工作失誤、信息錯(cuò)誤等原因，有可能會(huì)誤認(rèn)為車位已空缺，從而將車位出租給在后業(yè)主，尤其在在先業(yè)主保留優(yōu)先承租權(quán)，已中斷租賃車位較長(zhǎng)時(shí)間的情況下更是如此。如果在后業(yè)主不知在先業(yè)主對(duì)車位享有優(yōu)先承租權(quán)，或有理由認(rèn)為在先業(yè)主已拋棄優(yōu)先承租權(quán)，通過(guò)向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)，已經(jīng)善意地與物業(yè)公司建立了租賃關(guān)系，則其對(duì)車位的承租權(quán)在該租期內(nèi)應(yīng)得到保護(hù)，以維護(hù)善意第三人的權(quán)益，保障交易安全。在先業(yè)主行使優(yōu)先承租權(quán)落空，可以向物業(yè)公司追究其違約責(zé)任，同時(shí)其優(yōu)先承租權(quán)仍然存在，當(dāng)在后業(yè)主的租期屆滿，在先業(yè)主可以再次行使其優(yōu)先承租權(quán)，恢復(fù)對(duì)車位的租賃。如果在后業(yè)主明知在先業(yè)主享有并將行使優(yōu)先承租權(quán)，仍與物業(yè)公司建立租賃關(guān)系的，則屬于對(duì)他人債權(quán)的故意侵害，該租賃關(guān)系無(wú)效。如果在后業(yè)主知道車位處于在先業(yè)主保留優(yōu)先承租權(quán)的狀態(tài)而與物業(yè)公司建立租賃關(guān)系，則該租賃關(guān)系即附有解除條件，一旦在先業(yè)主于在后業(yè)主的租期內(nèi)要求恢復(fù)與物業(yè)公司的車位租賃關(guān)系，則在后業(yè)主的車位租賃關(guān)系因解除條件成就而消滅。

　　本案中，原告通過(guò)向物業(yè)公司支付停車費(fèi)，已經(jīng)實(shí)際取得了2011年的226號(hào)車位承租權(quán)。雖然在被告明確要求取回車位后，226號(hào)車位的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)屬于作為在先業(yè)主的被告，但在糾紛發(fā)生之初，僅依慣例而非明確書(shū)面規(guī)章運(yùn)行的小區(qū)車位管理規(guī)則，顯然不足以使原告這樣的普通業(yè)主清楚地認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。在物業(yè)公司已收下停車費(fèi)并發(fā)給相應(yīng)停車證的情況下，原告有理由認(rèn)為自己是善意地相信物業(yè)公司已認(rèn)可了其對(duì)226號(hào)車位的權(quán)利。因此，法院認(rèn)定原告在2011年內(nèi)仍為226號(hào)車位的承租人，對(duì)該車位有合法使用權(quán)。此時(shí)被告強(qiáng)占車位的行為，構(gòu)成對(duì)原告的侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)排除妨礙并賠償損失。但被告可以從2012年起再次行使優(yōu)先承租權(quán)，優(yōu)先承租226號(hào)車位。原告通過(guò)訴訟既已明知被告的優(yōu)先承租權(quán)，就不得再次以先行支付停車費(fèi)的方式予以對(duì)抗。

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　　編后余思：裁判的說(shuō)服力

　　裁判文書(shū)是審判活動(dòng)的最終產(chǎn)品。一份敘事清楚、說(shuō)理充分、結(jié)論正確、事項(xiàng)齊全的裁判文書(shū)，能起到非常好的定分止?fàn)帯⒎邢⒃V的法律效果和社會(huì)效果。《先租先得模式下業(yè)主對(duì)小區(qū)特定車位使用權(quán)的法律基礎(chǔ)》就是這樣一篇佳作。

　　這篇文章對(duì)小區(qū)車位的慣有管理模式、先后兩位業(yè)主對(duì)特定車位使用權(quán)的來(lái)由進(jìn)行了清晰陳述，對(duì)先后兩位業(yè)主基于同一車位的承租權(quán)差異和變更準(zhǔn)確定性、充分說(shuō)理，對(duì)物業(yè)公司的不當(dāng)陳述予以分析糾正，甚至對(duì)將來(lái)年度因交接車位可能引發(fā)的糾紛也先予闡述，可以說(shuō)兼顧到了本案或之后各方當(dāng)事人的利益及相互間法律關(guān)系。該裁判不僅徹底化解了業(yè)主間的車位之爭(zhēng)，還對(duì)物業(yè)公司的規(guī)范管理提供了可行性司法建議，充分體現(xiàn)了人民司法在化解矛盾、指引行為、維護(hù)秩序、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定上的功能作用。一審判決既已生效就是最好的論證。

　　細(xì)致、全面是本文的一個(gè)亮點(diǎn)，這個(gè)亮點(diǎn)的不經(jīng)意間完成，又恰恰實(shí)現(xiàn)了司法正義、程序、效益三種價(jià)值的平衡。當(dāng)然了，這也是一審法官綜合素養(yǎng)的體現(xiàn)。

　　正如重慶市高級(jí)人民法院院長(zhǎng)錢鋒所言:發(fā)展之道，精度比速度更重要。（車紅蕾）