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商品房委托代理銷售合同糾紛是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)之間因商品房委托代理銷售合同所產(chǎn)生的糾紛
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售。委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當(dāng)與受托方簽訂委托銷售合同。
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1.鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例
發(fā)布機(jī)構(gòu)：鄭州市人大及其常委會(huì) / 公布日期：2009.11.09 / 施行日期：2009.11.09
- [1] 第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售。委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當(dāng)與受托方簽訂委托銷售合同。
- [2] 第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證或者商品房初始登記證明、前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及臨時(shí)管理規(guī)約等文件；中介機(jī)構(gòu)代為銷售的，還應(yīng)當(dāng)出示委托銷售合同、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和中介機(jī)構(gòu)備案證明。
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2.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2009修正)
發(fā)布機(jī)構(gòu)：全國(guó)人大常委會(huì) / 公布日期：2009.08.27 / 施行日期：
- [1] 第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
- [2] 第五十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所； （三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)； （四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
- [1] “有權(quán)利必有救濟(jì)”，這是法治的基本理念，也是應(yīng)當(dāng)普遍適用于一切法律行為領(lǐng)域的基本原則。在房地產(chǎn)中介合同法律關(guān)系中，委托人和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)有權(quán)采取相應(yīng)的措施來維護(hù)自己的權(quán)益。就委托人而言，在遇到中介公司欺詐、惡意侵害權(quán)益的情況下，有權(quán)向法院起訴，法院應(yīng)當(dāng)依法受理。在必要的時(shí)候（如遭遇中介機(jī)構(gòu)詐騙等情況），委托人還可以向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，請(qǐng)求追究違法中介機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法處理。
- [2] 依據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，委托人可以隨時(shí)解除委托合同。因此，這是委托人的一項(xiàng)法定權(quán)利。當(dāng)然，因委托人行使合同解除權(quán)給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于委托人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。需要注意，作為受托人或居間人的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也依法享有隨時(shí)解除委托合同的權(quán)利，且相應(yīng)的賠償責(zé)任與委托人相同。
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1.北京君直房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與華岳原林投資（北京）有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛上訴案
民事 / 二審
本案關(guān)注點(diǎn)： 合同有漏洞就應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充，《合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。對(duì)當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定的情形，《合同法》第六十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行?！吨腥A人民共和國(guó)價(jià)格法》第十二條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行價(jià)格活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)和法定的價(jià)格干預(yù)措施、緊急措施。因此，在根據(jù)《合同法》第六十一條不能對(duì)合同進(jìn)行補(bǔ)充的情況下，法院應(yīng)按照《合同法》第六十二條的規(guī)定對(duì)分成范圍進(jìn)行補(bǔ)充。
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2.郭艷芳訴柳江縣康茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房包銷合同案
民事 / 二審
本案關(guān)注點(diǎn)： 商品房包銷合同簽訂后，委托方單方面解除合同的，應(yīng)賠償受托方合同履行后可得利益的損失。
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