1．涉及居住物業(yè)小區(qū)或發(fā)生在居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)的哪些糾紛，業(yè)主委員會可以直接起訴？ 答：業(yè)主委員會作為業(yè)主選任的維護業(yè)主利益的組織，對于涉及業(yè)主公共利益的事項，在履行一定手續(xù)后，業(yè)主委員會可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。

2．業(yè)主委員會作為原告起訴，須履行哪些手續(xù)？ 答：業(yè)主委員會為涉及業(yè)主公共利益事項欲提起民事訴訟的，須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，以合法決定通過。 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對訴訟與否作出的決定，對業(yè)主委員會及全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會非因主觀原因無法組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的，可以由業(yè)主委員會直接提起訴訟，業(yè)主以業(yè)主公約或者其他方式授權業(yè)主委員會可以直接提起訴訟的，不需再經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的同意。

3．業(yè)主委員會怠于行使權利的，部分業(yè)主是否可以就涉及業(yè)主公共利益事項提起訴訟？ 答：有證據(jù)證明，雖經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表要求，業(yè)主委員會仍拒不組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，討論是否由業(yè)主委員會提起涉及公益事項的民事訴訟的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50％以上的業(yè)主議決決定，也可以選派訴訟代表人，對涉及公共利益的事項，提起民事訴訟。

4．部分業(yè)主實施了違反業(yè)主公約的行為的，業(yè)主委員會能否依據(jù)業(yè)主公約，對部分業(yè)主提起訴訟？ 答：業(yè)主委員會可以違反業(yè)主公約為由，對特定業(yè)主提起民事訴訟。

5．業(yè)主違反住宅使用公約和物業(yè)管理服務合同的，如何確定訴訟主體？ 答：特定業(yè)主具有違反住宅使用公約行為的，在業(yè)主委員會成立以前，相關業(yè)主可以作為原告提起訴訟。在業(yè)主委員會成立以后，應由業(yè)主委員會作為原告提起訴訟。 業(yè)主違反物業(yè)管理服務合同、或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就其他物業(yè)服務所作的約定，或者實施了妨礙物業(yè)管理企業(yè)履行約定服務內(nèi)容行為的，物業(yè)管理企業(yè)可以對其提起訴訟。

6．對住宅出售單位拒不提供物業(yè)管理服務用房的，業(yè)主委員會可否提起民事訴訟？ 答：住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的，業(yè)主委員會有權對其提起訴訟。

7．業(yè)主在什么情況下，可以對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟？ 答：業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)未履行或者未適當履行服務職能，對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟的，僅限于其個體利益受到妨礙或損害的情形。其他情形應由業(yè)主委員會依照法定程序決定并提起訴訟。

8．業(yè)主因相鄰方侵權而遭受損害，能否起訴物業(yè)管理企業(yè)？ 答：業(yè)主因相鄰方實施侵權行為并受到損害的，應以相鄰關系糾紛為由提起民事訴訟。如受害業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)不履行管理職責為由，起訴物業(yè)管理企業(yè)的，法院不予受理。 如業(yè)主實施的行為妨礙建筑物的正常使用及有害其他業(yè)主共有利益的，其他業(yè)主可以共有利益受到侵害為由提起訴訟。

9．涉及居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)部的哪些糾紛，不能作為民事案件受理？ 答：人民法院對下列起訴，不予受理。 （1）因選任、罷免業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員發(fā)生糾紛，要求提起民事訴訟的； （2）業(yè)主之間對是否起訴、選聘物業(yè)管理企業(yè)等內(nèi)部事務無法形成一致意見，要求提起民事訴訟的。

10．如果物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務合同中，與業(yè)主行使權利發(fā)生沖突，并產(chǎn)生糾紛，應該如何處理？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在履行對物業(yè)的管理職能，或在為業(yè)主提供服務中，應避免對業(yè)主行使權利構成妨礙。 當履行管理、服務職責與保障業(yè)主權利不受侵犯之間發(fā)生沖突時，如果該行為的實施，是為全體或多數(shù)業(yè)主的利益而必須實施的行為，在物業(yè)管理企業(yè)盡了努力仍無法避免沖突發(fā)生的情況下，少數(shù)受影響的業(yè)主具有給予配合、提供方便的義務。 如果少數(shù)業(yè)主因履行上述配合和方便義務而遭受損害的，受有利益的其他業(yè)主應對造成的損害給予合理補償。

11．業(yè)主在家中被盜或人身受到損害后，能否以物業(yè)管理企業(yè)收取了保安費為由，要求其承擔賠償責任？ 答：物業(yè)管理服務合同所約定的保安服務，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。 物業(yè)管理企業(yè)不承擔確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財產(chǎn)遭不法侵害的義務。業(yè)主或使用人因人身或財產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務，可不承擔損害賠償責任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外。

