建筑物區(qū)分所有權(quán)類案件的調(diào)研報(bào)告

引言

物權(quán)法已于2007年10月1日起施行，第六章為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。其后最高法院出臺(tái)了《民事案件案由規(guī)定》，首次將“建筑物區(qū)分所有權(quán)”作為受案案由。該問題在理論界早有研究，而且相關(guān)案件法院也已大量受理。然而審判實(shí)踐中，對(duì)該類案件在認(rèn)識(shí)上還存在不少分歧。再加之上述案件的多樣性和復(fù)雜性，需要運(yùn)用大量的物權(quán)法理論。又因該類案件與群眾日常生活密切相關(guān)，又多以群體性糾紛的形式出現(xiàn)，必須引起足夠重視。

　　案件綜述

　　根據(jù)物權(quán)法第七十條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)上為一種特殊的復(fù)合性不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利（成員權(quán)）。

　　我院近3年該類糾紛二審案件的基本情況。

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　　表一

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　　表二表一案件人布的案由情況

　　對(duì)上述統(tǒng)計(jì)的說明以及該類案件的特點(diǎn)和成因。

　　即便是物權(quán)法出臺(tái)后的2008年上半年，我院仍然沒有直接以建筑物區(qū)分所有權(quán)為案由的案件，因此，本文調(diào)研的案例分散于多種案由。

　?。ㄒ唬╆P(guān)于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的說明。

　　表一統(tǒng)計(jì)的案件數(shù)標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人在訴訟中涉及的情形，不一定作為訴訟的標(biāo)的或爭(zhēng)議焦點(diǎn)。如在物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)費(fèi)案件中，業(yè)主抗辯物業(yè)公司占用小區(qū)綠地但沒有反訴等情形，法院未對(duì)業(yè)主抗辯進(jìn)行實(shí)體審理，但為了全面地把握案件情況，本表都統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，故統(tǒng)計(jì)結(jié)果要高于下文論述具體問題時(shí)所列典型案件的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。同時(shí)，有的案件可能出現(xiàn)同時(shí)涉及上述兩類甚至三類糾紛，如業(yè)主起訴物業(yè)公司返還其使用公共部位的收益，同時(shí)要求物業(yè)公司召開產(chǎn)權(quán)人會(huì)議以籌備業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立事宜，這就涉及共有權(quán)和成員權(quán)兩個(gè)問題。為了使數(shù)據(jù)更直觀，進(jìn)行了重復(fù)計(jì)算。

　　從表二看，該類案件主要集中于物業(yè)管理糾紛中，3年來所占比例均在85%左右。統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)，涉及的物業(yè)管理糾紛共計(jì)195件，占該時(shí)期我院審結(jié)物業(yè)管理糾紛總數(shù)（987件）的19.76%。其他如侵權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、相鄰關(guān)系案件總體數(shù)量很大，建筑物區(qū)分所有權(quán)類案件在其中所占比例太少，故未作進(jìn)一步的比例統(tǒng)計(jì)。

　　在侵權(quán)類糾紛中主要是財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛，如業(yè)主外墻皮脫落致樓下?？康能囕v受損，就涉及外墻面的歸屬以及管理義務(wù)人問題。財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛主要是業(yè)主起訴物業(yè)公司返還占用的公共設(shè)施、返還利用公共部位所謀取之利益等，相鄰關(guān)系則主要集中在業(yè)主個(gè)體之間。表二中的“其他案由”則更加分散，如業(yè)主對(duì)物業(yè)公司占用公用道路的排除妨礙糾紛等。

　?。ǘ┌讣奶攸c(diǎn)及成因分析。

　　通過有關(guān)數(shù)據(jù)的考察以及審理案件的總結(jié)，簡(jiǎn)要分析該類案件的特點(diǎn)及成因。

　　1.案件涵蓋的主體及法律關(guān)系復(fù)雜，審理有難度。從表二可以看出，案件分布在不同的案由，訴訟主體既有業(yè)主、使用人或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，也有物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商等。既可能涉及物業(yè)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系以及小區(qū)內(nèi)權(quán)屬關(guān)系，又可能涉及開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系。除物權(quán)法外，民法通則、合同法、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）等法律法規(guī)也是審理的依據(jù)，還需要大量法學(xué)理論，審理有難度且分歧較大。

　　2.案件與百姓生活密切相關(guān)，社會(huì)影響面大。案件與百姓生活緊密相連，關(guān)系到業(yè)主切身利益、涉及小區(qū)的日常生活和管理，處理效果直接影響到和諧社會(huì)建設(shè)和群眾合法權(quán)利的保護(hù)。而且，由于該類案件天然的群體性特征，往往涉及大量潛在的訴訟和矛盾，社會(huì)影響面較大，需要引起足夠重視。

　　3.涉及共有權(quán)案件數(shù)量占比例最高。從表一可以看出，近3年涉及共有權(quán)的案件占比一直在半數(shù)以上。其實(shí)在各國(guó)的財(cái)產(chǎn)制度歷史發(fā)展中，共有財(cái)產(chǎn)制已經(jīng)是人們不愿意采用和難以長(zhǎng)時(shí)間存續(xù)的一種財(cái)產(chǎn)制度，往往因維護(hù)管理不善、責(zé)任不清和糾紛頻發(fā)而不得不以分割財(cái)產(chǎn)而告終，成為大家庭中繼承財(cái)產(chǎn)的一種過渡形態(tài)。而隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，區(qū)分所有權(quán)制度也應(yīng)運(yùn)而生。這種區(qū)分所有權(quán)幾乎與多層建筑物同生共存，且共有人為數(shù)眾多，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人際關(guān)系多邊化、復(fù)雜化和長(zhǎng)期化。^{1}涉及共有權(quán)的案件往往以界定專有權(quán)和共有權(quán)為前提，還與成員權(quán)的行使有密切關(guān)系，應(yīng)予以充分的重視。

　　疑難問題研析

　　專有權(quán)疑難問題及分析。

　　專有權(quán)是指業(yè)主對(duì)專有部分享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。實(shí)務(wù)中該問題可分為兩部分，一是專有權(quán)的客體范圍；二是專有權(quán)的行使限制。

　　（一）專有權(quán)客體范圍的界定。

　　區(qū)分所有權(quán)案件中，許多是因建筑物使用產(chǎn)生糾紛。如一起案件中，二層業(yè)主將一層業(yè)主的屋頂用柵欄圍成自家部分使用。對(duì)此，首先必須確定爭(zhēng)議部位是否屬于專有部分，這將直接影響法律適用：{1}如果爭(zhēng)議部位屬于被告專有，應(yīng)判斷被告行使專有權(quán)是否應(yīng)受限制，應(yīng)當(dāng)適用所有權(quán)限制的規(guī)則；{2}如果爭(zhēng)議部位屬于原告專有，應(yīng)判斷被告行為是否構(gòu)成對(duì)專有權(quán)的侵害，應(yīng)適用有關(guān)侵害所有權(quán)的規(guī)則；{3}如果爭(zhēng)議部位不屬于原告或被告任何一方專有，而屬于雙方共有，則應(yīng)看被告行為是否屬于侵害共有權(quán)，應(yīng)適用有關(guān)共有物管理使用的規(guī)則；{4}若爭(zhēng)議部位既非原告或被告的專有范圍，也非共有范圍，則首先要考慮原告的主體資格問題，其次看雙方是否存在其他法律關(guān)系，運(yùn)用相應(yīng)規(guī)則。

　　有關(guān)專有權(quán)客體范圍的爭(zhēng)議問題主要有以下兩個(gè)。

　　1.專有權(quán)客體范圍的劃定。物權(quán)法并未明確規(guī)定專有權(quán)客體范圍。在其他國(guó)家和地區(qū)，基本上都不采用立法明確規(guī)定的方式，而由學(xué)說來決定，有以下四種：{1}壁心說，認(rèn)為專有部分以房屋的墻壁、地板、天花板厚度的中心為界限；{2}空間說，認(rèn)為專有部分僅限于由墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，墻壁、地板、天花板自身為共有部分；{3}最后粉刷表層說，認(rèn)為專有部分包含墻體表層粉刷部分及其以內(nèi)的空間；{4}壁心和最后粉刷表層說，為折衷的觀點(diǎn)，認(rèn)為在內(nèi)部管理關(guān)系上，專有部分的界限應(yīng)以最后粉刷表層說為準(zhǔn)，但在買賣等外部關(guān)系上，專有部分的界限應(yīng)以壁心說為準(zhǔn)。其中，壁心和最后粉刷表層說基本已經(jīng)為通說，司法實(shí)踐中可以統(tǒng)一采用這種觀點(diǎn)作為基本原則。例如前面提到的案例中，因屋頂并非一層業(yè)主的專有部分，而屬于共有部分，因此如果一層業(yè)主僅以侵害其專有權(quán)為由起訴，則不應(yīng)支持。

　　房屋除了四壁圍成的空間，還有水暖管道及電氣線路等房屋附屬設(shè)施，對(duì)于該部分的權(quán)屬認(rèn)定，同樣可以借鑒壁心和最后粉刷表層說，并著重考慮房屋附屬設(shè)施構(gòu)造上和使用的獨(dú)立性因素，確定其是否屬于專有部分。具體是：首先，以各個(gè)業(yè)主專有部分的空間區(qū)域?yàn)榻缦?，從空間性質(zhì)上將房屋附屬設(shè)施分為專有與共有兩部分；其次，根據(jù)房屋附屬設(shè)施安裝狀況，從功能用途上將其分為公用與私用；最后，根據(jù)房屋附屬設(shè)施的功能用途，結(jié)合其所屬的空間性質(zhì)，來確定某特定部分房屋附屬設(shè)施是否屬于專有權(quán)客體范圍，如果該部分房屋附屬設(shè)施僅限于某業(yè)主的專有空間范圍，且功能用途上也僅供該業(yè)主私用，則可認(rèn)定屬于專有部分。

　　2.購(gòu)房時(shí)的特殊約定對(duì)專有權(quán)客體范圍的影響。房屋銷售中，開發(fā)商往往將小區(qū)一些共有部分贈(zèng)送或附帶出賣給個(gè)別業(yè)主，例如對(duì)頂層業(yè)主附贈(zèng)樓房平臺(tái)、對(duì)底層業(yè)主贈(zèng)送花園等，由此引發(fā)紛爭(zhēng)。處理此類糾紛，如何認(rèn)定此類約定的效力成為焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為：從區(qū)分所有權(quán)的概念內(nèi)涵來看，將樓房分為專有和共有部分，是為了合理確定多層樓房中不同所有權(quán)人的權(quán)利行使界限和規(guī)則，保障樓房全體所有權(quán)人的正常使用，合理規(guī)制其利益沖突。因此，在區(qū)分所有權(quán)中，專有或共有部分，對(duì)應(yīng)的是行使權(quán)利的界限和規(guī)則，不能簡(jiǎn)單地將專有部分理解為單個(gè)業(yè)主的專有物，將共有部分理解為全體業(yè)主的共有物。物權(quán)法第七十二條明確規(guī)定業(yè)主對(duì)共有部分“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”，同時(shí)規(guī)定轉(zhuǎn)讓專有部分的，“對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”。所以，專有權(quán)、共有權(quán)以及成員權(quán)是不可分割的，專有權(quán)居核心地位，共有權(quán)和成員權(quán)是專有權(quán)的必然附屬。因此，個(gè)別業(yè)主與開發(fā)商之間，如果約定將共有部分變更為個(gè)別業(yè)主的專有部分，則此約定違背了物權(quán)法所規(guī)定的區(qū)分所有權(quán)的固有屬性，是無效的。但是，如果雙方約定內(nèi)容僅涉及業(yè)主對(duì)共有部分的專門使用，而不涉及權(quán)屬變動(dòng)，則此約定屬于效力待定，可待業(yè)主大會(huì)追認(rèn)后有效。