12．住宅出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同，對業(yè)主有無效力？ 答：住宅出售單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同，在前期物業(yè)管理中，對繼受該物業(yè)的業(yè)主具有約束力。繼受該物業(yè)的業(yè)主不得以物業(yè)管理合同非與業(yè)主委員會簽訂而不履行合同約定的義務。但在業(yè)主委員會依法成立后，業(yè)主委員會有權對前期物業(yè)管理服務合同關系作出調(diào)整。

13．物業(yè)管理企業(yè)因對小區(qū)內(nèi)的公用設施疏于管理而給業(yè)主造成使用不便或損害的，該如何處理？ 答：物業(yè)管理企業(yè)因未依職責對小區(qū)的公用設施進行定期檢查、維護或及時搶修，導致公用設施不能正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時排除妨礙；給業(yè)主造成損害的，還應當承擔損害賠償責任。

14．因住宅出售單位未提供物業(yè)管理用房而發(fā)生爭議的，該如何處理？ 答：住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房而被起訴的，如果該小區(qū)內(nèi)尚有相應房屋可以作為物業(yè)管理服務用房的，人民法院應責令其提供；如該小區(qū)內(nèi)已無適當?shù)姆课?，住宅出售單位應當依照便于物業(yè)管理企業(yè)行使服務職能和便于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)溝通的原則，就近提供相應的房屋。

15．業(yè)主在什么情況下，可以對物業(yè)管理費的交納行使抗辯權？ 答：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務、管理職能或履行服務、管理職能不符合約定的，業(yè)主可行使抗辯權。 如果物業(yè)管理費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責部分的費用行使抗辯權，而不能以拒交全部物業(yè)管理費用的方式行使抗辯權。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費的除外。

16．業(yè)主行使抗辯權不成立或部分成立的，滯納金該如何確定？ 答：依本《解答 》

17．物業(yè)管理服務合同期滿后，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會沒有續(xù)簽物業(yè)管理合同，但又對物業(yè)繼續(xù)進行了管理的，該如何確定其行為性質？ 答：物業(yè)管理服務合同所約定的服務期限屆滿后，業(yè)主委員會（前期物業(yè)管理期間，則為出售單位）未與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務合同，但物業(yè)管理企業(yè)仍然對物業(yè)進行管理，對業(yè)主進行了服務的，業(yè)主也接受其管理和服務的，可參照《合同法》第236條的規(guī)定，認定原物業(yè)管理服務合同繼續(xù)有效，但服務期限為不定期。 業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)可隨時提出終止更新后的物業(yè)管理服務合同，但應提前3個月通知對方。

18．沒有成立業(yè)主委員會的居住小區(qū)，因物業(yè)管理費收取發(fā)生爭議，人民法院該如何處理？ 答：在《上海市居住物業(yè)管理條例》所規(guī)定的成立業(yè)主委員會的條件成就以前，物業(yè)管理企業(yè)應依照物價部門規(guī)定的比例收費標準，或物業(yè)管理企業(yè)與出售單位約定的合法收費標準收取物業(yè)管理費。具備了成立業(yè)主委員會的條件，由于出售單位的原因，致使業(yè)主委員會無法如期成立的，物業(yè)管理費的收取，有物價部門收費指導價的，以收費指導價為計算依據(jù)。無收費指導價的，則以物價評估機構所確定的評估價或市場相類似物業(yè)服務收費情況為計算依據(jù)。

19．因物業(yè)管理企業(yè)未及時向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案資料等有關材料而發(fā)生爭議的，可否作為民事案件受理？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同終止或解除后，未按《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，及時向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案資料和有關賬務賬冊，移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物的，業(yè)主委員會有權向法院起訴，要求判令物業(yè)管理企業(yè)返還。如果造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)還應承擔賠償損失的民事責任。

20．業(yè)主委員會委員以業(yè)主委員會名義所為的行為，是否都可推定為業(yè)主委員會的行為，發(fā)生爭議該如何處理？ 答：業(yè)主委員會委員僅在被授權的范圍和期限內(nèi)，為了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，可以以業(yè)主委員會委員的身份處理業(yè)主委員會的相關事務。業(yè)主委員會委員的行為超越被授權范圍和期限，對外構成表見代表的，業(yè)主委員會對外承擔了民事責任后，有權向該業(yè)主委員會委員追償。業(yè)主委員會委員超越被授權范圍和期限的行為，給業(yè)主直接造成損害的，業(yè)主可以直接要求該業(yè)主委員會委員承擔賠償責任。