　　（二）專有權(quán)的行使限制。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)是指業(yè)主對(duì)專有部分所享有的所有權(quán)。在實(shí)務(wù)中，行使專有權(quán)主要表現(xiàn)為對(duì)專有部分進(jìn)行裝修改造、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓等。焦點(diǎn)問題是，業(yè)主專有權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)受何種限制？

　　1.一般限制：相鄰關(guān)系。從我國(guó)立法及實(shí)務(wù)看，對(duì)一般所有權(quán)行使限制的具體規(guī)定主要是相鄰關(guān)系規(guī)則，民法通則及物權(quán)法均有規(guī)定。案件的共同特征是：業(yè)主行使專有權(quán)時(shí)，給相鄰業(yè)主造成了妨害，相鄰業(yè)主有權(quán)依據(jù)相鄰關(guān)系規(guī)則來限制專有權(quán)的行使。

　　基于相鄰關(guān)系對(duì)所有權(quán)的限制，核心在于構(gòu)成妨害的認(rèn)定。而判斷的關(guān)鍵，并非僅僅是現(xiàn)實(shí)的客觀的妨礙，而應(yīng)當(dāng)是以此種妨礙影響為中心，衡量相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的利益狀態(tài)，作出有利于整體利益的最優(yōu)選擇，除了考慮法律法規(guī)的層面，還要考慮不動(dòng)產(chǎn)的構(gòu)造特征、風(fēng)俗習(xí)慣等社會(huì)因素，是復(fù)雜的利益衡量過程。由于現(xiàn)代高層建筑高密度居住的特殊構(gòu)造，決定了在處理權(quán)利人之間的相鄰關(guān)系時(shí)，利益衡量尤為重要，因此有一些妨礙是相鄰業(yè)主必須忍受的。例如一案件中，被告家與原告家房門垂直相鄰，原告認(rèn)為被告家防盜門妨礙自己開門，要求被告更換。法官根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，發(fā)現(xiàn)按照兩家房門的位置，無論被告安裝何種防盜門都會(huì)給原告造成妨礙，最終據(jù)此判決駁回原告訴請(qǐng)，并指出雙方應(yīng)當(dāng)互諒互讓，盡量為對(duì)方提供方便。

　　2.特別限制?；诠怖妫貏e是建筑物和整個(gè)住宅小區(qū)的整體利益，往往要對(duì)專有權(quán)的行使進(jìn)行特別的限制。

　?。?）基于法律法規(guī)的特別限制。大致可分為三類。一是物權(quán)法第七十一條規(guī)定的“業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”，這可視為專有權(quán)特別限制的原則。該原則運(yùn)用的焦點(diǎn)，在于如何解讀“危及建筑物的安全”和“損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”。筆者認(rèn)為，對(duì)于危及建筑物安全的判斷，屬于事實(shí)認(rèn)定問題，應(yīng)通過當(dāng)事人舉證來確定，必要時(shí)可以通過專業(yè)鑒定。對(duì)于損害其他業(yè)主合法權(quán)益的判斷，則不單純局限于事實(shí)認(rèn)定，還涉及利益衡量。根據(jù)住宅房屋的使用目的，其他業(yè)主合法權(quán)益可以體現(xiàn)為對(duì)居住生活環(huán)境的保障，如果某專有權(quán)行使破壞了其他權(quán)利人原有較為穩(wěn)定的生活環(huán)境，且這種行為所帶來的利益與所帶來的破壞小，就可認(rèn)定屬于損害其他業(yè)主合法權(quán)益。二是物權(quán)法第七十七條規(guī)定的“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。需指出，實(shí)踐中還可能會(huì)發(fā)生“商戶改住宅”的情況，筆者認(rèn)為可以參照適用，因?yàn)閮烧叩谋举|(zhì)都是改變房屋用途。三是對(duì)住宅裝飾裝修的限制性具體規(guī)定，主要有《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》這兩部行政法規(guī)以及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》這兩個(gè)部門規(guī)章，具體包括兩方面：一是針對(duì)房屋中特定部位的禁止規(guī)定，例如變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間和廚房、擅自拆改配套設(shè)施等；另一是在裝飾裝修中應(yīng)遵循的必要程序，即事先向物業(yè)管理單位申報(bào)登記，并告知鄰里。這些規(guī)范性文件雖然僅屬于行政法規(guī)或部門規(guī)章，但根據(jù)物權(quán)法第八十三條規(guī)定的“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約”，且部門規(guī)章往往被訂入小區(qū)公約中，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)遵守。

　?。?）基于特殊約定的特別限制。當(dāng)事人經(jīng)常在商品房買賣合同、物業(yè)委托合同、小區(qū)公約等協(xié)議中，對(duì)專有權(quán)的行使加以限制。這些約定的效力如何？從實(shí)踐看，法院還是根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待的。如一案件中，小區(qū)公約及物業(yè)合同均禁止業(yè)主封閉陽臺(tái)，但業(yè)主因生活需要統(tǒng)一封閉陽臺(tái)，物業(yè)公司起訴要求業(yè)主拆除，該案判決認(rèn)定該約定不合理，業(yè)主對(duì)陽臺(tái)進(jìn)行封閉確有其現(xiàn)實(shí)需要且未侵害公共利益或他人利益，此約定不能限制業(yè)主行使專有權(quán)。筆者認(rèn)為，對(duì)于此類約定，可根據(jù)合同法來判斷，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定有效，業(yè)主行使專有權(quán)應(yīng)當(dāng)受約定限制；但應(yīng)考慮利益平衡，如果業(yè)主行使專有權(quán)確有客觀需要，且未對(duì)小區(qū)公共利益或他人造成重大影響，則不應(yīng)僅以違反約定為由限制業(yè)主行使專有權(quán)。

　　共有權(quán)疑難問題及分析。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)，是指權(quán)利人依據(jù)法律或共同管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。從實(shí)務(wù)案例看，疑難問題可分為3部分：一是共有部分的權(quán)屬確定；二是共有部分的使用；三是共有部分的收益分配及費(fèi)用分?jǐn)偂?br>
　?。ㄒ唬┕灿胁糠值臋?quán)屬確定。

　　住宅小區(qū)中，其建筑區(qū)劃可分為樓房建筑及附屬區(qū)域兩部分，前者是由業(yè)主居住的房屋所組成的樓房建筑物，后者包括小區(qū)內(nèi)除樓房建筑物之外的道路、物業(yè)服務(wù)用房、車庫車位等。因此要確定共有部分，就可以分樓房建筑物及附屬區(qū)域兩個(gè)方面來考慮。

　　1.樓房建筑物中的共有部分。該部分的認(rèn)定，可根據(jù)物權(quán)法第七十二條，以排除法來界定。審判實(shí)踐發(fā)現(xiàn)的主要問題，是業(yè)主購(gòu)房時(shí)開發(fā)商以特別約定的方式保留樓房中某共有部位的權(quán)利，此種約定的效力如何？例如一起案件中，開發(fā)商在商品房銷售合同中寫明：商品房所在樓宇的外墻面屬于出賣人。

　　筆者認(rèn)為，依據(jù)物權(quán)法，外墻面使用權(quán)的行使方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，具體表現(xiàn)方式就是通過業(yè)主大會(huì)，由該棟建筑物中專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。如果未經(jīng)前述業(yè)主同意，合同條款是無效的，對(duì)全體業(yè)主不生效力。

　　2.附屬區(qū)域內(nèi)的共有部分。物權(quán)法對(duì)小區(qū)車庫、車位的歸屬并沒有做一概而論的規(guī)定，這就使得實(shí)踐中車庫車位的所有權(quán)主體復(fù)雜化，而在地下車庫與人防工程發(fā)生交叉和重疊的時(shí)候，判斷地下車庫的歸屬就尤為復(fù)雜。

　　筆者認(rèn)為，判斷車庫車位的歸屬，應(yīng)根據(jù)具體情況予以不同的處理：首先，如果車庫車位在規(guī)劃設(shè)計(jì)中占用的是業(yè)主共有部分區(qū)域，則可以直接依據(jù)物權(quán)法第七十四條認(rèn)定屬業(yè)主共有；其次，如果車庫車位并未占用業(yè)主共有部分區(qū)域，則可以根據(jù)購(gòu)房時(shí)的約定來確定，如果購(gòu)房時(shí)車庫車位面積沒有計(jì)入公攤，且未以其他方式實(shí)際計(jì)入業(yè)主的購(gòu)房款中，則可認(rèn)定車庫車位不屬于業(yè)主共有；最后，使用人防工程的車庫車位，由于現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定人防工程的所有權(quán)歸屬，僅規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，從物盡其用法則考慮，應(yīng)由立法明文規(guī)定地下防空設(shè)施屬于投資者所有較為妥當(dāng)。

　　物業(yè)服務(wù)用房糾紛的焦點(diǎn)在于，如果該部分沒有計(jì)入購(gòu)房?jī)r(jià)款中，也沒有計(jì)入公攤面積中，是否還屬于業(yè)主共有？當(dāng)小區(qū)選聘新物業(yè)公司后，開發(fā)商或者原物業(yè)公司對(duì)物業(yè)服務(wù)用房仍主張所有權(quán)，拒絕交接。對(duì)此問題，從物權(quán)法第七十三條的規(guī)定看是非常明確的，只要規(guī)劃用途是屬于物業(yè)服務(wù)用房的，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

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　　該類紛爭(zhēng)主要焦點(diǎn)在于認(rèn)定是否屬于侵害共有權(quán)或是否屬于合理使用，主要表現(xiàn)為開發(fā)商侵害業(yè)主共有權(quán)和單個(gè)業(yè)主使用共有部位兩個(gè)方面。

　　1.開發(fā)商侵害業(yè)主共有權(quán)。開發(fā)商在小區(qū)建立初期，掌握小區(qū)的管理和控制權(quán)，為追求利潤(rùn)，開發(fā)商有時(shí)會(huì)濫用權(quán)利進(jìn)行謀利。主要表現(xiàn)是，在小區(qū)建設(shè)過程中，違規(guī)更改規(guī)劃，對(duì)業(yè)主共有部位進(jìn)行改造改建。此類案件的處理非常棘手，因?yàn)榍终几慕ㄐ袨橥咽羌瘸墒聦?shí)，如果簡(jiǎn)單地判決恢復(fù)規(guī)劃原狀，可能會(huì)導(dǎo)致更為混亂的局面。因此，判令開發(fā)商賠償小區(qū)業(yè)主的損失不失為一個(gè)比較合理的選擇。

　　2.單個(gè)業(yè)主對(duì)共有部分的使用。實(shí)踐中，因業(yè)主不當(dāng)使用共有部分產(chǎn)生的糾紛非常多，主要表現(xiàn)形態(tài)是單個(gè)業(yè)主使用共有部位，其他業(yè)主或物業(yè)公司提出異議。在物權(quán)法實(shí)施前，這些案件大多是以相鄰關(guān)系或者物業(yè)管理糾紛作為案由受理的。由此引發(fā)兩方面問題，一是相鄰關(guān)系與侵害共有權(quán)的關(guān)系問題；二是對(duì)共有部位合理使用的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　（1）相鄰關(guān)系與侵害共有權(quán)的關(guān)系。由于業(yè)主對(duì)共有部分享有共有權(quán)，因此，如果業(yè)主對(duì)共有部分使用不當(dāng)而對(duì)相鄰的其他業(yè)主行使共有權(quán)造成妨礙，就可能同時(shí)發(fā)生相鄰關(guān)系糾紛與業(yè)主共有權(quán)糾紛。相鄰關(guān)系中審查重點(diǎn)在于是否構(gòu)成妨礙，而侵害共有權(quán)糾紛中審查重點(diǎn)在于使用共有物是否經(jīng)其他共有人同意、是否違背共有人之間的約定或者對(duì)共有物有益。