21．部分業(yè)主對業(yè)主委員會決定提出異議的，應如何正確認定業(yè)主委員會決定的效力？ 答：除了根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》及相關解釋，需由業(yè)主大會及業(yè)主代表大會討論決定的事項外，業(yè)主委員會的決定，應視為代表了小區(qū)全體業(yè)主的意志。 占小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會的決定的，該業(yè)主委員會的決定不發(fā)生效力。

22．業(yè)主委員會對外所承擔的民事責任，是否及于全體業(yè)主？ 答：業(yè)主委員會在訴訟中的地位及其承擔的責任，不因業(yè)主委員會委員的變更而受影響；業(yè)主委員會承擔的損害賠償責任，應當由全體業(yè)主共同承擔；有證據(jù)證明該損害是因部分業(yè)主委員會委員的故意或者重大過錯造成的，則應由該直接責任人承擔賠償責任。

23．上述解答，能否適用于物業(yè)使用人？ 答：上述解答所涉及的權利義務，除了依其性質，僅屬于業(yè)主可享有的權利或應履行的義務外，其余對法律適用的解答，準用于業(yè)主以外的物業(yè)使用人。

上海市高級人民法院民事審判第一庭關于審理物業(yè)管理糾紛案件有關問題的解答　　一、訴訟主體的認定

1．涉及居住物業(yè)小區(qū)或發(fā)生在居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)的哪些糾紛，業(yè)主委員會可以直接起訴？ 　　答：業(yè)主委員會作為業(yè)主選任的維護業(yè)主利益的組織，對于涉及業(yè)主公共利益的事項，在履行一定手續(xù)后，業(yè)主委員會可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。

2．業(yè)主委員會作為原告起訴，須履行哪些手續(xù)？ 　　答：業(yè)主委員會為涉及業(yè)主公共利益事項欲提起民事訴訟的，須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，以合法決定通過。 　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對訴訟與否作出的決定，對業(yè)主委員會及全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會非因主觀原因無法組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的，可以由業(yè)主委員會直接提起訴訟，業(yè)主以業(yè)主公約或者其他方式授權業(yè)主委員會可以直接提起訴訟的，不需再經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的同意。

3．業(yè)主委員會怠于行使權利的，部分業(yè)主是否可以就涉及業(yè)主公共利益事項提起訴訟？ 　　答：有證據(jù)證明，雖經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表要求，業(yè)主委員會仍拒不組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，討論是否由業(yè)主委員會提起涉及公益事項的民事訴訟的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50％以上的業(yè)主議決決定，也可以選派訴訟代表人，對涉及公共利益的事項，提起民事訴訟。

4．部分業(yè)主實施了違反業(yè)主公約的行為的，業(yè)主委員會能否依據(jù)業(yè)主公約，對部分業(yè)主提起訴訟？ 　　答：業(yè)主委員會可以違反業(yè)主公約為由，對特定業(yè)主提起民事訴訟。

5．業(yè)主違反住宅使用公約和物業(yè)管理服務合同的，如何確定訴訟主體？ 　　答：特定業(yè)主具有違反住宅使用公約行為的，在業(yè)主委員會成立以前，相關業(yè)主可以作為原告提起訴訟。在業(yè)主委員會成立以后，應由業(yè)主委員會作為原告提起訴訟。 　　業(yè)主違反物業(yè)管理服務合同、或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就其他物業(yè)服務所作的約定，或者實施了妨礙物業(yè)管理企業(yè)履行約定服務內(nèi)容行為的，物業(yè)管理企業(yè)可以對其提起訴訟。

6．對住宅出售單位拒不提供物業(yè)管理服務用房的，業(yè)主委員會可否提起民事訴訟？ 　　答：住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的，業(yè)主委員會有權對其提起訴訟。

7．業(yè)主在什么情況下，可以對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟？ 　　答：業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)未履行或者未適當履行服務職能，對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟的，僅限于其個體利益受到妨礙或損害的情形。其他情形應由業(yè)主委員會依照法定程序決定并提起訴訟。

8．業(yè)主因相鄰方侵權而遭受損害，能否起訴物業(yè)管理企業(yè)？ 　　答：業(yè)主因相鄰方實施侵權行為并受到損害的，應以相鄰關系糾紛為由提起民事訴訟。如受害業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)不履行管理職責為由，起訴物業(yè)管理企業(yè)的，法院不予受理。 　　如業(yè)主實施的行為妨礙建筑物的正常使用及有害其他業(yè)主共有利益的，其他業(yè)主可以共有利益受到侵害為由提起訴訟。

9．涉及居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)部的哪些糾紛，不能作為民事案件受理？ 　　答：人民法院對下列起訴，不予受理。 　?。?）因選任、罷免業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員發(fā)生糾紛，要求提起民事訴訟的； 　?。?）業(yè)主之間對是否起訴、選聘物業(yè)管理企業(yè)等內(nèi)部事務無法形成一致意見，要求提起民事訴訟的。