　?。?）業(yè)主對(duì)共有部位的合理使用。有關(guān)共有部位的使用紛爭(zhēng)主要源自業(yè)主的私自搭建行為，如搭建雨篷、封閉露臺(tái)等。通常情況下都是由物業(yè)公司依據(jù)小區(qū)公約等規(guī)定提起訴訟要求拆除，法院判決一般也會(huì)支持物業(yè)公司，因?yàn)榇祟愋袨榇_實(shí)違背公約并且侵害了業(yè)主的公共利益。但實(shí)踐中也有特殊情況，即業(yè)主使用共有部分存在合理需求，且未對(duì)小區(qū)公共利益造成妨害，則應(yīng)確認(rèn)業(yè)主此種對(duì)共有部位的使用屬于合理使用。

　　（三）共有部分的收益及負(fù)擔(dān)。

　　1.共有部分收益的紛爭(zhēng)。此項(xiàng)紛爭(zhēng)主要表現(xiàn)形式是開發(fā)商、物業(yè)公司利用電梯、外墻面作廣告獲取收益，或是將歸業(yè)主共有的車位出租、出售獲利，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)為此主張歸還收益。例如引起轟動(dòng)的“美麗園”案件中，物業(yè)公司出租電梯位做廣告，業(yè)主委員會(huì)起訴要求物業(yè)公司返回此項(xiàng)收益。該案由于物業(yè)公司拒絕就收益情況提供證據(jù)，法院根據(jù)證據(jù)規(guī)則推定業(yè)主委員會(huì)的主張成立。此種情形下，收益應(yīng)歸業(yè)主共有，但關(guān)鍵問題在于原告的訴訟主體資格，即由誰來起訴主張收益？是單個(gè)業(yè)主、全體業(yè)主還是業(yè)主委員會(huì)？筆者認(rèn)為以業(yè)主委員會(huì)作為原告較為妥當(dāng)，能夠代表全體業(yè)主并作出相應(yīng)的意思表示。

　　2.共有部分的負(fù)擔(dān)紛爭(zhēng)。此種紛爭(zhēng)主要表現(xiàn)為在物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，部分業(yè)主以未使用共有設(shè)施為由拒絕交納相應(yīng)費(fèi)用。如一案件中，物業(yè)收費(fèi)中含有電梯維修運(yùn)行費(fèi)，而作為一層住戶，被告認(rèn)為自己從不使用電梯，不應(yīng)當(dāng)分擔(dān)費(fèi)用。法院根據(jù)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司所簽訂合同中并未約定一層住戶不交納電梯費(fèi)，判決被告仍應(yīng)負(fù)擔(dān)該費(fèi)用。有關(guān)共有部分的負(fù)擔(dān)紛爭(zhēng)，雖表現(xiàn)為業(yè)主與物業(yè)公司或電梯公司之間，但其實(shí)是業(yè)主之間。因?yàn)楣灿胁糠值呢?fù)擔(dān)肯定是要由業(yè)主承擔(dān)的，只不過是在業(yè)主之間如何分配的問題。

　　該類問題，雖然物權(quán)法第八十條有明確規(guī)定，但應(yīng)考慮業(yè)主之間關(guān)于共有部分的收益或負(fù)擔(dān)的分配糾紛，是否應(yīng)直接納入民事訴訟范疇？或者是如何納入？筆者認(rèn)為，此種糾紛應(yīng)當(dāng)采用先由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決議，如果個(gè)別業(yè)主有異議，可依據(jù)物權(quán)法第七十八條申請(qǐng)撤銷該決議，這種訴訟處理模式簡(jiǎn)單易行。因?yàn)楣灿胁糠炙婕暗臉I(yè)主數(shù)量多，如果將收益或負(fù)擔(dān)分配直接納入民事訴訟，易形成群體性訴訟，程序復(fù)雜繁瑣，會(huì)給法院帶來巨大工作量，也會(huì)干擾業(yè)主的正常生活。

　　成員權(quán)難點(diǎn)問題分析。

　　（一）難點(diǎn)問題分析。

　　總的來說，成員權(quán)類案件的數(shù)量不多，但存在不少難點(diǎn)。下面就幾個(gè)主要問題進(jìn)行探討。

　　1.業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)決議的效力。此類案件，我院目前為止審結(jié)的并不多，近3年來僅有4件。其中一案涉及的業(yè)主為商家：業(yè)主王某為小商品市場(chǎng)的商戶，認(rèn)為該市場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)在未經(jīng)召開業(yè)主大會(huì)共同表決確認(rèn)的情況下，與物業(yè)公司惡意串通，簽署了《物業(yè)服務(wù)合同》，選聘該物業(yè)公司，收取高額物業(yè)費(fèi)，侵害了自己及全體業(yè)主的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院確認(rèn)上述合同無效。

　　該案反映的是業(yè)主成員權(quán)的重要權(quán)利之一———業(yè)主組成業(yè)主自治團(tuán)體、參與決策的權(quán)利。物權(quán)法第七十八條賦予了業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益的，可以請(qǐng)求法院予以撤銷的權(quán)利。依此規(guī)定，本案中王某享有相應(yīng)的原告資格，法院應(yīng)進(jìn)行實(shí)體審查。

　　實(shí)踐當(dāng)中，應(yīng)明確幾個(gè)問題：{1}部分業(yè)主以未參加業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)召開的會(huì)議為由，對(duì)決定事項(xiàng)不服提起訴訟。對(duì)此，如果決議不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并且符合法定人數(shù)或者具有投票權(quán)的業(yè)主參加，就應(yīng)認(rèn)定有效。{2}業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，如果與自身的職責(zé)無關(guān)或者雖然與職責(zé)有關(guān)但是決定事項(xiàng)違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求撤銷。法院應(yīng)著重審查其業(yè)主大會(huì)公約等小區(qū)自治性文件中對(duì)議事規(guī)則以及相關(guān)具體權(quán)限的規(guī)定，必須尊重業(yè)主的意思自治。{3}業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)和行使。物權(quán)法賦予該權(quán)利屬于民法撤銷權(quán)的范疇，可以適用民法通則和合同法中的撤銷權(quán)一年除斥期間的規(guī)定，自業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道合法權(quán)益被侵害為起算點(diǎn)，一般情況下，以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定公布、公示或傳達(dá)等，業(yè)主稍加注意就能得知為準(zhǔn)。

　　2.成員權(quán)行使過程中的訴訟地位問題。

　?。?）業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位。除前文業(yè)主請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決議案件外，我院近4年來共受理業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體的財(cái)產(chǎn)類型案件8件。其中有7件是業(yè)主委員會(huì)作為原告參與訴訟的，惟一作為被告的案件比較典型，案情為：2004年8月20日，甲物業(yè)公司經(jīng)招投標(biāo)與乙家庭農(nóng)場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，約定管理期限為5年，同年9月甲正式進(jìn)駐。2006年1月，乙業(yè)委會(huì)與丙物業(yè)公司簽訂委托合同，由后者臨時(shí)管理農(nóng)場(chǎng)3個(gè)月。2006年1月8日，乙與丙來到甲物業(yè)辦公室，由乙向甲宣布更換物業(yè)公司。乙新聘用的保安接管了小區(qū)的保安工作，此間與甲的保安發(fā)生沖突，造成財(cái)物損失，甲以乙和丙為共同被告訴至法院索賠。一審法院判決乙、丙連帶賠償甲的損失，乙上訴，二審法院則認(rèn)為乙不具備獨(dú)立法人資格，改判由丙承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。兩審法院對(duì)業(yè)主委員會(huì)訴訟地位看法的不同反映了司法實(shí)踐和理論界的分歧。

　　對(duì)此，各國(guó)立法差異很大。^{2}《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有明確規(guī)定，物權(quán)法第八十三條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的管理權(quán)能，同時(shí)規(guī)定了業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益行為的訴權(quán)。依照物權(quán)法，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)不享有訴訟主體資格，那么在業(yè)主利益受到侵害時(shí)，業(yè)主可以采用訴訟代表人等方式提起訴訟。但最高法院公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）則賦予了業(yè)主委員會(huì)的原告地位。盡管為征求意見稿，但這是我國(guó)在法律和司法解釋層面第一次賦予業(yè)主委員會(huì)原告的訴訟地位。

　　而在業(yè)主委員會(huì)能否成為被告的問題上，立法和司法一致地持否定態(tài)度。筆者認(rèn)為，從理論上來講，賦予業(yè)主委員會(huì)完全（原、被告）的訴訟主體資格是沒有障礙的。

　　第一，是民事主體“地位平等”、“權(quán)利、義務(wù)相對(duì)等”原則的要求。業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主簽定物業(yè)合同，成為合同當(dāng)事人，發(fā)生糾紛時(shí)，物業(yè)企業(yè)只能作為被告，有失公平。業(yè)主委員會(huì)就業(yè)主共同利益的行為提起訴訟，以及就涉及業(yè)主共同利益的行為應(yīng)訴這兩個(gè)方面構(gòu)成業(yè)主委員會(huì)在涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)中訴訟主體地位的完整內(nèi)容，兩方面缺一不可。

　　第二，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)功能的需要。業(yè)主委員會(huì)是實(shí)現(xiàn)和維護(hù)業(yè)主共同利益的常設(shè)工具，就涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)作為訴訟主體，是其發(fā)揮管理職能的需要，否則“無救濟(jì)則無權(quán)利”，管理職能便形同虛設(shè)。而且，從訴訟擔(dān)當(dāng)理論來說，業(yè)主委員會(huì)依法對(duì)涉及業(yè)主共同利益的民事法律關(guān)系或民事權(quán)利，完全可以成為適格的當(dāng)事人。就侵害業(yè)主共同利益的行為按照代表訴訟的方式進(jìn)行，必然造成訴訟不便和司法資源浪費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)就涉及業(yè)主共同利益的行為應(yīng)訴成為被告，可以方便第三人維權(quán)并且促進(jìn)業(yè)主共同利益的維護(hù)。

　　第三，法律和理論依據(jù)。民事訴訟法規(guī)定了代表人訴訟制度，可以為業(yè)主委員會(huì)作為當(dāng)事人參加訴訟提供一定的法律依據(jù)。但完全套用該制度又有障礙：代表人訴訟中代表人仍然是以人數(shù)眾多的全體當(dāng)事人名義進(jìn)行訴訟，而業(yè)主委員會(huì)則是以自己名義參加訴訟；代表人訴訟僅就特定事件一般只能進(jìn)行一次，而業(yè)主委員會(huì)則是具有長(zhǎng)期當(dāng)事人資格；代表人訴訟的代表人由當(dāng)事人推選產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)雖由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，但業(yè)主委員會(huì)本身則是依法成立。

　　對(duì)此，筆者認(rèn)為用“訴訟信托”理論來界定業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位比較準(zhǔn)確。^{3}業(yè)主團(tuán)體并不像其他民事主體那樣具體、有形地存在，它作為特殊民事主體僅存在于觀念之中。為便于直觀認(rèn)識(shí)的需要，才賦予業(yè)主委員會(huì)以自身名義直接對(duì)外進(jìn)行民事活動(dòng)的特殊地位。如此，也應(yīng)給予其獨(dú)立、完全的訴訟地位。

　　當(dāng)然，理論上不存在障礙并不意味著實(shí)踐中不會(huì)遇到難題。例如，業(yè)主委員會(huì)作為原告參加訴訟，法院裁決其獲得金錢給付時(shí)，如何受領(lǐng)、誰出面受領(lǐng)、如何保證該權(quán)益能夠真正由業(yè)主公平享有等都是要考慮的問題。對(duì)此，需要相應(yīng)配套制度的完善以及小區(qū)管理的規(guī)范化來解決?？傊?，實(shí)務(wù)中遇到的難題應(yīng)努力去完善和解決，但絕不能因噎廢食，從根本上否定業(yè)主委員會(huì)的被告地位。

　?。?）業(yè)主大會(huì)的訴訟地位。征求意見稿第13條規(guī)定，業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，沒有選舉出業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利的，原告為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主。

　　關(guān)于業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)，各國(guó)的規(guī)定大相徑庭。歸納起來，立法例有3種：法人式、非法人式和折衷的模式。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，由于業(yè)主大會(huì)履行職責(zé)的形式是召開會(huì)議，只是業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)部議事、決策機(jī)構(gòu)或者議事、決策程序，不直接對(duì)外從事民事活動(dòng)，且并非常設(shè)機(jī)構(gòu)，亦沒有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，故不符合法律規(guī)定的民事訴訟主體的成立條件，不具有訴訟主體資格。筆者認(rèn)為，在沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情形下，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主名義以代表人訴訟的方式提起訴訟；有業(yè)主委員會(huì)的情形下，可以業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟。

　?。?）業(yè)主個(gè)體的訴訟地位。物權(quán)法第八十三條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！钡绾味x業(yè)主“自己的合法權(quán)益”？因?yàn)閷Ｓ袡?quán)、共有權(quán)及成員權(quán)是緊密結(jié)合的，有時(shí)無法清楚地辨明一項(xiàng)訴求是否屬于業(yè)主個(gè)人的合法權(quán)益，更多的時(shí)候是關(guān)乎整個(gè)小區(qū)其他業(yè)主的利益，這是小區(qū)生活的公共性決定的，是否需要業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體存在爭(zhēng)議。

　　從實(shí)踐看，單個(gè)業(yè)主起訴的情況較多，如某別墅小區(qū)，業(yè)主馬某在自家院內(nèi)私自搭建陽光房，隔壁鄰居錢某以馬某的行為對(duì)采光、通風(fēng)以及自己房屋品質(zhì)造成影響為由提起相鄰關(guān)系訴訟。且不論馬某請(qǐng)求是否成立，換個(gè)角度，小區(qū)業(yè)主都簽定了管理公約，約定不能在各自院內(nèi)私自搭建建筑物，否則可能影響小區(qū)的外觀和房屋品質(zhì)，損害的是業(yè)主公共利益。

　　如果他人侵害了全體或部分業(yè)主的公共利益，權(quán)利人當(dāng)然是相應(yīng)的業(yè)主群體。但實(shí)踐中，由于是全體業(yè)主還是部分業(yè)主的權(quán)利受到侵害有時(shí)不好判斷，再加之有些業(yè)主委員會(huì)行使相應(yīng)的管理職能和訴權(quán)并不積極，業(yè)主個(gè)體對(duì)于侵害部分或全體業(yè)主利益的行為提起訴訟的情況較常見。對(duì)此，司法實(shí)踐的處理并不統(tǒng)一，有的以業(yè)主個(gè)體沒有訴權(quán)為由裁定駁回起訴，有的則認(rèn)為業(yè)主有訴權(quán)而進(jìn)行實(shí)體審查和判決。

　　筆者認(rèn)為，上述情況要根據(jù)該業(yè)主的具體訴訟請(qǐng)求作出處理。進(jìn)一步說，要看其訴訟請(qǐng)求的內(nèi)容是否與其他業(yè)主的利益相沖突。再舉一案例，物業(yè)公司在小區(qū)的公共過道旁立廣告牌為其他商家做廣告，造成業(yè)主通行不便，物業(yè)公司因此得到廣告收益，小區(qū)業(yè)主作為權(quán)利人則可以要求物業(yè)公司排除妨礙并返還收益。那么，在業(yè)主個(gè)體起訴物業(yè)公司時(shí)如果一并主張了上述請(qǐng)求，由于排除妨礙的請(qǐng)求是有利于其他業(yè)主的，而收益則歸屬于全體業(yè)主，業(yè)主個(gè)體的返還收益請(qǐng)求通常不能支持，除非其精確計(jì)算出自己在共有權(quán)中所占比例而得出其應(yīng)得廣告收益的具體數(shù)額并僅僅主張?jiān)摂?shù)額，該訴訟請(qǐng)求才能得到支持。

　　因此在司法解釋未正式出臺(tái)前，可以確定業(yè)主委員會(huì)在相應(yīng)情形下作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人作為代表人。

　　3.物業(yè)公司管理權(quán)問題。業(yè)主共同管理權(quán)與物業(yè)公司的管理權(quán)是兩個(gè)不同的概念，其法律基礎(chǔ)和內(nèi)容均不同。后者來源于全體業(yè)主的授權(quán)或委托，內(nèi)容表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)本身和對(duì)業(yè)主行為的管理，而業(yè)主管理權(quán)則是基于區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的業(yè)主自身的自治權(quán)。

　　物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)合同以及業(yè)主公約，對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的同時(shí)還承擔(dān)一定的管理職能，對(duì)業(yè)主占用小區(qū)共有部位、私搭亂建等行為有制止、管理等職責(zé)。該管理權(quán)目的在于更好地維護(hù)業(yè)主團(tuán)體的合法利益，因此屬于業(yè)主成員權(quán)的延伸和體現(xiàn)。物業(yè)公司的管理，并非行政意義上的管理，故不得超出合同約定的權(quán)限。

　　對(duì)物業(yè)公司行使管理權(quán)的審查，一是審查是否存在濫用管理權(quán)的行為。首先審查其管理行為是否違反了法律、行政法規(guī)；其次審查是否超出了物業(yè)合同和管理規(guī)約的授權(quán)范圍。二是審查是否存在怠于行使管理職責(zé)的行為。從我院情況來看，該類案件主要集中于業(yè)主財(cái)物被盜、失火、車輛丟失等財(cái)產(chǎn)和人身損害的情況，對(duì)此應(yīng)主要以物業(yè)公司的過錯(cuò)程度作為判決依據(jù)。

物權(quán)法第八十三條規(guī)定了業(yè)主對(duì)他人侵害自己合法權(quán)益的行為享有訴權(quán)，在強(qiáng)調(diào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自治管理的同時(shí)，一定程度上限制了物業(yè)公司的管理權(quán)及訴權(quán)。在一些僅在少數(shù)業(yè)主之間發(fā)生，不涉及多數(shù)業(yè)主權(quán)益的糾紛中，物業(yè)公司的管理權(quán)也會(huì)受到限制，此時(shí)，業(yè)主可以自行向法院起訴。而且，由于物業(yè)公司僅僅承擔(dān)相應(yīng)的管理職能，對(duì)侵害多數(shù)或全體業(yè)主的行為只能主張停止侵害、排除妨礙等，無權(quán)對(duì)收益返還或者損失賠償主張權(quán)利，因?yàn)樵摬糠謾?quán)利主體是相應(yīng)的業(yè)主。

　　糾紛的處理原則及建議

　　處理原則。

　　綜合前面的分析，可以發(fā)現(xiàn)，雖然該類糾紛的表現(xiàn)形態(tài)非常繁雜，但基本可以將其分為兩大類：一是圍繞著物的權(quán)屬、利用的紛爭(zhēng)，二是圍繞著業(yè)主自治管理的紛爭(zhēng)。在處理這兩類紛爭(zhēng)時(shí)，應(yīng)分別遵循以下原則。

　?。ㄒ唬?duì)物的權(quán)屬、利用紛爭(zhēng)的處理原則。1.權(quán)利歸屬的確定，應(yīng)分別劃定建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分及共有部分，其中專有部分應(yīng)當(dāng)根據(jù)學(xué)理來界定，共有部分應(yīng)根據(jù)物權(quán)法中的規(guī)定來界定。對(duì)于購(gòu)房時(shí)開發(fā)商與業(yè)主之間變更專有部分或共有部分的權(quán)利歸屬的約定，應(yīng)從保護(hù)多數(shù)業(yè)主利益角度出發(fā)，根據(jù)物權(quán)法第七十二條規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)的固有屬性，認(rèn)定此類約定無效。2.對(duì)物的利用，應(yīng)當(dāng)建立在權(quán)利歸屬的基礎(chǔ)之上。但須注意，業(yè)主對(duì)物的利用，往往涉及小區(qū)整體業(yè)主與個(gè)別業(yè)主之間的利益平衡問題，不能僅依據(jù)權(quán)利歸屬狀況簡(jiǎn)單處理，除了要參考法律、法規(guī)以及小區(qū)管理規(guī)約的規(guī)定，還須結(jié)合建筑物的構(gòu)造特征、業(yè)主的現(xiàn)實(shí)生活需求、風(fēng)俗習(xí)慣等因素綜合衡量。

　?。ǘ?duì)業(yè)主自治管理紛爭(zhēng)的處理原則。1.業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)之間就業(yè)主自治管理問題所產(chǎn)生的糾紛，就是個(gè)別業(yè)主與整體業(yè)主之間的利益平衡，需要更多地考慮各方利益的衡量問題。2.應(yīng)采取多元化的解決方式，盡量先通過協(xié)商、業(yè)主大會(huì)決議等民主程序來化解矛盾糾紛，司法審判不宜簡(jiǎn)單地直接介入。3.涉及業(yè)主共同權(quán)益被侵害的事宜，應(yīng)著重考慮保護(hù)業(yè)主整體利益，同時(shí)適當(dāng)考慮訴訟便利問題，可以賦予業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主的訴訟主體資格。

　　建議。

　?。ㄒ唬┙ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，與傳統(tǒng)民法上的物權(quán)有著重大區(qū)別。立法部門應(yīng)對(duì)此種特殊物權(quán)形態(tài)加以專門研究，通過立法進(jìn)一步對(duì)相關(guān)法律問題以及配套制度加以細(xì)化和具體化規(guī)定。理論界應(yīng)對(duì)其相關(guān)制度內(nèi)涵加以研究探討，為立法及實(shí)務(wù)操作提供有力的理論支撐。司法實(shí)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)注意對(duì)相關(guān)突出問題的研究和妥善處理，并積累經(jīng)驗(yàn)，以摸索出一套符合實(shí)際情況的操作規(guī)則。

　　（二）該類糾紛的解決，必須首先明確權(quán)屬。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為物權(quán)，應(yīng)當(dāng)公示，以預(yù)先避免紛爭(zhēng)發(fā)生。因此政府相關(guān)部門應(yīng)完善住宅小區(qū)中建筑物、綠地、道路、車庫車位等附屬區(qū)域，以及電梯、物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施設(shè)備的物權(quán)歸屬登記，并以適當(dāng)方式公示于眾。

　?。ㄈI(yè)主的自治管理，需要政府部門采取有效措施加以引導(dǎo)，重點(diǎn)是業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)的構(gòu)建和業(yè)主大會(huì)召開及決議的監(jiān)督指導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)積極引導(dǎo)小區(qū)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化，如建立各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)銀行專用賬戶制度，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)公共收益等的規(guī)范化管理。

　　總之，建筑物區(qū)分所有權(quán)案件具有較強(qiáng)的復(fù)雜性和理論性，而處理效果又常常會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身，該類糾紛的妥善處理需要包括法院在內(nèi)的多方力量的共同努力和協(xié)作。
　　【注釋】
　　{1}魏耀榮：“關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的探討和商榷”，載《綜合來源》2006年第10期。
　　{2}歸納起來有以下4種：一是肯定論，承認(rèn)其具備法人資格，以法國(guó)、新加坡與香港地區(qū)為代表。二是否定論，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是沒有權(quán)利能力的團(tuán)體，無法人資格，以德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為代表。三是有條件肯定論，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)具備法定條件后即承認(rèn)其具有法人資格，以日本為代表。四是混合論，即在立法上不承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體具有法人資格，但在判例實(shí)務(wù)中承認(rèn)其具有法人資格，以美國(guó)為代表。參見許奮飛、魏秀玲：“物業(yè)管理若干法律問題之探討”，載《廣東法學(xué)》2004年第5期。
　　{3}訴訟信托是從實(shí)體法上的信托概念演變而來，大陸法系借用這一概念用來描述一種當(dāng)事人訴訟形式，即法律規(guī)定某一公益團(tuán)體對(duì)某些權(quán)益有訴的利益，該公益團(tuán)體專門為此項(xiàng)公益權(quán)利受侵害或可能受到侵害時(shí)提起訴訟，而組成該公益團(tuán)體的成員可以直接引用判決對(duì)有關(guān)侵權(quán)人主張權(quán)利。